[摘要] 中国经济正进入一个趋势性下降的通道，那么，目前的经济形势对现阶段房产行业的影响如何？下半年楼市走势如何？宝资通基金是如何帮助中小企业？中国的房地产发展模式与美国相比有何异同？此次采访，宝资通联行总裁秦枫先生针对目前经济以及房地产发展进行了深入解读。
本期做客SF-《大佬之声》的是宝资通联行总裁秦枫先生。大家都喜欢称他为“财爷”！财爷已是第二次做客房天下的《大佬之声》，像一个老朋友一样，财爷在采访中幽默、风趣，旁征博引为我们指出下半年楼市走势，分析房地产投资运作模式，讲述“基金”与“基金会”的区别，简洁的语言中蕴含着深层次的道理，让人获益匪浅，访谈氛围轻松而愉快。
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访谈背景：中国经济正进入一个趋势性下降的通道，那么，目前的经济形势对现阶段房产行业的影响如何？下半年楼市走势如何？宝资通基金是如何帮助中小企业？中国的房地产发展模式与美国相比有何异同？此次采访，宝资通联行总裁秦枫先生针对目前经济以及房地产发展进行了深入解读。
宝资通联行总裁秦枫先生
秦枫经典语录：
1、行业整体信贷水平下降的情况下，水深的地方才有水。
2、增长完全靠投资！这架马车太累了！
3、下半年楼市基本过得去，但不要指望有太多激动人心的场面。
4、基金是个自由市场！
5、如果南宁有几万套公寓是持有经营的，这市场房源不就多了吗？
6、很多东西都在逐步改变的，房地产信托投资基金(REITs)在逐步开放。
7、到了向美国看齐的时候，就是资本和金融引领整个地产发展走势的时候了。
8、把商场切成巴掌大再卖，这不是证券化。
9、向美国学习总没错。
10、做基金会不容易，甚至可能比办企业还难！
房天下：目前的经济形势对现阶段房产行业的影响如何？下半年楼市走势如何？
【经济增长率下跌 下半年楼市不温不火】
秦枫：从整个格局来看，中国经济正进入一个趋势性下降的通道，所有的东西必须放到这个大的论断里面去判断分析。上一个十年中国经济表现为整体上升趋势，下一个十年将进入趋势性下降，也就是说原则上讲，未来经济增长率出现不断的下跌。也许今年8%增长率，明年就是7.5%增长率，后年也许只有7.2%，总的来说很难形成高增长率。
一直以来政府都在解决中小型企业融资难问题，但是这样的解决必须要有配套的政策体系和设计，否则中小企业很难找到资金，所以对下半年楼市预测是可以过下去，但是不要指望很多激动人心的场面，可能出现也只能在局部，个人预测从下半年到明年会出现不温不火的市场。
宝资通联行总裁秦枫先生接受采访
要出现“百花齐发”的场景必须要在一定的背景或者国家层面上有明显的变化，但是照现在的限购、以及其他的政策没有颠覆性的变化、根本性的调整下，指望房地产有抢眼的表现不太可能，南宁也是一样，下半年的楼市也处于不温不火的状态，维持原有的基本架构往前走，走到什么时候还要看国家什么时候需要房地产行业来救中国。
中国经济增长质量比较低，会带来很多问题，李克强说的稳增长、调结构、有上限、有下限，下限是指增长率和失业率，上限就是指CPI。我们国家现在目前的增长靠什么？靠投资！增长完全靠投资，大概占了三驾马车的50%-60%，这架马车太累了，投资再次驱动很可能变成“印票子”，印票子就涉及到CPI问题，如果不印那么就不会有投资，投资不了就没有增长率。
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房天下：关于宝资通基金，是否以帮助中小企业为主？
宝资通联行总裁秦枫先生
【基金是一个充满创意创新设计的领域】
秦枫：首先宝资通基金是一单生意，宝资通基金原则上讲是发展的一个系统和体系，这是一个承担基金管理的公司，是整个地产金融运作体系里面一个关键和核心站位，所有的地产基金需要基金管理公司来发起，并由公司来运营和投资，我们进行一个站位，站在地产资金管理公司位置上，简称宝资通基金但是实质上没有形成支基金，现在正在募集很筹划，大概在十月份推出支地产基金。
基金是一种投资集合模式，比如站在宝资通基金管理这个位置，也许这个平台每年会发出2—5支不同性质的基金，投向不同性质的项目或者企业，届时会有一系列的产品策划，比如说设计一些开发前期的“机会型”基金，也可能针对商业或旅游地产，总的来说基金是一个充满创意、创新设计的领域，它是一个普通的架构，只要在他的架构里面形成它的逻辑循环和封闭就可以执行，所有政策的核心是合伙协议。基金它还可以跟其他的一些金融模式进行嫁接，比如说信托、公募基金，不同的基金有不同的结构设计，同样我们五个人合伙，我是管理人员，其中两个人是略后合伙人，另外两个是优先合伙人，所谓的优先合伙人，比方说我们募资一个亿，他们俩占了五千万，所有投资回来后我先拿成本固定8%我先走，剩下的才轮到略后，这就是高风险高。
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房天下：略后合伙人是否承担风险较小？
宝资通联行总裁秦枫先生
【投资管理者承担风险，优略双方都可当】
秦枫：基金不是一个董事会模式，是一个合伙人模式，投资管理者也有做略后合伙人的时候，要对合伙企业投入资金。金融所有的基金都是做信用生意的，是一种信用管理。基金是一个长效循环的过程，选择项目是一个非常谨慎的过程。投资管理者须对这支基金承担无限连带责任，风险利益也。基金是一个比较庞大的金融体系，地产基金只是私募基金里的一种，规模已越来越大，目前在整个中国市场大约有两百支基金，运作规模在一千个亿左右。2010年一般被称为地产基金的元年，2012年则是基金管理的元年。
