[摘要] 根据学者测算,2009年信贷总量的30%进入房地产业;而大型房企的圈钱、圈地的气魄,更是令人吃惊。因此,2009年的中国房地产业创造出惊天奇迹:房价越高售量越多;上半年是房地产商使尽手段蛊惑人心,下半年是投资者疯狂抢房;天量信贷将地方政府、房地产商、银行和投机者连成“四位一体”。
话题缘起
12月7日闭幕的中央经济工作会议提出增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求。
12月9日的国务院常务会议提出终止二手房营业税的优惠政策。
12月14日的国务院常务会议明确提出要遏制房价过快上涨的势头,抑制投资投机性购房。
12月17日,财政部和国土部等五部委联手出台了《进一步加强土地出让收支管理的通知》,其中规定首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。
与此同时,有媒体披露,根据学者测算,2009年信贷总量的30%进入房地产业;而大型房企的圈钱、圈地的气魄,更是令人吃惊。因此,2009年的中国房地产业创造出惊天奇迹:房价越高售量越多;上半年是房地产商使尽手段蛊惑人心,下半年是投资者疯狂抢房;天量信贷将地方政府、房地产商、银行和投机者连成“四位一体”。未来如何化解信贷风险?《每日经济新闻》邀请了两位资深专家为您解析。
靠楼市拉升经济风险大
NBD:两位专家好!12月17日财政部等五部委出台的 《进一步加强土地出让收支管理的通知》以及最近一段时间针对房地产市场的一系列政策,引起社会对房地产业的热烈讨论。临近年底,作为宏观调控,你们怎么看五部委出台的《通知》?
曹建海:《通知》的目的很明确,是压低拿地价格,控制拿地规模。在我看来,能尽快达到目的的,是将土地出让金一次性缴清。
靠楼市拉升经济风险大
袁钢明:现在之所以把房地产炒得十分火热,价格高得离奇,很大程度上说明开发商太有钱了,而把钱用在土地上是最安全、最保险的。所以,开发商拼命圈地。解决的办法,是控制房价不再上涨,土地圈占率才会下降。
NBD:房地产商圈地气候是如何形成的?
曹建海:根据国家统计局公布的数据,今年的9.2万亿信贷中,1~11月,房地产开发企业本年资金来源48170亿元,国内贷款8994亿元,个人按揭贷款也超过7000亿元,加上形形色色的贷款,以各种方式流入房地产,预计占总量的30%以上。
根据有关测算,今年有4.8万亿的信贷流进房地产业,房地产商又普遍地采用多种杠杆的方式,有的继续采用贷款,还有就是在资本市场进行融资。
去年全球金融危机爆发后,中国的地方政府把2007年底出台的土地出让金收紧性政策放开,今年初,有些房地产商拿地还上缴15%的地款,之后,有的就完全不付款了。地方政府也不着急,所以,房地产商在这种极度宽松的政策下,用很大的金融杠杆撬动了更大的地产规模。
袁钢明:借助了经济刺激政策、宽松的货币政策以及年初给予的很多的优惠政策,房地产业火爆了一把,而经济回升很大程度上是依靠房地产的拉动。但是,这种回升带有很大的风险,现在已经体现出来了,这种回升不像工业回升那样安全,房地产的回升本身就带有很强的投机性和冒险性。所以,我们要依靠房地产拉动经济,在房产繁荣到一定程度,就得想办法控制,否则得不偿失。
NBD:日前,建设部召集了200多名副市长共商房地产大计,主题是压低房价吗?
