[摘要] 昨日(7月12日)，中指研究院发布了2012年第二季度的住宅用地价格报告。包括北上广深在内的十大城市住宅用地楼面均价环比涨幅高于百城平均水平，溢价率超过百城平均水平。
昨日(7月12日)，中指研究院发布了2012年第二季度的住宅用地价格报告。通过对100个重点城市的监测观察，这些城市在2012年第二季度出让地块的楼面均价同比环比皆出现上涨。
2012年二季度，百城住宅用地楼面均价为1474元/平方米，同比上涨18.6%，其中52个城市住宅地价同比上涨，比一季度增加24个。出台限购政策的城市平均价格上涨1.1%，而非限购城市上涨49.7%。
报告显示，价格较高的城市集中于环渤海和长三角地区，如北京、杭州等。从价格涨跌幅看，同比涨幅较大的主要是中西部和环渤海城市，降幅较大城市主要位于华东和华南地区。
包括北上广深在内的十大城市住宅用地楼面均价环比涨幅高于百城平均水平，溢价率超过百城平均水平。在二季度，十大城市住宅用地平均楼面价格为2904元/平方米，环比大幅上涨43.9%。其中北京楼面均价，为9381元/平方米，在百城中亦排名首位。
二季度，百城住宅用地平均溢价率为6.3%，较上季度提高4.5个百分点，是自2011年一季度连续下降以来的首次回升，恢复至去年三季度的水平，底价成交地块减少。
报告显示，100个城市中有23个城市溢价率为0，比一季度减少13个，但与去年同期相比，百城住宅用地平均溢价率低于去年同期5.4个百分点，仍处历史较低水平。
链家地产市场研究部陈雪告诉《每日经济新闻》记者，二季度百城楼面均价和溢价率上升较为明显，整体上看土地市场逐步升温，与一季度的市场表现有很大不同。通过推出优质地块来带动市场、增加土地的做法，已成为大多数城市的共识。
北京中原地产市场研究总监张大伟告诉记者，目前土地市场虽然有所复苏，但主要原因是供应有所增加，前几月的土地市场冷清也与地方政府不愿意低价出让地块而减少供应有关。
相比土地市场低位企稳，楼市回暖迹象在7月仍较为明显。根据北京住建委网站的网签数据统计，7月上旬北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为8862套，环比6月下旬下跌15.9%，与6月上旬相比上涨了44%，与去年同期的成交量更是大幅上涨了86%。
房价"止跌微涨"市场博弈加剧 大反弹机会很小
来自机构的统计显示，在近期北京热销的28个项目中，销售均价出现上涨的项目有17个，占据总项目数量的比例为61%，占比超过6成。随着新房、二手房与土地市场成交的回暖，部分热销项目价格上涨与土地出让价格攀高引发各界关注与担忧，在楼市健康可持续发展的关键时刻，新一轮楼市预期微调开始加速。
新房价格连续5周在2万以上
北京中原市场研究部统计数据显示：7月北京楼市继续环比复苏，在7月前8天销售套数超过20套的住宅项目且在6月占据全市热销住宅前100名的，合计有28个项目，在28个项目中，销售均价出现上涨的项目有17个，占据总项目数量的比例为61%。占比超过6成。
此外，根据链家地产市场研究部统计，7月周商品住宅期房均价为21252元/平米，环比上涨5.7%，比6月周上涨17.8%。北京新房价格已经连续5周位于2万元以上。进入旺季后，除了部分项目价格止跌回升外，单价在2万以上的成交占比由4月之前的两成左右上涨到近3成。
链家报告表示，3月以来，刚性需求集中释放，同时，改善性需求开始入市，7月首周，单价在2万以上的成交量占比达到近30%。另外，6月份，全市平均成交价格前50的项目成交量比5月翻了近一倍。多种需求入市支持下半年市场不会出现明显降温。价格方面，在旺季成交量的拉动下，商品住宅成交均价持续位于2万元以上，改善性购房和高端需求的入市使下半年均价再难回落到2万以下。
“7月单月均价上涨将依然是大概率事件，但是大部分价格上涨的幅度都不大，而且相比历史价还有一定距离。”北京中原地产张大伟表示，限购、限贷依然指向投资需求入市，虽有部分可能入市，但是难以支撑全面回暖。所以虽然量价可能同涨，但是价格上涨幅度有限。入市项目定价依然谨慎。
土地市场开始强势复苏
继新房、二手房市场成交反弹之后，北京楼市土地市场也开始强势复苏。
本周二，经过46轮的激烈竞拍以及数十轮的配建回购房面积争夺，中赫置地将备受关注的北京万柳地块收入囊中。据了解，万柳地块总面积为77739平方米，最终出价26.3亿元，地块溢价达41%，楼面价超过4万元/平方米。
“海淀万柳区域仅存的能供开发的纯居住地块，今后土地市场不会再有此类地块推出，所以该地块吸引众多大型房企激烈竞标，并且成为北京今年的‘地王’并不意外。中赫在竞标之前，也已作过精细测算，对该项目中赫只追求合理利润。”本周三，中赫置地在给媒体的一份书面回应文中写道。
然而，中赫置地的回应并没有打消业界的忧虑，同策咨询研究中心总监张宏伟表示，当前高溢价的现象让人想起2009-2010年土地市场刚刚开始活跃时的场景。当时，土地市场成交仍然低迷，但是随后出现高溢价率成交的现象。在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。这极有可能是市场走向出现偏差，或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。
调预期行动加速
当2012年6月份大多数城市成交量出现反弹的时候，国务院明确表示楼市调控坚持不动摇，坚决抑制楼市投资投机现象。
据媒体报道，住建部人士日前表示，住建部已经按照国务院要求，对地方微调行为进行调研，如果确有地方出台或变相放松房地产市场调控政策的，会予以纠正，加强地方问责。
7月10日出版的人民日报，在人民时评栏目发表题为《央企应推动楼市健康发展》的评论文章。该文直言，“如今参加万柳地块争夺的央企，虽然都被允许将房地产作为主业，但调控关键期，央企参与”地王“争夺恐怕并不合时宜”。
摩根大通表示，尽管近期的宏观政策已明显转向宽松，但是房地产市场将会在今年剩余时间内继续紧缩。
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