基金的投资有几个方面的好处，是对开发企业来说多了一个融资渠道，基金的信贷规模不受或较少受到国家政策调控的影响。所有的企业融资原则上有两种——直接融资（股权融资）和间接融资，所有的信贷资金都是直接融资，表现的是债，股权投资表现的是所有投资人的权益。那么作为房地产企业，特别是中小开发企业，在银行的额信贷规模收紧，或者融资门槛不断变高，甚至没有拿到向银行贷款的资格的时候，地产基金就有了它充分广泛的施展舞台。基金可以在任何阶段自由进入房地产的开发，但信贷必须四证齐全。基金的进入最重要的是如何设置投资系统和风险控制标准的问题，这与银行的硬性贷款规定是有着很大区别的，帮助解决房企在特别开发前期阶段的资金问题。第二，基金的投资虽然是以股权形式，但原则上不干预房地产企业的运作，不参与资金管理，达到一定目的后也会退出。为开发企业提供融资多元化环境，改善融资条件。
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房天下：中国的房地产发展模式与美国相比有何异同？
【美国的地产是一种金融模式 中国则是一种资源模式】
秦枫：美国的地产是一种金融模式，金融和资本主导了整个地产发展。金融的背后又是资本的社会化，所以美国房地产的每一次增长，所有基金或资本的投资人都会受益。在中国则是一种资源模式，资源模式是以开发商、地方政府为主导的，房价涨、行情好，政府、税务、金融、开发企业等都会受益，当然，最后的受益者是购房者。
宝资通联行总裁秦枫先生
美国模式下，几乎所有的资本源自于基金投资，或者是信托资金。信托基金和私募基金又不一样，美国的开发企业叫清资产公司，开发企业资金不多，形成项目方案后才去寻找资金公司，受到规划管制，但从产权角度不是垄断经营。资金公司会为项目投资或为项目形成一支新基金，向社会进行募集资金，然后投入项目，所以社会投资者是产权的核心所有人。这一形式打破了单一的开发企业的封闭，是一种私募基金。
从房地产角度讲，还有一种叫投资证券化和资产证券化，这比私募基金更进一步，叫做信托受益资金。资金进入时可以把它投资证券化，信托受益基金可以被持有经营，从而形成资产沉淀，项目经营的会返还到资金公司，投资人从而得到分红。在中国的房地产经营中，持有型的物业是没有或极少的，导致房价越来越高。大陆的房地产模式走的是香港路线，如果走美国的信贷资金模式，就会使民间的资金有很多通道去投入到信托计划、私募基金，使整个房地产行业跟民众普遍相关联。
我国不愿意立即打破现有的利益格局，但很多东西都在逐步的变化，现在国内也有信托投入到房地产行业，但都只是短期的受益计划，是不可再流通的。目前信托只有简单的一些模式，但趋势是逐步地开放。按照行业规律分析，地产行业沉淀下来的资产和财富到了一定数量的时候，对资产不断地进行盘活、存量、形成流动也将是整个社会的必然要求，产权的流动也会逐步地开放。地产基金是通过基金模式进入地产金融，所以到了向美国看齐的时候，就是资本和金融引领整个地产发展走势的时候了。
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房天下：私募基金支持大型企业，不支持小型企业？
【投资悬殊使然】
秦枫：从基金角度讲也有这种倾向，因为，募集相对少的基金去支持小企业，和募集更大数额的基金去之支持大企业费的力气是一样的，但可能是10倍以上的悬殊。另一个角度讲，较大的开发企业和中小企业所作的让步是不一样的，大企业相对少些，小企业在谈判中会让出更多的利益。
房天下：壹方基金未来的慈善规划有哪些？
【广泛开展社会救助，提高公信力】
秦枫：基金是集钱的商业组织，基金会则是花钱的公司，是一个非政府盈利组织，或者说慈善组织。壹方基金和红会、慈善总会实际是一个性质的，都是不挣钱的。例如壹方基金的发起方投入的两百万元，是一个单向的投资，没有回报。如果基金会有钱则可以投资，但投资必须回到基金会，用于慈善捐助，而实际上基金会赚钱也是为了循环运作。此外，注册基金会是一个困难的过程，政府对此的审核与管理是非常严格的，所以作为企业家想要在这一领域发挥作用也是比较困难的。
宝资通联行总裁秦枫先生
达则兼济天下，财爷希望把壹方基金打造成一个开放式的架构，让更多的企业参与进来，从而集聚更多的慈善资源。这也有利于推动慈善模式向循环可再生方向转变，运作也更加规范化。这有别于以往的粗放的状态，是企业家运营慈善机构带来的一种突破。他们会注重持续性、流程最优化、管理制度，会努力去寻找慈善资源。“老兵关怀计划”是深圳龙越慈善基金会的一个性的项目，壹方基金则配合其在区内开展“广西老兵关怀计划”，是两基金会之间的互动。壹方基金每年会投入几十万元资助孤寡老兵，为他们提供生活、医疗以及殡葬救助。壹方基金出钱，志愿者出力，让老兵老有所养，病有所医。
谈到下一步的计划，财爷透露，壹方基金将开展慈善助学、援助脑瘫患者等活动。为低保人群以及流浪人员建设固定的救助点也在计划中，目前正与快餐店等方面沟通洽谈。财爷说，来领补助食物的概不验证身份，只要愿意来领就能领到，消灭饿肚子现象，维护社会的稳定和谐，这是壹方基金成立的题中之义。目前，壹方基金正在进行各方面建设，争取在明年以后，每年的慈善基金运营规模达到一千万以上。延伸出更多项目，建立捐赠者受捐者之间的联系，提高壹方基金的公信力。
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