[摘要] 年末又到了清算时刻。随着各地房价数据不断攀升，对于将房价涨幅与人均可支配收入增幅挂钩的地方政府来说，完成控房价的目标正变得越来越困难。
年末又到了清算时刻。随着各地房价数据不断攀升，对于将房价涨幅与人均可支配收入增幅挂钩的地方政府来说，完成控房价的目标正变得越来越困难。
作为强化政策实施的重要手段，当前涉及楼市调控的考核指标中，共有房价控制、保障房建设和土地供应三项指标。其中，房价控制目标立足市场终端，为购房者切身感受，因此也市场关注。
但值得注意的是，在实行了三年之后，房价控制目标制度所带来的“副作用”愈加明显。地方政府为完成控房价任务，纷纷重拾行政化调控手段。多数业内人士认为，随着十八届三中全会强调市场在配置资源的过程中起决定作用，房价控制目标这项带有行政色彩的指标，未来很可能遭到摒弃。取而代之的则可能是加强市场供应端的考核。
多地房价涨幅难“达标”
随着年末临近，房价步步高涨的现实，使一些地方政府感到忧心忡忡。来自国家统计局的数据显示，今年10月，70个大中城市中，有21个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格同比涨幅超过10%。其中，北上广深四个一线城市的新房价格涨幅连续两个月超过20%，这尚属首次。杭州、南京、厦门、武汉等二线城市的房价同样涨幅较大。
民间机构的数据则更为惊人。根据中指研究院发布的数据，到今年11月，北京市新建住宅样本均价已达到31333元/平方米，同比增幅为28.48%。上海、广州、深圳的房价同比涨幅也分别达到13.33%、26.66%、25.25%。除上海外，其余三地的房价涨幅均高于官方数据。
供需失衡的局面，被认为是导致房价上涨的主要原因。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，一二线城市因为集聚了过多的资源，市场需求始终旺盛。但由于此前两年的土地供应相对不足，导致如今房屋供应偏少，因此这些城市的房价易涨难跌。
“从10月开始，领导就要求我们统计今年以来的成交情况，同时密切关注新房入市价格。”长沙市住建委的一位工作人员向中国证券报记者表示，主管部门早已关注到房价异动的情况，并酝酿应对措施。
很快，微调政策的尝试陆续展开。从10月末开始，北京、上海、深圳、广州四个一线城市先后收紧楼市政策，将二套房的首付比例提高至七成，广州还提高了限购门槛。
随后，包括福州、厦门、武汉、南昌、西安、郑州在内的大量二线城市跟进调整。截至目前，共有15个城市收紧楼市政策。仅在11月26日一天，就有南京、杭州、长沙三个城市同时推出房地产调控新规，进一步提高购房门槛。
值得注意的是，造成多地密集调整政策的原因，还在于此前住建部的两次约谈。据悉，今年8月和11月，住建部曾两次针对房价上涨过快的城市进行约谈，意在以窗口指导的形式，要求地方政府控制房价涨幅，并兑现年初制定的房价控制目标。
“即使未来两月房价停涨，这21个城市完成年度调控任务也已基本无望。”张大伟表示。多数业内人士认为，若严格按照制度进行考核，今年将有不少地方政府的负责人受到问责。
房价控制目标遭质疑
当前涉及楼市调控的考核中，共有房价涨幅、保障房建设和土地供应三项主要指标。根据国土资源部和住建部的数据，今年以来，土地供应规模明显增加，保障房建设任务也接近完成。按照统计局的数据，仅有房价上涨的指标面临难以完成的局面。
与前两项指标不同，房价控制目标立足市场终端，最为购房者所感同身受，也外界关注。梳理各主要城市的2013年房价控制目标发现，不同城市的参照指标和统计口径有所差异。
根据北京市制定的目标是新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定。上海的目标较为类似，为“保持房价基本稳定”。相比之下，广州要求“房价增幅不应高于GDP涨幅和城市居民人均可支配收入涨幅”。深圳也强调“全市新建商品住房价格涨幅低于人均可支配收入的实际增长速度”。在南京、杭州、西安等二线城市制定的目标中，多将房价涨幅与“城镇居民人均可支配收入涨幅”挂钩。
业内人士认为，近年来主要城市的人均可支配收入增幅多在10%左右。按照这项标准，今年新建商品住宅价格增幅超过10%的城市，均存在无法完成房价目标的可能。业内人士认为，北京、上海提出的“维稳”目标已基本宣告落空。
但今年11月，北京市房协发布数据称，10月北京市新建商品住房签约均价为1.94万元/平方米，环比下降4.5%，同比下降6.3%。10月，全市供应结构呈区位性特征，均价呈现稳中有降的走势，“基本符合房价控制目标保持平稳的要求”。
由于存在统计口径的差异，上述数据与统计局的结果有所差异，其说法也存在争议，但地方政府对“房价控制目标”存有抵触心态却是不争的事实。
“房价控制目标”的提法见于2011年1月出台的“新国八条”。按照要求，当年不少城市制定了房价控制目标，并多与GDP增速、人均可支配收入增速等指标挂钩。但个别城市制定的目标较为模糊，此后又被勒令调整。2012年由于未出台重大调控政策，房价控制目标甚少被提及。直到今年年初，在“国五条”的要求下，“房价控制目标”这项考核指标才再次启用，但仅针对直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市。
“既要维持GDP增速，又要控房价，本身就是一种矛盾。”长沙市住建委上述工作人员表示，房价走势由多重因素决定，要想有效控制房价涨幅也非一朝一夕能做到。他认为，设定这样的考核标准并不合理。
