南宁疯涨中的房价揪人心 市民购房需掂量

——业内人士认为，当前自主类购房仍可取，但投资类购房风险已加大

房天下楼市话题  作者：   2007-10-25 09:52

回溯一两年，那时的南宁购房人是异常轻松愉快的——房价平稳上涨，年涨幅通常不超过5％，这意味着，一套住房今天不买明天再买也不迟。如今，迅猛发展的南宁楼市已经难以找到这样平静的日子——房价一月一变已是平常事，尤其近一两个月，南宁房价更是出现了前所未有的躁动，甚至有楼盘在开盘时因为供不应求而出现房价一日三变的惊人一幕……

“这样的房价有点虚。”有开发商此时此刻发出了这样的感叹。看来，疯涨中的房价并非令所有的开发商都弹冠相庆，其实也让开发商揪心啊。

南宁进入房价涨停板时代

“出差一趟，南宁房价已‘奔四’，凤岭均价已‘奔五’，豪宅在‘奔月’……南宁房价已疯了，我的住房梦已崩了！”针对近期南宁房价突飞猛涨的现状，一位网友在房产网站论坛留下了如是无奈的感叹。

经常跑盘的购房人应该是深有体会的：在近一个月里，南宁楼市房价涨势的确太疯狂了，就如同疯涨中的股市一般，南宁楼市也开始上演了一幕幕的房价涨停大戏——不少楼盘开盘即告售罄，而揣着大把现钞排队的购房人还在售楼部苦苦守候……

放眼南宁，房价大涨已是大势所趋，先前房价长期被束缚在3000元/㎡以下的城北、江南板块，近一个月来大部队突然发力突围成功；而老城区的新开盘住宅，即使曾是昔日的烂尾楼，售价也一鼓作气飙升到了5000元/㎡以上；最明显的是南宁?中国－东盟国际商务区一带：两个月前均价超过4000元/㎡的楼盘屈指可数，如今楼盘开盘价动辄5000元/㎡，甚至超过6000元/㎡的也不鲜见……

已经公布的统计数据显示，今年8月份，南宁市普通住宅房屋均价已经创下了历史新高，不仅突破了每平方米3000元大关，并且还达到3304元/㎡，而与去年同期相比，其涨幅甚至高达24.98%，这一数据已经远远高于同期CPI的涨幅。

而根据记者近一个月的实地探盘所见所闻，9月份房价涨势比8月份更猛，虽然权威的统计数据尚未出炉，但结果是不言而喻的。

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南宁房价水平还合理否？

虽说存在即是合理的，但当下南宁的房价真的合理吗？

记者在国庆期间参加了一个楼盘的开盘活动。因为开盘价之高大大出乎熬夜排队的购房人的意料，由此引发了群体性的骚动，强悍购房人要冲进售楼部讨说法，而老弱的购房人只能无奈地蹲在一旁默默流泪……这样的一幕已经清晰的告诉我们，在相当部分南宁购房人眼中，收入不涨，房价大涨，高涨的房价已经成为了无理性的小恶魔，正在无情地吞噬着几个月前还做着的美妙住房梦。“对于自住型的南宁本地购房人，当前房价已不堪重负，何有合理可谈？”广西搜房网副总经理刘合桂如是感叹道。

对于猛涨中的房价，受益者之一的开发商自然还是持有一贯的态度。

“与沿海城市相比，南宁的房价实在低得离谱，而即使相较于西部首府城市，南宁房价也处于中下水平，因此可以说，当前南宁的房价还是合理的。”广西宝资嘉的总经理陈伟素来以敢说敢做著称，日前他如是向记者说道。这样的看法，实际上正是当前南宁开发商认同的观点之一。

对此，广西房协副会长邬文康在接受记者采访时也曾指出，南宁是属于第三产业发达的城市，第三产业发达的城市的房地产占的固定比例普遍比第三产业欠发达的要高，虽然当前房地产发展有过热的倾向，且房价上涨幅度较大，但南宁的房价还有发展空间，只要均价没有超过4000元/㎡，都是属于可控合理范畴。

当然，当前房价的“可控”应该是相对的，对此不少开发商是有自知之明的。“涨幅太快不是一件好事，近一两月来连续以20％以上的涨幅高涨的房价已经有点虚了。”马来西亚城的营销策划总监吴强如是说道。该人士认为，虽然现在市场上在售住房供不应求，但越来越多的高端楼盘售价开始超出大多数购房人正常购买承受能力，“虽然短期内房价涨势仍会继续保持，但在高端项目上，房价上涨的空间已经越来越小，甚至不排除年底前涨幅出现负增长的可能性。”

