2011年12月20日下午14点,2012天池楼市论坛在天池山天庭茗府茶庄隆重举行，论坛围绕“2012南宁房地产市场发展趋势及置业选择”的主题，展开了非常热烈而深入的探讨。参与此次楼市论坛的南宁房地产业界的媒体、知名代理机构、广告公司等，他们齐聚天池山，共同回顾2011年房地产市场，讨论2012年房地产市场走势，分析客户的置业选择，展望2012楼市的风云变幻！
2011年是房地产调控跌宕起伏的一年，一连串的房地产调控政策，让房地产业感受到了巨大的压力。机遇与挑战往往是并存的，关于2012年的政策走向如何，产品供应出现什么样的变化，置业走向如何，大家都发表了自己独特的观点，希望找到楼市突围的方向。
天池山论坛现场
居周刊执行总编陈永海：
关于2011年房地产市场：市场较为艰难
2011年经历了一波又一波，一次比一次严厉的的房地产市场调控，限购、限贷、提高银行准备金率等市场调控，让很多地产商感到房地产市场确实不好过，销售较为艰难，2011年四季度以后房价下行的压力进一步加大，甚至可以说，南宁市部分区域的房地产价格回归到了2010年的水平。
关于2012年以后房地产市场：房价下行压力较大
不久前中央经济工作会议给房地产市场政策定了基调，即坚持房地产市场调控不动摇，促进房价回归到合理的水平，显示出领导层的调控态度，导致房地产行业悲观情绪弥漫，销售压力大增，大有山雨欲来风满楼的架势。个人认为2011年四季度至2012年底，房地产行业将会进入到深度调整的时期，房价逐渐回归理性。将会有部分开发商面临着生存压力的问题，同时，市场也进入到了以价换量的时期。目前的房地产宏观调控政策，在有效抑制投机投资需求的同时，也误伤了购房的刚性需求。房地产结构性调整是一个长期的过程，目前的宏观调控不过是阶段性的调整，不可能长期持续太久。预计2013年开始，首次置业、改善性需求将会受到鼓励，楼市重新回暖。
关于如何卖房子：事情都有两面性
事情都有两面性，开发商的冬天就是购房者的春天。对购房者而言，持币观望要抄底的不是主流，想买房而买不起房和没有资格买房才是关键。限购时代购房者最关注的有三个方面：一是价格，二是产品，三是配套。这三个方面构成了楼盘的性价比。近期开盘的荣禾MOCO，翰林山水源就是以较高的性价比赢得了市场；而盛天东郡，开发商的品牌力不错，预约人数也很多，客户也很喜欢其开发的产品，开盘当天到场的人数也很多，但销售情况确实不太乐观。为什么，就是因为价格太高，性价比没有凸出。
关于天池山：拥有非常高的性价比
天池山拥有较好的社区环境，景观优势，完善的配套，价格不高，具有非常高的性价比。但好酒也怕巷子深，不知天池真面目，只缘身在此山中。以前很多人不了解天池山，但今年天池山的推广就做得非常到位，特别市近期的一则广告“首付，对面两个包包而已”引起了业界的重点关注，形成了广泛的公众效应。在性价比上，毛坯4500-5500，非毛坯均价6300元/平米，有力的在价格上给予了支撑。在这一点上，天池山可以说是顺应了形势了。
《南国早报》社会新闻中心副主任莫仁力:
关于政府是否给卖房子的问题：希望房价回归合理水平
据业内的朋友透露，南宁市向中央承诺2011-2012年南宁市建设3万套保障房。明年是中央领导集体换届时期，未来的中央领导人习近平、李克强又是非常强硬的领导人，新官上任三把火，这就意味着南宁3万套保障房必须到位的问题。近两年南宁房地产需求也就4万多套，3万套保障房面市，将会对南宁房地产市场造成非常大的冲击。住房是一个民生的问题，很大一部分的住房需要由政府解决，而近几年住房价格高涨，使得舆论哗然，对政府造成了很大的压力。现在政策打压房地产，是基于社会稳定的需要。现在政府做主角，开发商避一避，让一让。不是不给卖房，而是希望房价回归到合理的价位上去。
天池山论坛现场
关于卖什么样的房子：住房细化
目前的房地产市场，已经不是不管不顾建房就卖的时候。现在的房地产市场，已经做到根据市场进行精准定位，高中低档楼盘明显分化的时候。针对不同的人群，设计什么样的房子，建设什么样的风格，匹配什么样的购房及居住诉求变得越来越有必要，越来越关键。
关于怎么卖房：精准定位，迎合诉求
根据实际情况，将房子进行精准定位，找准客户源。就比如天池山，什么样的人喜欢天池山。很可能就是像三四十岁的，事业有成，改善性需求的人群，喜欢安静，注重生活品质，注重修养身心的一批人。
合智五方创意总监 邬健民:
关于“乐呵”概念的成型过程
开始碰到的问题：天池山有什么，天池山的主题概念是什么，天池山还有没有房子在卖。即人们对天池山概念的模糊——针对天池山的优点提出：低碳的快乐，强迫锻炼，接近天空，，风光无限好——让人身心放松，只剩下快乐——傻笑的快乐，呵呵，得出案名“乐呵”——售楼部的更新，所有元素的更新，以全新的面貌面世——渲染快乐，一种南宁市面上所没有的“乐呵黄”； 受伤，回国组建俱乐部当老板事件；梅西在国家队失意，在俱乐部得意事件等等——“乐呵”是一种态度，赋予精神价值——公车，大众媒体，微博推广
