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南宁限购三周年:市场趋稳 限购或退出

南国城报   2014-02-28 06:30

[摘要] 3年前,限购令“靴子落地”,南宁楼市拉开“限”代大幕。经历了3年的限购,楼市将何去何从?业界分析,从政策角度而言,建立长效机制、房产税立法、加大保障房供应将成为主题,而不少人猜测,备受瞩目的限购令可能会逐步退出舞台。

3年前,限购令“靴子落地”,南宁楼市拉开“限”代大幕。经历了3年的限购,楼市将何去何从?业界分析,从政策角度而言,建立长效机制、房产税立法、加大保障房供应将成为主题,而不少人猜测,备受瞩目的限购令可能会逐步退出舞台。

有观点认为,南宁已经执行3年的限购令或将逐渐退出。

有观点认为,南宁已经执行3年的限购令或将逐渐退出。

焦点1

限购将逐步放松?

限购令已经执行了3年,还会不会持续,成为业界关注的焦点。

“讨论是否会持续限购,首先应从对限购令推行的效果来分析。限购令执行3年,去投资化明显,抑制房价过快增长,房地产洗牌加剧,一些品质好服务好的楼盘脱颖而出,购房者买到了性价比更高的房子。可以说,南宁市场还是呈现比较健康理性的态势,我个人认为达到了限购令的初步目的,这个政策短期内没有取消的理由,而从长期来看房地产继续调控已没有疑问,哪怕限购令取消也会有新政策取代。”广西瀚林地产开发有限公司营销副总监蔡德珑分析。绿地香港南宁公司营销总监肖斌也认为,限购令短期内不会取消,但可能会逐渐向一些市场化手段转变。

也有观点认为,新一届政府对调控思路发生转变,去行政化、差异化政策将成为调控主流。不少业内人士认为,行政干预色彩明显的限购政策或将逐渐放松甚至取消。如南宁华南城住宅部总经理谭志宏分析,3年前政府推出限购令,是为了抑制一些城市房价过快增长推出的“一刀切”政策,但相对而言,南宁市并非属于房价过快增长的城市,本来限购就没有太大必要,放松甚至取消,只是时间问题。南宁宝资天房地产项目管理有限公司副总经理萧薇也有类似的观点,她分析,限购令毕竟是在特殊时期推出的特殊政策,预计将会慢慢取消。

限购令有所放松,其实已有迹象,从去年底以来南宁非限购楼盘数量增加可见趋势。

焦点2

房产税积极上位?

房地产调控市场化,房产税被寄予厚望。

在近日召开的二十国集团(G20)财长和央行行长会议上,财政部部长楼继伟点名将房产税和个税改革作为未来重点推进的对象。这是十八届三中全会后,财政部门首次明确了财税改革的重点税种。

楼继伟表示,未来中国在继续推进增值税改革的基础上,房产税改革,加快房产税改革立法进程,将被作为一大重点。去年底召开的十八届三中全会提出要“加快房产税立法并适时推进改革”。楼继伟在三中全会后也曾透露,房产税改革方向是减少房产建设和交易环节税费,增加保有环节税收,配套推进清费立税。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,对当前房地产市场而言,最有可能直接推进的是房产税试点扩围。“2014年,在建立个人收入和财产信息系统的基础上,房产税扩围势在必行,今后通过税费等经济手段调控房地产将更加突出,以税费手段改变市场需求结构,使房地产市场回归自住属性,步入相对健康的发展轨道。”

辉煌集团广西分公司执行董事黄明程分析,从新一届政府对房地产的态度来看,已经逐步从行政手段的调控向市场调控转向,房产税作为长效机制调节市场的一个手段,有可能会逐步上位。

焦点3

房贷进一步趋紧?

2011年,限购令执行的同时,还提出“对贷款购买第二套住房的居民家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。要求银行业监管部门加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为要严肃处理。”

限购以来,房贷政策几经波折,一方面,利率优惠政策一再缩水,另一方面,如2012年出现了央行两次降息,而从去年三季度以来,银行房贷政策一再趋紧。目前,大部分银行对首套房贷款的利率优惠基本结束,都是按照基准执行,即使有优惠,条件也相当苛刻,而部分银行还在进一步缩减房贷额度。针对银行利润相对较高的二套房贷业务,大多数银行要求首付比例维持在六成,利率为基准利率的1.05~1.1倍,也有个别银行的二套房利率上浮至为1.2倍。

从各大银行的审批放款节奏来看,周期依然漫长。记者了解,去年9月前,大多贷款审批周期是一个星期左右,但近期审批更加严格,周期更久。

对于银行改革,蔡德珑分析,银行会更加参与市场,并且与国际接轨,信贷政策更趋规范化,审核也更加严格。

焦点4

保障房继续增加?

加大保障房供应被认为是市场调节的重要手段。此前召开的中央经济工作会议上提出,要努力解决好住房问题,加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给,做好棚户区改造。住设部长姜伟新表示,2014年城镇保障性安居工程目标任务是基本建成480万套以上,新开工600万套以上,其中棚户区改造370万套以上。

按照规划,2014~2015年,南宁计划开工建设约3万套保障房,到“十二五”末,南宁市的保障性住房覆盖率将达20%。其中,2014年,南宁市保障性安居工程建设任务是:新开工16475套;基本建成18980套;新增发放廉租住房租赁补贴1000户;分配入住8760套。同时,不断有新的保障房政策提出,如2月18日召开的广西住房城乡建设工作会议传出,今年广西廉租房公租房并轨运行及保障房共有产权试点的消息更受人们关注。

绿地香港南宁公司营销总监肖斌分析,保障房供应的增加,使整个市场供应量增加,对房价持续增长应该会起到一定的作用,也是政府调节市场的一个手段。但毕竟保障房面对的是中低收入群体,商品房主要面对有一定购买力的群体,定位不一样,而且目前保障房并不占据市场的主导,对房地产市场影响不大。

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