[摘要] 有人曾说，沉默，是为了更好的爆发。对南宁的别墅市场而言，爆发，是因为沉默得太久。
说到前几年的别墅市场，可以用一声叹息简言之。“供应紧缺，没几个别墅项目”、“价格倒挂，别墅价比平层价便宜”、“别墅空置，买来养老鼠”等现象频发，曾有报道称南宁没有富人区，做不出好别墅。然而到今年，这一论断将要被推翻。不完全统计，目前南宁有12个楼盘在供应别墅产品，且呈现量价齐升、供需两旺的态势。数据显示，今年的别墅成交量同比翻张5倍。业内人士分析，调控步入平稳期，刚需产品为主导的市场将不复存在，高端产品将作为主流产品之一。而别墅，作为高端产品的形态，将在市场上占得一席之位。
抑制太久，不得不爆发？
有人曾说，沉默，是为了更好的爆发。对南宁的别墅市场而言，爆发，是因为沉默得太久。
2010年，南宁限购令重靴落地，投资性需求被驱逐市场，南宁住宅市场陷入“严冬”，开发商为保底走量，规避市场风险，纷纷将重心转向限购范围外的刚需市场。因此，一段时间内，赠送面积多、可灵活布置的“N+1”房几乎垄断了所有的产品来源。那些市场占有率低、不易消化的高端产品，被开发商藏在“深闺”，市场上几乎找不到专为高端客群打造的项目。而这部分客群，如果想买一步到位的改善型产品，只能在刚需盘中的少部分大户型中选择。显然，这些刚需盘，规模、品质、配套都不能满足他们置业的需求。
这一格局，一直保持到2012年5月。当时，华润幸福里高端豪宅精装大平层问世，可以说是引爆了南宁的高端市场，即使豪宅卖出天价（单价卖至2万元以上），买家仍趋之若鹜。
华润幸福里的成功“试水”，令一直处于观望的高端项目欣喜若狂。于是，南湖名都广场、嘉和城、盛天东郡、八桂绿城等多个项目，纷纷推出洋房、类别墅、大平层产品，高端市场行情呈现回暖迹象。正是基于市场的信心，才有了现如今的12个别墅项目同时开火的盛况。
“只能说市场在调控下，正在趋于成熟，刚需产品需要有人做，高端产品也需要有人来做，每个产品线都要有供应，这个市场才是健康的。”广西瀚林房地产开发有限公司营销副总监蔡德珑分析。
对此，南宁宝资杰房地产项目咨询有限公司总经理王洪超表示赞同。他说，别墅的井喷并不是市场的主动选择。就像地表再也遏制不住岩浆的高温、高压时，所产生的火山喷发一样，限购持续得太久，刚需产品卖得好还不行，之前所积压的别墅产品也要走量。
王洪超还认为，一些占据资源的高端项目，前几年因市场条件不成熟，一直按兵不动，现市场情况出现好转，也开始伺机发力。华发·国宾壹号、盛天香墅、嘉和城别墅都属于这样的案例。
需求增多，顺应市场发展
早在前几年，曾有媒体报道分析，南宁别墅市场火不起来的原因，主要是南宁还没有形成一个硬环境和城市基础配套比较成熟的“富人区”。比如像广州东山、上海徐家汇、香港浅水湾。南宁买得起别墅的人少得可怜，这一观点，现在显然已站不住脚。
一位在荣和·邕江悦府做置业顾问的朋友，常常向记者自嘲，希望卖房时，顺道把自己卖出去。因为她说售楼部外面，经常停放着众多价值不菲的豪车，上门的“客户”，不问价格，直接指着沙盘，说要哪栋，真是帅到“爆”。
南宁的有钱人真的有那么多了吗？南宁别墅市场需求真的如此旺盛了吗？请来看一个数据。
据报载，早在2006年，南宁的GDP总值才860亿元，而同年上海的GDP总值就超过了1万亿元，两个广西区的GDP总值，都不及一个上海市。2006年，南宁年收入超过12万元申报个税的人，才1200个；而这个数据，到2011年已达上升到6191人。2012年，南宁GDP达到2500亿元，全市城镇居民人均可支配收入22561元，比2006年翻三倍，比增速高4.5个百分点，连续11年保持两位数以上增长。
“前几年想在南宁找辆好车，那是难上加难的事。现在道路上，随处可见上百万的名车，南宁的高消费人群正在增多，这是不争的事实。”蔡德珑表示，随着中国-东盟举办地花落南宁，南宁已经不再仅是南宁人的南宁，而是整个广西，乃至辐射整个东盟国家的南宁。城市属性的升级，同时也为高端住宅市场的发展带来生机。
蔡德珑还说，虽然广西整体经济不算发达，但在在周边一些发达县份做矿产生意的有钱人、企业家还是非常多的。这部分群体，在当地找不到满足他们居住需求的居所，南宁汇聚广西的教育、商业配套，因此南宁的高端住宅市场，对他们来说具备较大的吸引力。
南宁宝创地产项目咨询有限公司副总经理蒋晔认为，南宁地价日趋走高，也在逼着房企往高端市场挤，加上目前改善型及置业需求的增多，别墅就成为他们置业的。
资源太好，不做别墅可惜
纵观各地豪宅，要么占据城市绝佳的自然和人文资源，要么占据城市的配套资源。离开这两条，豪宅都只能是自我标榜。想象一下，如果周边全是城中村、菜市场，能称得上是豪宅吗？
别墅也一样。以中国内地别墅为例，上海陆家嘴、杭州西湖是公认的豪宅片区，原因也正是其占据了的景观资源。在南宁，从来不缺打造别墅的“土壤”。
新近开发的别墅项目盛天香墅占据南宁的城市“半岛”。依山傍水，背靠青秀山，坐拥邕江，具备打造别墅的优质景观。荣和·邕江悦府与邕江仅一路之隔，离西乡塘重点打造的相思湖公园也只有三五的，且项目位于相思湖CBD核心区，区域位置凸显。嘉和城则位于国家4A级风景区内，拥有温泉、高尔夫等稀缺性资源。“有这么好的资源，不做别墅太可惜。”王洪超说，南宁拥有北方不具备的互补性气候资源，“候鸟”型置业也在增多。而且，南宁的别墅价格尚处于低位，对他们而言，在南宁买别墅只相当于在一线城市买套普通平层。
然而，不是资源好就可以造出好产品，就如早年的柳沙半岛，自然资源得天独厚，但是也混迹了一些不知名的刚需楼盘，没能将这一板块的“半岛”、“国宾区”的优势化体现。同时，别墅项目因在占地、外观、配套上要求较高，不具备一定实力，是造不出好别墅的。不过所幸，现柳沙半岛，已有华发、盛天和保利这样的大牌房企抢滩，更有不少实力房企预谋进驻。因此，未来的柳沙，或将告别平凡，走向高端。
关于为何在今年发力高端，广西荣和集团营销总监谭志宏的观点是，做不做高端，是根据地块的价值和市场需求而定的。有些地块本身就适合打造高端产品，如果都用来做“清一色”的刚需产品，那是浪费资源的表现。
目前，南宁的别墅，除了有占据自然景观资源的花园别墅、湖景别墅，还有占据城市配套资源的中心别墅。如荣和公园墅身处凤岭富人区，离华润象城和青秀万达广场都只是10钟，出则繁华，入则宁静。周边的生活配套圈、设施和服务人员的素质，也都是一流的。正像人们所说的，买别墅并不仅仅是买一套房子，而是选择一种阶层的生活，结交更多塔尖邻居。
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