曹建海:建设部召集了200多名副市长开会,预计内容是不要让房价涨得太快。这显然没有抓住乃至解决目前最主要的问题。目前老百姓的意愿是希望房价能够理性回落,而且是回落到大家都能买得起的水平,一个家庭年收入的6倍能买得起一套房子,这是一个比较合理的基数。
袁钢明:今年年初房价下跌时,为了抑制经济低迷,特别是通过鼓励住房需求政策活跃房地产市场,以拉动GDP,确保完成保八任务,这些政策是应该的。但是,自6月份之后,在房价回升的同时,住房供给需求一路上飚。整个下半年,根本分不清哪些是真正的购房需求,哪些是购房投机。
现在很多人买房不是为了居住,而是为了投资和投机。有个调查说,有70%的人对当前的价格不满意,有30%的人很满意。在我看来,这就很奇怪了,房价已经高得离谱,为什么还有30%的人希望房价上涨?我想,这部分人手里应该有投资房和投机房,他们买房是为了等而不是为了居住。由此可以判断,房地产市场目前的投机概率大概应该在30%左右。
30%的投机率已经很高了,但是昨天王石说,据调查,有些城市的楼盘,投机性达到了三分之二。在国际上,的投机性才是10%,到了20%就越过风险线,我国30%的投机性是什么概念已经没有恰当词汇描述了。用房地产拉动经济增长的政策没错,但是,忽略投机拉动经济增长,可能就要出问题。日本泡沫经济的崩溃,就是前车之鉴。（来源：每日经济新闻）
港报：中国楼市泡沫世界闻名 应明确整顿政策
昨日内地楼市又传盛事：广州亚运城卖地以二百五十五亿元成交，创下单项交易新高，虽然以地价不及六千元一平方米，比之前在其它大城市创出的天价地王逊色。香港《大公报》今日刊文称，由于这是在国家五部委出招，提高开发商拿地首期付款比例后的首次大宗交易，因此具有指针作用而特别受到关注。
文章认为，实际上与目前广州约万元一平方米的楼价相比，上述地价绝不算离谱且还算理性，然而今后走势如何，则尚待多看一些大宗交易才能确定。近期内地股市中内房股已有显著调整，但这是领先指标效应，还是市场借势调整亦待确认。由于过去一年来升幅较多，股市借机整固殊不为奇，何况中国股市与实体经济脱钩甚至背驰的情况并不罕见。
无论如何，各种指针均显示中国楼市确已泡沫化，并到了必须及早调整的地步。日前“福布斯”杂志列出了全球六大资产泡沫，在黄金市场居首位之后便是中国楼市，显见问题之严重性已天下皆知。楼市泡沫并非新问题，之前几年已逐步孕育成长，到去年在宏调从紧政策下经济滑坡，楼市亦稍有冷却，销售及投资明显放缓而楼价出现下调，但泡沫未能说已较全面地挤掉。今年年中经济出现V型反弹，楼市亦随之急速升温，且热度更胜从前，泡沫涨得更大。在新增货币供给及信贷的疯涨下，大量资金注入楼市炒卖，不断催生天价地王而令举世瞩目。同期间许多新兴市场均有类似的楼市股市资产泡沫，但根源与中国有所不同：海外的主要是由国际游资造成，是美国输出泡沫的体现之一，而中国的则主要是由内资造成，属土生泡沫。虽然当中不能排除有外面游资受引诱入境参与炒作，但仍是内因为主、外因为辅的格局。
该报认为，因此整顿楼市必先从内部政策做起，外资见无利可图亦将离去。何况区内各地如星洲、韩国甚至香港等，都比内地早出手压泡，故内地仍有点后知后觉，要到了迪拜因楼市爆煲，并酿成主权信用危机的巨祸后，中国才开始出招整顿。但却仍觉慢热，至今为止主要是在十二月内出了两招：把个人住房转让营业税免征时限由二年恢复到五年(在○八年底为支持楼市而出台的优惠政策中降为二年)，和周前把买地首付提高。之前也曾提到收紧二套房信贷，但因要依靠各地政府及银行执行，实效如何仍众说纷纭，更有不少评论怀疑地方对收紧房贷的积极性，会出现“上有政策，下有对策”情况。
无疑，中国在楼市调控上仍欠全面的具体方案，市场存在诸多揣测，如传闻会提高二套房首付比例及征收物业税等，反令不明朗性大增，置业者及投资者只能观望，或赌一下当局会否出重手整顿。
该报认为，当局或许已确认楼市须予整顿，却又怕出重招会导致失控。这种审慎态度本无可厚非，但须知长痛不如短痛，泡沫要破乃迟早之事，迟破风险更高损失更大，故当局必须及早给出较明确讯息。首先，于去年底出台的各种支持楼市的税费及信贷优惠，均应予逐步取消。总之，当局是时候退出了。（来源：中国新闻网）
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