[摘要] 从本世纪初到2003年前后，我国迎来第一波房贷高潮，当时的贷款期限以10~15年居多。媒体报道称大批一直还贷的首代房奴，目前正陆续还完最后一笔贷款，有望摆脱房奴这一称号。
高楼林立背后，有着一代又一代的房奴。记者苏华摄
从本世纪初到2003年前后，我国迎来波房贷高潮，当时的贷款期限以10~15年居多。媒体报道称大批一直还贷的首代房奴，目前正陆续还完最后一笔贷款，有望摆脱房奴这一称号。十余年来，房贷政策经历了三次重大变化，也由此催生了三代房奴，有的通过做房奴变成了房东，有的则因家庭原因提前结束了房奴生活，更多的人，则在默默承受着每个月一次的扣款压力。交通银行广西分行的数据显示，在南宁，仅有5%的代房奴采取每月还款的方式直到最后一个月
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南宁首代房奴始于2001年
代房奴产生的背景是怎样的呢？建设银行广西区分行有关人士说，1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》下发，要求从1998年下半年开始停止住房分配制度，逐步实行住房分配货币化，由此进入我国房地产市场发展的春天。
建设银行是国内开办房贷业务的银行，建行广西分行是广西开办房贷业务的银行。据介绍，广西房地产市场起步相对滞缓，成量的楼盘项目建设基本从2001年才开始。在南宁，开发得比较早的楼盘项目如丽江村、望仙坡、明秀小区、新兴苑等，是建行批房贷合作项目。因此，南宁次大批量出现房奴的时间，基本在2001年、2002年左右。
秦女士当时购买了南宁香港花园的房子，向工行贷款，首付只要20%，但提前还贷需收取一定的违约金。秦女士选择了等额本金的还款方式，到今年4月已全部还完房贷。“这些年房价虽然涨了不少，但工资没什么变化，还好现在无债一身轻了，确实挺开心。不过，在当时也是很艰难才下了买房的决心。”秦女士说。
代房奴如今的生活，差不多可以用幸福来形容。一方面，当年的贷款政策十分优惠与宽松；另一方面，他们还享受到了房价高涨带来的福利，甚至是利用当时的政策，购买了多套住房，成功由房奴变身为房东。南宁市民尹女士2002年左右开始买房，还了几年月供之后，她敏感地捕捉到了住房市场即将火爆的信息，努力将套房子的贷款还清，抵押获得贷款后又买了两套房，一下子就有了三套房子，后又利用机会买了两套房。但她认为自己的经历没有可比性，现在，银行对贷款用途有严格的要求，尤其是不能贷款做首付。
交通银行在南宁的房贷业务也开展得比较早，从2001年6月开始，批房贷的楼盘主要是澳洲丽园、华星城等项目。“当年这些地方的房子才2000元/平方米左右，现在差不多都是7000元~8000元/平方米了。”有多年办理房贷经验的人士介绍，别看现在房价上涨了好几倍，可当年收入很低，能买下这些房子的人在当时也算是有钱一族了。
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第二代房奴诞生时政策有变
浦发银行在南宁的批房贷楼盘，出现在2006年1月，主要有和美春天、天池山、蓝山上城、棕榈湾、汇东国际、现代国际、和联盟新城等，当时的房贷政策为首付两成，但利率却可以下浮15%～30%，不少南宁房奴这才知道，原来房贷利率是可以下调的。
第二代房奴出现在政策首次提出“二套房贷”时。2007年9月，《中国人民银行关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定：“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。”
2008年到2009年左右，恐怕是改善型购房者获得低廉房贷的最后一次机会。2008年，不少楼盘受经济大势影响，在连涨多年后首次主动调整了房价。周先生卖掉了自己位于南宁市长堽路的一套三房，用房贷购买了东葛路荣和·中央公园141平方米的4+1房。当时，周先生所买新房的房价为6500元左右/平方米，还享受了30%的首付及基准利率下浮20%的优惠，也就是只用了27.5万元的首付。如今，这里的房价已经飙升到了1.1万元/平方米左右，而且二套房的首付比例也变成了60%，周先生如果现在购买，首付就要拿出93万元，当年都差不多可以付完全款了。
从不同时间进入南宁房贷市场的银行房贷政策，也可以看出房贷政策的变化。招商银行从2009年5月开始在南宁开展房贷业务，批房贷的楼盘有瀚林雅筑、半岛·半山和汇东郦城等。购买这些楼盘的业主，通过招行贷款购买首套住房，首付比例仍可低至20%，利率直接为基准利率下浮30%，但当时也有了二套房贷的政策，即住房首付比例40%，利率为基准利率以上。