关于广告创意：对面两个包包而已
近期市场上出现比较多的打折促销广告，广告XX元/平米起步为主打，主要是为了突出性价比。“首付——对面两个包包而已”只不过是换了句话，强调的同样是性价比。只不过选对了地方，针对的又是近期内讨论比较多的奢侈品，通过媒体，微博，将其作为事件进行营销，从而达到一个轰动的效应。
辉煌集团副总经理 蔡思荣:
关于房地产调控：应该是方方面面的调控，而不应该只有开发商
中国的商品房市场仍然只是处于幼年时期，在拔苗助长的过程中，出现05年，08年和现在的市场情况，是方方面面的因素造成的。这其中有房地产业的结构性因素，有开发商企业的因素，有购房者的因素，不能完全归结于开发资方。所以，房地产调控应该是方方面面的，所有相关因素的调控，不能只针对开发商。目前政府在强迫一方在调整，个人认为，全社会的调整才是和谐的调整，单方的调整显然是不合理的。
天池山论坛现场
关于媒体引导舆论导向：把矛头指向开发商的问题
通过国家的影响，媒体把现今出现的房地产行业的问题归结于开发商，把矛头对准开发商，这似乎有蒙蔽消费者的嫌疑。
关于什么时候买房：比较合适的问题
什么叫合适，匹配就是合适的。当你觉得购房很轻松，没有什么压力的时候，就是合适的。作为代理机构，就是找到合适的项目，用合适的方法给资方，买方找到和谐的沟通。市场好的时候，很多客户匹配房子，市场相对不好的时候，也有客户匹配房子，时机就是适合自己的就是时机的时候。
天池山论坛现场
鲁国勇
关于楼市调控：违反市场规律
限购、限贷是政府需要，违反市场规律，客观上对市场是有害的。
关于明年市场环境：以震荡下行的方式探底
高层要求房地产调控不动摇，这个信号不是空穴来风的，一定是内部出现了分化，中央才会再次表明态度；另外，存款准备金率近期内出现了三年内首次下调的情况，表示市场调控有缓和的可能；地方政府对土地财政的依赖短期内不会改变。2012年的楼市政府最乐意看到的就是维持2011年震荡下行的形式进行探底。南宁房地产市场用遮遮掩掩的方式进行降价，似乎不太符合市场潮流。要么一步到位降价，要么不卖。什么时候买房合适，什么时候应该抄底。每个人心里都有个底，适合自己的就是自己的底。同时，鲁总表示对于房地产市场，他是个乐观派，只要房地产市场的结构性方向不变，长期内房价还是会涨。
关于天池山的市场定位：不要游移的问题
乐养，乐呵提出的是一种生活的哲学，还应该深入地挖掘天池山的软配套。目前的购房者处于震荡之中，天池山 “乐呵”需要坚持，“乐养”仍需主打。
《居周刊》新闻部主任 吴天亮：
关于对南宁市场：保持乐观的态度
短期内，对于房地产业而言明年仍旧是一个严峻的挑战。但长期内，南宁特大城市的定位，使得未来南宁的城市化进程进一步提速，对住房的需求仍旧非常巨大。
天池山论坛现场
五行创展投资控股有限公司副总裁 邓春晖：
关于乐养生活的提出
天池山从最初提出的打造“中国山居住宅典范”到提出倡导“乐养生活”，来自于业主的基本生活体验，天池山的业主感到住在天池山，非常宁静、非常悠闲、非常快乐。我们只是进行了总结提炼，起了“乐呵”的案名。我们是从物质层面上升到精神层面，我们卖的不是简单的房子，而是提供一种乐养的生活方式，已经脱离了刚需或者改善性需求的狭隘的理念，向更高的层次发展。不论你是刚需还是改善型的客户，只要你住上山，你就能享受到乐养生活。
关于房地产调控：中央对房地产调控政策已经见底
房地产宏观调控的政策已经见底。中央经济工作强调保增长，房地产市场对中国经济的贡献依然非常巨大，而目前尚无可以替代房地产业的新的经济增长点，中央不可能放任房地产崩溃的。今后一段时期内的房地产市场政策变化也只会是细节上的调整，不会再加压。在中央持续不断的宏观调控政策下，目前房价已经在合理回归，各地、各开发商已经在降价，只不过披着优惠、折扣、送礼的遮羞布而已，没有按刚才几位媒体朋友要求的裸降而已。至于什么是合理回归，没有人能明确计量。房价合理回归，既要考虑潜在购房者的需要，也要考虑已买房者的感受；既要考虑潜在购房者的承受能力，也要考虑开发商的成本刚性；既要考虑合理降价，也要考虑降价的好处会不会被拦截、潜在购房者能不能真正得到实惠。
关于明年市场环境：现在到明年就是抄底的好时机
现在到明年底就是抄底的时机。政策见底之后，就是市场底的问题。现在到明年，就是一个寻底的过程，这个过程就是机会。看准了，该出手时就要果断出手。否则，等冬天过去、春暖花开的时候，你心仪的房子早已名花有主了。
关于天池山：天池山推出一批特价房
为了庆祝天池山荣获“广西十佳楼盘”，感谢社会各界的关心，天池山推出一批特价房，年末特价4500元/平米起，感恩回报社会。
2012楼市论坛在一片热烈的讨论气氛中结束了，大家各抒己见，共同探讨2012楼市的发展格局，总结2011，展望2012，共商2012的楼市发展大计，共同期待楼市的美好明天！
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