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房价为何涨得这么疯？

近一两个月来，南宁房价变化之快，涨幅之大，实在是前所未有，那南宁房价为何飙升得如此疯狂呢？对此，业内人士各有看法。

供求失衡说南宁楼市近期房价猛涨，主要原因在于市场供求失衡所致。”陈伟如是分析道。“今年下半年有多种原因导致住房供给减量，像南宁?中国－东盟国际商务区部分楼盘因故停工，就让凤岭一带出现阶段性的供求失衡；又如，虽然当前南宁市在售楼盘达200余个，但是下半年新上市楼盘则数量不多，因此开发商敢于奇货可居。”搭“末班车”说 陈伟同时也认为，9月底房贷新政颁发后，南宁相当部分银行机构还没有正式出台实施细则，这无疑为有购房需求的中低收入购房人提供了便利之门，为此，在可以触摸的“末班车”的诱惑下，不少购房者下定了购房决心，由此所产生的一波购房潮也在一定程度上助长了房价在很短的时间内快速上涨的势头。

居住价值回归说 9月南宁获得“联合国人居奖”的消息传开，全城上下一片沸腾，南宁的居住价值得到前所未有的认同，由此有人认为，所谓一分钱一分货，既然居住价值得到了重新认识提升，房价自然也该回归的相应水平上，于是开发商也就理所当然地让房价水涨船高，而购房人则是欣然接受。一个愿打一个愿挨，房价不涨都不可能。对此，敢说的陈伟指出，南宁屡屡获得的类似奖项，其居住价值早已得到充分体现，此次获得“联合国人居奖”，只是再一次强化这个附加值概念而已，所以说房价因此而上涨纯粹是一次“空涨”。

外来购房人推涨说近期记者从多个新开楼盘获悉，已经出售的商品房，其中30％－40％的销售额都是由外来购房人贡献，而值得一提的是，这些外来的购房人，不仅购买的商品房数量较大，而且都是冲着贵的买，就此马来西亚城的吴强认为，外来购房人尤其是北京、上海、广州、江浙等发达地区的购房人拥有实力雄厚的购买力，因此不断涌入的外来购房人已经吊足了南宁开发商的胃口，于是按外来购买力设定出房价标准，由此也加速推高了南宁房价。

还值得一提的是，随着近期南宁楼市躁动程度加深，开发商随“疯”起舞的场面也不时出现，进而也加剧了房价疯涨的势头。像对于一些新开楼盘的开盘定价问题，几乎已经没有了“小心求证，谨慎定价”的逻辑，纯粹就是拍拍脑袋，仅凭某个的喜好、胆量来确定，甚至出现开盘前一天定下的售价，开盘当日还能轻易提高每平方米一两百元的奇特一幕。

如此这般，房价不疯才怪。

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透支购房不可取

无论刮风下雨，地球始终在转，在房价高涨时代，住房需求也依然存在。那么，当前市民购房时该做哪些思考呢？就此，记者与业内人士进行了探讨，有了些许思路，特给购房人一个参考——

购房自住该出手时就出手短期内，房价并不为某几个开发商能左右，其上涨的势头依然明显，因此业内人士普遍建议，购房自住的，该出手时就出手。不过，广西宝资嘉总经理陈伟提醒，此类购房人应该在清醒判断自身经济能力的前提下，量力而为购房改善居住质量；马来西亚城营销策划总监吴强则告诫，自住购房仍可行，但在当下透支购房的行为则不可取，否则实现了住房梦，但因此而让未来数年的生活质量急速下降，甚至背负上沉重的月供，这是得不偿失的；南宁市冠联房地产策划代理有限公司副总经理邓勇则建议，二手房市场房价涨势略滞后，市民可以打个时间差，及早进入二手房市场选购高性价比的住房。

购房保值也有风险有房地产代理机构认为，在当前的南宁楼市，80％以上的购房者都有着“购房保值”的心态。的确，在CPI高涨的年代，钱不增值就等于贬值，而存进银行也是负利率，因此购房保值成为了大多数市民的理财方式之一。对此，业内人士指出，购房保值其实也有风险。像广西宝资嘉总经理陈伟就认为，指望固定资产永远增值的愿望是不可取的，像北海、海南房地产曾经泡沫破灭就是最生动的例子，事实证明，在房地产业遭受泡沫危机或者遭受到宏观调控时，住房的保值功能是在持续减弱的。

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“以租养房”幻想赶紧抛弃

值得一提的是，不少业内人在与记者交谈时得到一个共同结论，即认为在近期购房置业已是高风险的投资行为，尤其像“以租养房”、“以租供房”的理财思路已有走入死胡同之嫌。

我们可以分析一下“以租养房”这种理财模式的可能。像位于七星路、新民路一带的楼盘如华星城售价，两三年前投资购买时售价在3600元/㎡左右，而如今，面积在60平方米左右、配套齐全的一套商品房，其租金水平为每月800元左右。近日，附近一楼盘开盘，均价已经高达5800元/㎡，记者连日走访发现，该区域的房租水平依然维持现状，即月租金水平依然为12元/㎡左右，而且没有丝毫上涨的迹象。

成熟城区尚且如此，在新兴城区“以租养房”更不现实。当前埌东五象广场一带，一套75平方米的中高档商务写字间如果稳定出租，每月租金大约为2000元左右，按目前的售价水平计算，大约价值50万元左右，即该写字间的租售比为1：250，根据有关研究结果，合理租售比的合理区间应该为1：150至1:230，这意味着，此时在埌东新区购房， “以租养房”投资方式已经是亏本买卖。

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