未能赶上那一波政策优惠的，要想贷款买房，只能忍受银行苛刻的贷款条件了。
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是否提前还房贷各有打算
在提前还款这个问题上，不少房奴产生了争议。有的人认为，房价、物价整体仍会趋于上涨，而且现在只有房贷获得的资金成本，不要提前还款。另一方则认为，当初是没钱才贷款买房，要是手中有了钱，干吗还把自己辛苦挣来的钱送给银行交利息呢？
从交行在澳洲丽园、华星城等地的批贷款来看，当时是允许提前还款的，提前还款的比例大概为80%左右。根据银行方面的估计，按月还款直到最后一期的房主比例不到5%。据浦发银行的周飞介绍，从2006年至今，他们行提前还款的比例大约为30%，按月还款直至最后一期的比例目前尚无统计。招商银行是从2009年5月开始在南宁开展房贷业务，提前还款的比例大概有10%。从建行广西区分行受理的情况来看，提前还贷的客户基本是还款了7～10年的群体，不少人基本上会在贷款3～5年后开始申请提前还款。
由此看来，还款时间越长，提前还款的可能性越大，超过10年时选择提前还清的情况比较多。从此概率来看，选择一个合适的还款方式，对有可能出现的提前还款非常重要。有不少房奴在办理提前还款时才发现，自己当初选择的是等额本息的还款方式。虽然每个月的还款额相同方便还贷，但等额本息早期的还款多数是付利息，即使选择了提前还款，但利息没省下来。
不同银行的提前还款政策并不相同。从记者采访的情况来看，浦发、招商等股份制银行，在提前还款方面更加灵活，大多不收取违约金。而国有大银行在不同的时期对不同的客户有不同的提前还款要求，还得看合同办事。比如有的要求3年内提前还款要收违约金，有的则要求提前还款要将享受的利率优惠部分补齐等等，新老房奴都得看仔细了。
作为房奴，有一大笔资产在手确实更踏实，但想把自己住着的资产变成资金，却有点难度。有细心的银行发现，很多人提前还贷是想拿房子来抵押，获取一笔更大的流动资金。建行就发现了这一情况，对还款记录良好的住房贷款客户，推出了住房额度贷款，在核定的贷款额度和期限内可灵活支用。让房奴不用通过提前还款撤销抵押，就可获得资金了。
值得提醒的是，房贷结清后，要注意同时向银行申请撤销房产抵押手续，从银行领回贷款结清证明、房屋他项权证、解除抵押证明，并及时到房产局办理解除房屋抵押证明。
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新房奴该如何选择房贷？
2010年9月《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》规定：对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。2011年1月国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》规定：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。根据记者的调查，邕城银行的房贷政策在趋于统一的同时，也出现了一点个性化。
交通银行广西区分行的房贷政策为：首套房首付三成、利率下浮10%；二套房首付六成、利率上浮10%；三套房停止贷款。浦发银行南宁分行的房贷政策与交行政策基本相同，但二套房贷利率上浮10%。招商银行的房贷政策则在利率上更鼓励首套，二套房利率更高，首套房首付虽然同是三成，但利率则是基准利率下浮15%；二套房利率要上浮20%。据交行有关人士介绍，在这样的房贷政策下，已经极少有二套房贷款买房的申请。
在房贷资源稀缺的情况下，银行对贷款利率有了更多的议价权。
对银行贡献大的客户，则有可能获得利率优惠。不少银行提出，如果客户把个人的储蓄，国债、基金、信用卡等个人金融业务集中到房贷银行办理，增加银行的认可度，甚至成为该银行的VIP客户，银行又会反过来提供房贷利率优惠。
虽然不能享受当年那么优惠的房贷政策，但新房奴却因为银行的创新，有了更多的贷款品种可以选择。浦发银行个贷产品经理周飞介绍，除了常见的等额本息和等额本金两种还款方式外，还可以组合式还款，“比如可以将还款周期分为8个周期，每个周期选择不同的还款方式或还款本金，每月还多少，客户说了算”。交通银行的有关人士则建议，如果有打算购买第二套房产的，建议套先使用商业性贷款，第二套使用公积金贷款。因为第二套房商业贷款门槛相对较高，而公积金贷款则以在公积金中心贷款的次数为准，自己的第二套房使用公积金贷款，仍可享受首套的优惠贷款政策。
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