“数字游戏”走向终结
国家统计局的数据显示，2011年12月70个大中城市的新建商品住宅价格同比涨幅全部维持在7%以下，在“房价控制目标”政策出台的元年，多数城市都轻松地完成了控房价的任务。但今年市场形势迥异，为完成房价控制目标，不少地方政府重拾行政管控。
近期，北京暂停了高端住宅入市的审批，同时在预售环节，对普通住宅项目的价格进行限制，也即启动“限价令”。受此影响，近期北京新房供应量锐减。除北京外，上海、广州、深圳等一线城市以及部分二线城市，也悄然启动限价政策。
同时，另有部分城市在年末加快保障房入市，并将保障房纳入房价统计范围中，从而做低了整体房价。此外，为实现房价长期平稳，北京还推出一种新的住房品种“自住型商品房”。但因其在定价和销售环节所受到的重重管控，这一政策同样饱受争议。
针对近期各地调控政策中出现的加码限购、强化限价等行政手段回潮现象，不少业内人士将其归咎为房价控制目标。分析认为，由于2009年和2010年土地供应旺盛，因此2011年的房屋供应相对充足，房价涨幅趋缓；但在2011年和2012年间，土地供应规模相对不足，由此造成今年房价上涨压力较大。在这种局面下，为完成房价控制目标，地方政府便不得不在统计口径、统计方式上玩起“数字游戏”，但这只能将供需矛盾转移到下一个年度，而无法从根本上解决问题。
“政府对房价控制目标进行考核，体现了‘头痛医头脚痛医脚’的行政化调控思路；地方政府在此过程中的操作，虽不合理却又体现出无奈的一面。”国土部某专家向中国证券报记者表示，房价控制目标的概念已不合时宜。
多数受访者认为，在十八届三中全会提出市场在资源配置中起决定性作用的思路后，房价控制目标这一考核指标有可能在明年遭到摒弃。取而代之的，则可能加强在市场供应端的考核。
工商联房地产商会会长聂梅生表示，不同城市之间的经济发展水平、城市价值、人口聚集程度都有所差别，所以未来的房地产调控政策要体现出差别化的思路，不宜一味采用非市场化、一刀切的考核标准。
任志强：限价式调控还会让房价暴涨 应让市场决定
国家信息中心报告：明年房价还要涨5%左右
房价调控告别一刀切 差异化调控呼唤长效机制
延伸阅读：经济参考报：房价上涨预期或已临近拐点
近日，习近平总书记主持召开政治局会议，分析研究了2014年经济工作，提出要做好住房保障和房地产市场调控工作。此前，在十八届三中全会召开前夕，中共中央政治局就加快推进住房保障和供应体系建设进行集中学习。这些情况表明，未来房地产市场调控政策或将更加注重长效机制建设，同时楼市运行存在调整需要，资金面约束也在增强，在此背景下，明年楼市预期演化或将临近拐点。
首先，未来房地产市场调控政策将更加注重长效机制建设。以抑制短期房价过快上涨为目的的调控政策，往往会因为对住房需求抑制偏多，可能会加剧未来供求失衡的矛盾，进一步强化了房价上涨预期。从目前公开发布的有关政策文件分析，未来我国房地产市场调控将更加注重长期稳定机制建设，从建立统一的不动产登记制度入手，加大保障性住房建设，增加市场供应，完善差别化调控措施等等，将重新塑造房地产市场运行的外部政策环境，势必对未来楼市预期产生深远影响。
第二，楼市运行存在调整需要。从2012年四季度楼市复苏被确认以来，房地产市场至今呈现出一年多的持续上涨态势。在交易动能连续释放后，存在技术上调整的需要。虽然11月100个城市(新建)住宅平均价格环比上涨0.68%，为自2012年6月以来连续第18个月环比上涨，但涨幅比10月缩小0.56个百分点，为今年以来水平。同时，交易增长也出现放缓，2013年1月至10月，商品房销售面积增速比1至9月回落1.5个百分点。还有，楼市区域分化较为严重，与热点城市住房供不应求不同，部分二三线城市供过于求矛盾开始有所显现。即使是在一线城市，高房价对市场成交量渐起抑制作用，相当部分以中等收入人群为主的刚性住房需求将被挤出住房市场。这样一来，即使没有政府施加额外的房地产调控措施，房地产市场自身也存在调整需要。
第三，资金面的约束作用将会逐步强化。从本质上说，房价上涨是市场供求的集中反映。但房地产兼具商品和投资属性，市场需求并不完全是真实的居住需求。尤其是资金面的过度聚集，使得房价脱离真实价值并存在向泡沫演变的趋势。因此，无论是从国别经验还是历史实践看，资金面约束作用增强，往往是抑制房价上涨的有效工具。应对国际金融危机期间超常规模的货币供应，需要在一个较长时期逐步吸收。这就需要今后必须坚持稳健的货币政策，逐步强化资金面的约束作用，通过货币供应增速的适度放缓，增强实体经济吸收货币能力。从今年货币市场运行变化情况看，资金成本总体呈现出波动上行态势，这势必也会影响到房地产融资成本和规模。
过去十年，由房价持续上涨所形成的一致性房价上涨预期，有可能会在近期面临拐点。房价持续上涨、房地产开发企业高价购地、金融杠杆在房地产市场的过度运用等等，都是房地产市场制度不完善的反映，这些都需要在全面深化经济体制改革的大框架中得到解决。房地产市场调控政策演变，资金面约束增强，只是楼市运行的外部环境变化。真正需要的是理性住房消费理念，这才是防止楼市大幅波动的关键。
任志强：限价式调控还会让房价暴涨 应让市场决定
国家信息中心报告：明年房价还要涨5%左右
房价调控告别一刀切 差异化调控呼唤长效机制
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
