[摘要] 商业地产一线城市受阻，二三四线城市却如雨后春笋般发展，据不完全统计，8月间有超过3间购物中心亮相江门、佛山、东莞、增城等地，业内人士分析，购物中心入驻二三四线城市虽坐拥租金、人力低及竞争相对较小等优势，但受限于项目招商及周边消费力，市场需时培育。
商业地产一线城市受阻，二三四线城市却如雨后春笋般发展，据不完全统计，8月间有超过3间购物中心亮相江门、佛山、东莞、增城等地，业内人士分析，购物中心入驻二三四线城市虽坐拥租金、人力低及竞争相对较小等优势，但受限于项目招商及周边消费力，市场需时培育。
■新快报记者 朱玲 实习生 许晓威
购物中心频亮相二三线城市
新快报记者查阅公开资料显示，今年5月份以来，东莞、佛山等非一线城市中试营业和正式开业的购物中心有8间，仅5月份，就有佛山南海怡丰城、增城万达广场、珠海华发商都以及南沙金基城4个项目开业或试业，8月和9月江门汇悦城、佛山南海万达、东莞南城世贸城、东莞东城万达广场等开业。
开发商们似约好般将购物中心开到非一线城市去，有业内人士认为，一线城市租金与人力成本攀升厉害，开新购物中心成本较高，而二三四线城市市场潜力有待挖掘。
佛山南海怡丰城开业当日吸引客流8万人次，营业额超300万元；增城万达广场开业三天客流量达近60万人次，开业单日销售额1145万元；东莞东城万达广场开业当天客流量达30万人次，开业三天销售额达5000万元。无疑这些极具冲击力的数字会吸引更多开发商将目光集中到非一线城市，据悉，梅州“客都汇”预计今年10月开业，11月底江门万达也将开业，梅州东汇城预计明年5月开业，二三四线城市的购物中心大发展才刚刚拉开序幕。
发展成本低同样有隐忧
同期相比，广州等一线城市的不少购物中心日子却没那么好过，据不完全统计，至2013年底，广州市区内已建或在建的购物中心有30多个，一条天河路就有10多间购物中心并驾齐驱，新购物中心很难与成熟的购物中心竞争，不少商场出现空置率高的问题。仲量联行数据披露，2014年季度，广州市零售物业租赁市场空置率达5个百分点，较去年同期上涨1.8个百分点。
世纪商联执行董事罗志杰认为，一线城市商业地产密度大，趋于饱和，导致商业资源的剧烈竞争，所以不少开发商将目光转移到竞争相对更小、租金、人力成本更低的二三线城市，寻求新发展机会。
但二三线城市也并非就可以提供良好的机遇，RET睿意德中国商业地产研究中心的实时调查显示，中国二线城市第二季度的空置率继续走高，达14.9%的历史峰值，空置大幅上涨，出现供需失衡的局面。
以佛山为首的二线城市面临同样问题，据戴德梁行的研究报告显示，2013年佛山在建和将建的以购物中心业态为主的城市综合体超过40个，同样出现租金上涨疲软、空置比例增多、经营档次走低等问题。
富港集团旗下东汇城选择二三四线城市发展，近年来先后开发经营了三水广场、增城东汇城、开平东汇城等项目，目前在建的梅州东汇城将于2015年5月正式开业，江门东汇城及茂名东汇城也将于近期动工。
9月，富港集团旗下开平东汇城引进四大行业核心商家，包括广百新大新百货、国美电器、广州市享美事餐饮管理有限公司、新诺博尔国际酒店管理有限公司（下简称新诺博尔）等四大龙头商家正式进驻。集团总裁陈光明表示，二三四线城市开购物中心是因其具备前期成本低投入、市场竞争相对较小、消费需求潜力大等优势，“一线城市拿地费用投入较大，二三线城市我们首先看中的是购物中心的市场份额较小。”
以开平为例，开平东汇城定位一站式大型购物平台，涵盖超市、百货、服装、餐饮等多项业态，目前招商率达85%，“就体量而言，在8到10年内我们是购物中心。”
