[摘要] 8月2日，一条住建部正在研究“取消商品房预售制”的消息在网上盛传。尽管关于“取消商品房预售制”的传言迅速被澄清，但仍一石激起千层浪。一场关于商品房预售制存废的争论在网络上愈演愈烈。
据新华社杭州8月6日电8月2日，一条住建部正在研究“取消商品房预售制”的消息在网上盛传。尽管关于“取消商品房预售制”的传言迅速被澄清，但仍一石激起千层浪。一场关于商品房预售制存废的争论在网络上愈演愈烈。
“预售制最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设。”中指研究院杭州分院研究总监曹旭东称，目前为预售制辩护者所持的主要观点是，取消预售制将降低房地产开发的杠杆效应，导致商品房供应不足，抬高房价。
国家统计局数据显示，目前定金及预收款和个人按揭贷款已占到房地产开发资金的30%以上，形成了与房企自有资金、银行借款三分天下的局面。
不过，大多数普通购房者认为，正是房地产开发的高杠杆导致开发商的高负债激进战略，推高地价和房价。最近的一项网络调查显示，75%的网民认为应该取消预售制，因为“开发商将只在图纸上存在的房子拿出来卖，助长了投机资金的涌入，致使房价居高不下”。
预售制度以其高杠杆效应增加了楼市供给。但实行十多年来，预售制度的弊端逐渐显现，这一中国房地产行业基本制度正遭遇空前的质疑。
众多网友和消费者表示，预售制违背了“一手交钱，一手交货”的交易原则。房地产业内人士则表示，预售制的问题就是其巨大的杠杆效应，开发商的有限资本发挥出的乘数效应，导致房地产行业狂飙式扩张，购房者被裹挟到楼市泡沫之中。
预售制弊端随着楼市调控而逐渐增多。2012年3月29日，杭州一房地产开发有限公司被债权人向法院申请破产清算。该房产开发的西城时代家园项目的几百名业主面对的情况是：房款已经全部支付，但交房遥遥无期。
同样是在杭州楼市，今年5月，密集发生了多起“房闹”事件。业主纷纷表示，因为房屋预售，让自己支付房款和拿到房子有一两年的时间差，其间的市场波动为什么要让业主承担？
专家表示，随着楼市调控持续、房地产业结构调整加速，以预售制为代表的房地产行业深层次改革迫在眉睫。
多位专家称，从长远来看，取消商品房预售、改期房销售为现房销售是大势所趋。不过，从目前情况看，骤然取消预售制并不现实。
中指研究院副院长陈晟认为，目前，中国整体金融创新相对滞后，房地产金融市场不发达，房地产企业融资渠道有限。即使取消商品房预售制度，预售活动也不会自动终止，而是以私下交易等违规形式继续存在，反而会扰乱房地产市场秩序，加大调控难度。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，在不能即刻取消预售制的情况下，关键是要从严监管预售款。
专家同时表示，随着楼市调控，房地产行业进入调整期，应在此“窗口期”，对预售制进行“大改”，即将一次性付款逐渐改为同期房建设进度基本相适应的分期付款，逐步降低预售制带来的高杠杆效应。可以在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步做到不再实行预售。
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据网易财经报道 7月31 日，中央政治局会议在部署下半年经济工作时，房地产被专门作为一项特别加以强调。政治局会议指出，要坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，增加普通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民合理的自住性住房需求。
中央地产政策表述变化一览：
7 月31 日中央政治局会议：
坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。增加普通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民合理的自住性住房需求。
7 月20 日两部委紧急通知：坚持房地产市场调控不放松坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。
7 月7 日温家宝总理在常州调研时讲话：必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。
2011 年12 月10 日中央政治局会议：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。
点评：
自6 月以来，中央多个部门已经三番五次强调房地产调控不会放松，中共中央政治局的会议精神更加强化了这一点。同时，该会议精神也是对近一段时间以来重要部门以及国家领导人关于房地产政策讲话的一个总结，即房地产市场调控政策将被“坚定不移地贯彻执行”。
在的政治局会议表述之中，防止房价反弹从“坚决”转为“切实”，且对投机投资性需求从“抑制”转为“坚决抑制”。
配合国务院派出督查组，对16 个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查的事件背景来看，我们认为地方层面的楼市调控政策将至少在执行层面有进一步收紧的可能。同时，由于中央政府的讲话表明了其对房价和地价反弹的高度敏感，我们不排除个别房价上涨幅度过大的省市地方政府会推出“行政命令”式的调控政策。
根据莫尼塔开发商和中介商草根调研的情况，包括一线城市在内的部分主要城市的房价存在实质性的上涨压力。结合对未来流动性和销量走势的判断，我们对下半年中后段出现房价快速上涨的风险产生了进一步的担忧。由于中央对于房价反弹的态度是“切实防止”，意味着如果当前的政策力度不足以抑制房价的上涨，存在推出进一步的房价调控政策的可能性。
历史上来看，一线城市房地产交易量和房地产板块相对存在着较强的正相关性，但这种相关性曾在2010 年下半年被打破。彼时由于存在房价上涨引发政策调控收紧的预期，尽管一线城市房地产交易量持续扩大，市场仍将其诠释成为调控政策出台之前的需求集中释放，并认为政策预期比楼市交易量更能左右房地产板块的相对走势。
我们对于地产板块获得相对的一贯逻辑的完整表述是：“平常时候看销量，关键时刻看政策”。现在显然就是房价上涨即将触发政策调整的一个关键时点。因此，在进一步的调控政策的“靴子落地”之前，房地产板块的投资逻辑将和2010 年下半年类似，即政策收紧预期将取代交易量回暖成为接下来一段时间内地产板块投资逻辑的主要决定因素。在政策收紧的预期逐渐增强的背景下，即使楼市交易量延续之前的上涨，房地产板块取得相对的可能也会逐渐下降。
由于当前房价上涨触发政策收紧所带来的投资风险已大于成交量可能继续超预期回暖所带来的潜在，因此，我们下调地产板块评级至同步大市。
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