[摘要] 9月1日，中指研究院发布8月份房地产市场“百城价格指数”。数据显示，8月份，百城住宅均价为10771元/平方米，环比上月下跌0.59%，连续第4个月下跌，跌幅收窄0.22个百分点。
9月1日，中指研究院发布8月份房地产市场“百城价格指数”。数据显示，8月份，百城住宅均价为10771元/平方米，环比上月下跌0.59%，连续第4个月下跌，跌幅收窄0.22个百分点。
从涨跌城市个数来看，有74个城市环比下跌，26个城市环比上涨。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量较上月增加2个，其中涨幅在1%以上的有8个，较上月增加5个；价格环比下跌的城市数量较上月减少2个，其中跌幅在1%以上的有31个，较上月减少8个。
同比来看，100个城市住宅均价上涨3.15%，涨幅较上月缩小1.57个百分点，为连续第8个月缩小。按中位数计算，100个城市(新建)住宅价格中位数为7095元/平方米，环比下跌0.69%。
北京、上海等十大城市(新建)住宅均价全部下跌。杭州环比下跌1.81%，跌幅居十大城市首位；重庆(主城区)、武汉、天津跌幅也介于1%-1.7%之间；广州、南京、上海、深圳、北京、成都跌幅在1%以内。十大城市住宅均价为19226元/平方米，环比下跌0.53%，跌幅较上月收窄0.44个百分点，同比上涨7.58%，涨幅较上月缩小2.18个百分点。
中指院方面认为，整体来看，8月房地产市场仍处于下行调整时期。供需方面，房企正在加大促销力度，加上取消限购后刺激需求入市，短期市场成交有望回升。随着“金九银十”供应高峰的到来，房企在加大推盘力度的同时，合理定价、有效促销将会吸引刚需入市，市场成交或将季节性环比回升。
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一、宏观经济及政策
1、宏观经济
7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况
近日，国家统计局公布新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有64个，持平的城市有4个，上涨的城市有2个。环比价格变动中，涨幅为0.2%，为下降2.5%。
与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，持平的城市有2个，上涨的城市有65个。7月份，同比价格变动中，涨幅为7.2%，为下降4.9%。
8月汇丰制造业PMI初值为50.3%
8月份汇丰中国制造业采购经理人指数（PMI）初值下降至50.3%，创三个月新低，不及市场预期的51.5。从分项数据看，新订单指数和新出口订单指数回落幅度分别为2个百分点和1.2个百分点；8月产出指数初值跌至51.3%，创3个月新低；采购价格指数和产出价格指数同时收缩；就业指数继续处于荣枯水平下方。
宝创点评：
今年5月份以来，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下滑的城市数量持续增多，7月份房价下降城市数量则超过总数的90%，在2011年上一轮市场调整中，房价下调城市仅52个。一线城市房价出现今年以来首次全面下跌，其中北京房价今年以来首次出现1.3%的环比下跌，上海、广州和深圳房价自今年5月出现环比下跌起，跌幅明显扩大，7月环比跌幅分别达到1.4%、1.3%、0.6%。与二三线城市相比，一线城市环比跌幅扩大的态势更为明显。从同比数据看，超过90%的大中城市新建商品住宅销售价格虽然实现同比增长，但涨幅自5月以来亦出现逐月回落现象，涨幅由5月份的11.3%跌至7月的7.4%。由于当前信贷环境未得到实质性放宽，房价的下跌将继续促进观望情绪加重，预计后市房价将依然面临下滑压力。8月是外贸制造业的传统旺季，然而房地产业下滑、信贷增速放缓对国内经济完成增长目标造成一定风险，8月汇丰制造业PMI初值自今年4月份逐步冲高之后首次出现迅速回落，低于市场预期。从分项指数看，反映经济需求的新订单指数和新出口订单指数增长均大幅放缓，回落幅度分别为2个百分点和1.2个百分点；8月产出指数初值跌至51.3，亦创3个月新低；输入和输出价格较前月萎缩，意味着通胀放缓的压力回归；就业指数继续位于收缩区间，但数值有所改善。PMI值仍位于荣枯线上方，表明中国经济复苏依然在继续，但动能再度放缓。随着稳增长的压力凸显,预计政府会继续出台微刺激政策以保增长。
2、规划及建设动态
南宁城市绿道系统规划获批
《南宁市公共自行车交通系统、步行系统及城市绿道系统规划》日前获得南宁市人民政府批复。按照规划设计，南宁城市绿道系统涉及城市面积约300平方公里，预计到2020年，将建成约437公里长的城市绿道，包括市域级绿道、中心城级绿道和组团级绿道。其中，市域级绿道两条，长约148.6公里；中心城级绿道12条，长约125.9公里；组团级绿道19条，长约162.8公里。总工程将分为近期(2013年-2015年)、中期(2016年-2018年)和远期(2018年-2020年)3个阶段建设完成。
邕宾路10月进行扩建 变身双向六车道
邕宾路计划于2014年10月30日前开工建设，预计于2015年完工。完工后的邕宾路主干道将达到一级道路的标准，道路红线宽40米，届时邕宾路将变为双向六车道。