广东流通商会执行会长黄文杰向新快报记者表示，目前商业地产的发展趋势是由一二线城市向三四线城市发展。“一二线城市经多年发展，已现购物中心供过于求的状况，而三四线城市购物中心才刚起步，有较大发展空间。”他还提到，二三四线城市除要研究政府规划、配合城市发展而选址外，还要研究项目周边人口规模和交通通达性。
阅读推荐：商业地产面临泡沫化隐忧 高空置率被指只能养老鼠
今年以来，与住宅市场的冷清不同，商业地产市场在此番楼市调整中并未见太大波动。统计局实时公布的数据显示，前7月住宅销售额同比降幅为10.5%，而商业营业用房销售额则增长了8.6%，年内平均同比增幅为近7%。
与此同时，近来万科、龙湖、绿地、华润置地等多家房企对商业地产频频加码，宣布将加大对该领域的投资力度。对此，业内普遍解读为：面对住宅市场疲软，开发商将拓展多元产品分散风险。
然而，随着品牌房企扎堆进军商业地产，部分城市供应量过剩、空置率高企等问题也逐渐浮出水面。相关报告显示，未来三年商业物业市场供应将超过3300万平方米，增长率达47%。
商业地产成房企“香饽饽”
最近，关于品牌房企加大商业地产投资力度的消息并不少，万科、龙湖等成了业内津津乐道的“典型”。
日前，万科派亮相，成为广州万科商业综合体首次亮相；7月26日，华润置地发布商业地产战略，并称目标是做“中国商业地产领导者”；7月24日，龙湖地产公开展示其未来几年的商业地产发展蓝图，将把每年销售收入的10%用作商业投资……
看准商业地产这块“蛋糕”的还有恒大、绿地。今年4月，许家印在恒大内部会议上提出了“要打造恒大的商业地产帝国”。而早在今年3月，绿地集团就在其商业战略推荐会上，将商业地产与住宅地产开发摆上了同等重要的位置。
频频转型加码，体现着开发商对商业地产较乐观的市场预期。“在对124个城市、500多位开发商或业主、800位资深专业人士等进行调查统计后发现，2014年上半年，中国商业地产信心指数是112.1，整体市场普遍乐观。”盈石集团研究中心总经理张平表示。
住宅市场遇冷促房企转型
业内人士分析指出，品牌开发商对商业地产的追捧，与住宅市场的下行不无关系，多元产品有助于分散市场风险。
据统计局公布的房地产开发和销售情况显示，今年以来，住宅市场成交面积、金额连续6个月均呈现同比下滑趋势，7月两者降幅均达到年内新高。
而商业地产市场则无论从销售面积还是销售金额上，都表现得较为坚挺。“相对来说，商业地产整个业绩一直是持续的，降温力度不明显。”上海某房地产研究院研究员严跃进向中新网房产频道分析称。
另外，严跃进认为，商业地产的吸引力也表现在相较于住宅更大的利润空间上，“商业地产可以做高附加值”。
商业地产面临高库存之忧
在住宅市场，“去库存”已经成了不少房企的首要任务。而在房企扎堆转型注资后，商业地产市场也面临着高库存、泡沫化、高空置率的隐忧。
盈石集团研究中心8月13日发布的《中国商业地产信心指数报告》显示，截止今年上半年，商业物业市场存量为7000万平方米。“未来三年供应将超过3300万方，达到47%的增长率。”张平认为，商业、写字楼都面临过剩严重的压力问题，写字楼更加明显，未来供应将是现有存量是1.5倍。
“内地商场空置率很高，这些空置的房除了养老鼠之外，还有什么用处？”在日前举行的2014博鳌房地产论坛上，恒隆地产董事长陈启宗曾直言。德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平也指出，整个房地产市场正在走向调整期，大量的商业地产泡沫会被挤破。
除日益走高的库存问题外，严跃进认为，房企进军商业地产，也需对整个经济周期进行较好地把控。他认为，商业地产有很强经济周期性，在目前宏观经济不好的情况下，咨询、贸易等行业业绩下滑，进而会影响此类商业项目的库存去化和租赁收入。
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