中指研究院常务副院长 黄瑜女士
各位来宾、女士们、先生们下午好。
作为中国目前历时最长的中国房地产专业研究院，非常高兴有机会在今天这么热烈的论坛上与大家分享长期以来对市场用数据跟踪检测的研究成果。我们今天对当前房地产市场的分析有两个部分，一个是2007年房地产市场，主要城市市场状况进行分析。最后把2008年市场需要关注的几个问题与大家分享。
（一）2007年总体房地产市场的情况。
根据我们对市场研究的结果，我们认为2007年为主宰的市场主要的特点有这么几个方面：一是在国家经济建设快速发展和住房需求强力推动下，房地产市场持续保持快速发展。二是土地市场活跃，房地产开发投资增长迅速。三是市场供需总体过剩，供需矛盾仍然存在。四是二、三季度房价上涨过快，四季度后商品房交易量和房价环比涨幅有所回落。
我们再看各个市场的情况。首先看土地市场方面的情况：2007年土地购置面积和开发面积上年分别增长了11.0%和07%。土地开发面积为购置面积的66.2%。较上年下降6.1个百分点，从这个数字可以看到，开发商购地比较活跃，但速度有所缓慢。2007年土地成本情况，2007年单方土地开发成本比上年增长22.5%，单方土地购置费用比上年增长16.%，使得土地整体成本大幅上升。再看土地的招拍挂方面的，土地总收入超过90000亿元，占到土地总收入80%，比上年增长64%，近年来土地招拍挂、土地出让成为今年的主要出让的主要方面情况。从2007年招拍挂市场总价的10来看，平均高出地价130%，长沙市新河和三角洲地块、上海市黄埔区163解放地块分别以92亿和32万/平方米成为2007年的总价地王和单价地王。土地市场除了市场因素外，资本市场对提高土地价格做了重要分析，各大区域中前十位的地王，绝大部分被上市公司竞得。我们再看土地的价格指数，2007年一至三季度，大中城市土地交易价格累计平均上涨12.8%，而北京住宅用地价格指数增幅则高达30%以上。值得注意的是，2007年底以来由于土地、金融政策的影响，出现了不少优质地块低价成交，甚至流标、流拍的现象。房地产开发投资持续大幅增长，占固定资产投资比重加大。
（二）房地产市场从上市量和交易量。
20007年主要城市上市量都出现下降的趋势，北京大概下降了30%，武汉下降了20%。除了沈阳外，大中型城市都出现了不同程度的下降。交易量同比下降了20%，深圳下降了32%。上海、重庆、沈阳比上年的交易量有不同程度的上升。从数据的可以看到，一线城市交易量在经历了交易活跃期之后，年底交易量又开始下降。上市、交易的价格情况，一线城市同期上市的情况和从八月的交易量进行比较，总体趋势也是处于下降趋势，市场交易不是很活跃，而从价格来看，2007年各个城市成交价格是呈普遍上涨的态势。北京同比增长了40%。二线城市总体交易量也是呈上升态势。我们主要城市跟踪的数据，讲的时候就会把南宁也拉进来，我们今年要启动南宁指数，这也是迎合整个北部湾的发展，作为一个新的经济点，南宁要建立我们的指数，发布的指数，明年就会进行南宁详细的分析。我们刚才做的分析，就是今天这么多朋友是来自各地的，来关注南宁，对大家的投资会有所帮助。
（三）2008年需要关注的几个问题。
一、保障性住房的逐步落实对房地产市场的影响。2008年中国主要城市住房建设计划的相继公布，将城市房地产市场划分成商品房市场和保障性住房市场，保障性住房的增加将会在一定程度上削减市场对于商品房的需求，对整体市场房价起到一直作用。但从个城市供需情况来看，保障性住房影响程度不一。二、文件的财政政策与从紧的货币政策对房地产投资的影响。2007年国家持续加大了宏观调控力度，加强了各种调控措施的细化和落实。从紧的货币政策、银行紧缩，同时限制外资持续流入房地产市场使得企业融资受到影响。某种程度上使得房地产市场投资受到限制。三、房地产行业市场集中度提高，开发实力逐步增强，少数开发商的举动将影响2008年房地产市场的变化。从2007年以来上市融资成为房地产上市的很重要的一个举措。开发规模的增长，收入的增长，确实对整个市场都会有很大的影响，万科去年突破了500亿，同比增速应该达到146.6%，这种实力的增强对市场有很大的影响。四、消费对整个市场是很重要的影响因素。2007年上半年和下半年的比较结果，七成以上消费者认为房价过高或偏高。为什么市场上还有很多人在观望、徘徊，很多消费者的购房计划都有所延迟，从购房需求上来看自主性需求还是很大的。我们刚才关注的几个方面，保证住房的落实到位，货币从紧的政策，少数开发商的实力和举动对市场的影响也是我们大家需要关注的。更值得关注的是开发商的行为，消费者的购房心理是很重要的因素。提几点对市场的建议，要稳定政策，还要因地制宜的分类指导。无论是我们的企业还是政府，都需要加强房地产信息系统来进行关注，要作为很重要的因素。我们为了迎接北部湾经济热点发展的要求，要启动我们南宁的指数。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