枫林路、南宁机场高速延长线将于8月底实现通车
8月底，南宁枫林路改扩建工程、南宁机场高速延长线施工工程将陆续步入尾声并实现通车。
枫林路南起民族大道，北至云景路，全长1757.87米，沿线工程包含枫林路改扩建工程、枫林路北段工程及青环路—枫林路连接线工程。其中，枫林路改扩建工程南起民族大道，北至云景路；枫林路北段工程起点云景路，终点为凤岭北路。青环路—枫林路连接线工程起点接青环路，终点接枫林路。依据现有工程进度，8月底，云景路—民族大道段、云景路—凤岭北路段将同时实现通车。
南宁机场高速公路延长线起于机场高速与明阳一级路互通立交桥往南宁方向约1.3公里处，起点路段采用分离式路基与现机场高速公路相接，路线往南上跨友谊路，至G322国道附近接新航站楼进场大道，终点新航站楼。该项目计划投资7.5亿元。项目设计长度6.14公里，其中高速路建设长度约5.39公里，为双向6车道。目前，机场高速延长线基本全线贯通，项目主体部分正在进行零星收尾工作，涉及的交通、照明、绿化等附属工程计划于8月28日前全部完成。
宝创点评：
绿道内设生态景观游憩线路，供行人、骑车者及其它依靠非机动工具进行户外活动的人员在其中进行休闲娱乐。按照批复，南宁旧城中心区、五象新区、青秀山风景区等是此次绿道系统规划的重点区域。南宁旧城中心区绿道工程将以朝阳溪为核心，划分为都市休闲区、滨水生活区和文化体验区3个主题段；青秀山风景区依托青秀湖、凤岭南路与青秀山交界等资源，打造绿色生态走廊；五象新区将结合片区内办公核心地区公共绿地开放空间设计绿道，并依托新区规划的山地型公园外缘绿地建设绿道，形成开放式的游憩空间。绿道工程不仅起到美化城市的作用，同时将提升周边办公或生活居民的舒适度、提供休闲娱乐的新选择，为周边项目的销量提升提供利好条件。邕宾路改扩建工程不仅为市民出行提供方便，而且亦可更好服务临近的南宁火车东站、长堽路改扩建工程等大型工程。通车后的枫林路，将缓解民族大道至凤岭片区的交通压力，届时市民可从民族大道经过枫林路、枫林路北段及凤岭北路直接到达南宁火车东站南广场。南宁机场高速公路延长线作为南宁机场新航站楼的路网配套，建成后将有效解决南宁吴圩国际机场新航站楼与现有机场高速公路连接问题。
3、政策法规
《南宁市限价普通商品住房转化为商品住房管理规定》出台
南宁市住房保障和房产管理局下发《南宁市限价普通商品住房转化为商品住房管理规定》，限价房项目在取得“商品房预售许可证”满一年后，仍有剩余房源的，可向市住房保障部门提出申请，解除限价房限制，转为普通商品房。
江西房贷政策松动 二套房首付比例将下降
江西省政府日前印发的《关于促进经济平稳增长若干措施》中指出，要落实首套房贷款优惠政策，适当降低二套房首付比例；支持商品房库存较大的城市收购符合条件的商品住房作为保障房和棚户区改造安置住房房源。
宝创点评：
限价普通商品住房，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让商品住房用地时，提出销售价格、住房套型面积和销售对象等限制要求，由开发建设单位通过公开竞地价方式取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和销售的普通商品住房。根据规定，有两类人群可申购限价普通商品住房。类人群指在南宁市城区范围内工作或居住，家庭人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的2倍，具有本城区范围内户籍，无自有住房的单身人员或2人以上家庭人口现有人均住房建筑面积低于20平方米；如非本市城区范围内户籍，家庭人口两人（含两人）以上，则需提供在本市城区范围内累计两年以上（含两年）纳税证明或者社会保险缴纳证明。第二类人群指市委、市人民政府照有关规定引进的人才，或经市人民政府认定为特定区域重点发展企业的中层以上职务管理人员。
目前南宁在售的限价普通商品住房项目有位于仙葫版块的龙凤首缘及位于北湖北路的大都家园，总套数分别为2400套与621套，销售均价与周边普通商品房差价在1000元左右。其中龙凤首缘由于地段劣势、小户型房源市场接受度不高，开售一年后仍有800余套房源未能消化；近期连续两次组织申购的大都家园，也由于小户型房源受冷落而剩下93套未售出。限价房转换为商品房，在一定程度上有利于开发商的资金回笼，但在限价房转商品房的办理过程中，开发建设单位需要补缴土地出让差价款、办理变更商品房预售许可等相关手续后，才能按商品住房管理有关规定进行处置，这将造成房开企业盈利的提升空间十分有限。此外，受地理位置、户型因素限制，限价房在转为商品房后并无明显竞争力，对周边在售商品房的销量影响有限。另一方面，在限购政策基本松绑未能对冲房地产下行压力的背景下，江西出台举措促进经济平稳增长，成为下调二套房首付比例的省份。据江西省统计局统计数据显示，今年上半年，江西房地产开发投资和市场销售等主要指标普遍走低，全省商品房待售面积同比增幅达到21.1%，市场库存消化压力较大。江西房贷政策松动是否能够刺激当地楼市回暖，还需看银行机构是否真正实施，具体效果还有待市场验证。同时，随着各地救市热情的持续上涨、楼市分类调控的逐步实施，未来不排除有其他省市推出直接或间接举措，推动信贷环境进一步放松。
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