南宁众联恒项目管理公司 黄立总经理
今天主要讲两个内容：一、广西商业地产发展的现象与趋势；二、南宁市零售商业商圈的发展脉络；首先说广西商业地产发展现阶段的四个现象。、广西商业地产供过于求。南宁、柳州、玉林这些经济比较发达的城市将会体现得比较明显一些。从2004年开始，南宁商业地产开始进入低谷，一直到现地还没有走出来，供过于求的现象仍然比较严重。随着众多商业项目的招商不利、开业经营惨淡，市场上失败的商业项目层出不穷，空置率居高不下，商铺投资者也将更加理性；南宁市商业地产开发商自持商业物业比重增加，商业地产开发商也将不得不把原来以商业物业销售的工作重点，转向为租赁或自主经营商业物业为工作重点。
第二、广西西部百色、河池地区一些旧农贸市场的新建扩建，超市型百货的新建，将会成为商业地产的另外一个新的投资热点。
第三、商业物业的个人投资比重将会进一步减少，在2008年奥运前，最热点投资渠道还是股票市场。
第四，外省零售商业大鳄陆续登陆广西（广州友谊、家乐福、颐高数码等零售商业大鳄）。
其次讲一下广西商业地产发展现阶段的现状与趋势，、广西商业消费市场与商业物业需求同步增长。第二、商业物业建设投资增长热度不减。
第三、商业地产市场消化力随着政策对地产投资打击及个人投资资金转向股票市场的呈锐减趋势。
第四、商业物业空置率居高不下。这是我们对商业地产发展现阶段的现状与趋势的看法。
总体来说整个商业发展形势利好，但是商业地产仍然供过于求，所以准备投资地产的投资商需要谨慎对待。
商业的发展是有规律性的，只要我们掌握商业地产的发展规律性的东西，我们就会规避很多风险，不会造成烂尾楼出现这么多。商业地产的价值兑现最终在商业运营的成功中完成，靠卖点、靠广告完成销售的奇迹，一般不会在商业运营中展现奇迹。
投资商业地产的利润空间衡大，当然也有一定的风险，所以要真正想做好商业地产就需要我们静下心来研究商业，研究商业发展规律性的东西，也就是要研究商业发展的脉络。商业发展的脉络主要是以研究商业发展趋势、研究商业规划与布局，以及终端消费的特征与趋势。
下面我就南宁市零售商业商圈的脉络发表我们众联恒项目管理公司自己的一些看法。
南宁市早期的商业形成应该是从水街开始，也应该可以说从解放前说起，因为当时的运输的渠道水路，商品流通主要是通过水路来连接梧州、广州、香港，进行商品流通，所以传统小商品流通的商业中心主要是从水街慢慢向人民路、西关路延伸（包括现在的小商品批发与流通也还是在这一区域），在解放后的计划经济时代，也可以说是时代决定了当时南宁零售商圈的商业核心在百货大楼，在经过计划经济时代向市场经济时代的转换时期（即1980年-1995年），南宁零售商圈的商业核心也从旧百货大楼转换到了新百货大楼，同时零售商业需求的膨胀也决定了零售商圈的分流，以古城路、七星路交汇处的梦之岛购物中心为商业核心的第二商业圈的兴起。随着南宁在经过城市的高速发展与提升（即1995年-2006年），原来以朝阳路为零售商业发展的轴心，也转移为以民族大道为零售商业发展的轴心，、第二商圈的核心商业也转换到了万达商业广场、新梦之岛与华联，第三商圈金湖广场也初展风貌。
现阶段（即2007年）商圈的万达购物广场逐步进入到成熟阶段，第二商圈的新梦之岛、华联商业联合体进入到了饱和扩展阶段、第三商圈随着梦之岛水晶城与广州友谊的陆续开业，也将进入到了稳步发展成熟阶段，第四商圈也将随着航阳国际城的沃尔玛的即将开业，也将进入到了凤岭商圈破壳出世的阶段。
随着南宁市的城市定位的不断提升，2006年3月北部湾（广西）经济区规划建设委员会挂牌成立。2007年人大通过"一轴两翼""M"型战略的提案，北部湾经济开发区将会成为继珠三角、长三角、环渤海之后的第四大经济圈。也就标志着带着"东盟皇冠"的南宁在2007后将进入到"钻石镶嵌"时代。
在南宁的商业发展进入到高速发展阶段，南宁的金湖、凤岭商圈也将要随着一颗颗的"钻石的镶嵌"进入到用"钻石"来计算商业价值与商业面积的时代。所以我们认为金湖、凤岭商圈将会成为未来广西的商业地标、成为北部湾经济极里面，烙有"东盟"概念的国际性商圈。
以上是我们南宁众联恒房地产项目管理有限公司关于广西商业地产发展现象与趋势的一些看法，以及对南宁零售商圈商业脉络发展的研究与认识。谢谢大家。
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