[摘要] 南宁限购全面取消、央行放松房贷政策，这两个利好消息算是开发商在国庆前收到的最好礼物。在9月中下旬开始经过了一轮拼价格拼优惠幅度的大战后，开发商们在国庆长假期间也做足了营销功课，准备在10月份开始第二轮市场争夺，而国庆前收到的这份好礼，无疑为接下来的楼盘销售注入一针催化剂。
南宁取消限购央行放松房贷政策
买房时机已到 再不出手或许就晚了
南宁限购全面取消、央行放松房贷政策，这两个利好消息算是开发商在国庆前收到的礼物。在9月中下旬开始经过了一轮拼价格拼优惠幅度的大战后，开发商们在国庆长假期间也做足了营销功课，准备在10月份开始第二轮市场争夺，而国庆前收到的这份好礼，无疑为接下来的楼盘销售注入一针催化剂。
巨大的利好刺激了人们购房的热情。
在出台的政策中，能够真正影响楼市走向的当属央行放松的房贷政策，政策公布后，市场开始出现一些回应，购房者们更期待具体的房贷措施细则出台。业内人士认为，在房贷松绑的影响下，10月下旬，市场有望显露真正的回暖迹象。
政策
房贷终松绑
正当金九银十的光辉逐渐暗淡的时候，在2014年它因被业内赋予了走量的时间，而再度光彩焕发。各大楼盘项目的开盘、促销优惠让购房者们眼花缭乱。就在金九的最后一天，9月30日，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称《通知》），更是增强了开发商和购房者对楼市的信心，使众人看到了新的“曙光”。
在积极支持居民家庭合理的住房贷款需求方面，《通知》中明确：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。同时，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。这意味着首套房的购买政策正式放松，银行将执行“认贷不认房”的政策，这对于改善性的购房者来说是一个非常利好的消息。根据政策，购房者只要还清之前的购房贷款，再次购房时便可以享受首套房贷款政策，还能享受首付款和利率方面的优惠。
《通知》还明确，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。此外，针对外地居民的限贷政策也迎来放松。《通知》中提到，银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。
“无论是限购的全面取消，还是央行的放松房贷政策，对南宁楼市来说都是一个积极的信号。”业内人士吴宁说。
信贷松绑促进楼市复苏
今年以来，各大城市陆陆续续宣布取消限购政策，但是为什么限购取消了，楼市表现还是达不到预期呢？真正的原因就是银行的房贷政策没有放松。如今，央行终于对房贷政策进行了松绑，这无疑对房地产市场来说是一场久违的甘霖，业内人士张飚认为，从此次具体出台的政策内容来看，将对促进房地产市场复苏有着明显的作用。
在支持居民家庭住房贷款需求方面，已将过去“认房又认贷”的政策调整为更为宽松的“认贷不认房”政策，这将扩大首套房认定范围的同时，会刺激更多改善型住房需求释放。在央行此次房地产信贷政策促进下，可以预计今年四季度房地产市场复苏的进程有望加快。
因为这次房地产信贷放松政策力度仅次于2008年，房地产市场受此刺激，会不会较快出现反弹，这也引起部分购房者的担忧。
“增长过快的情形出现的可能性较小。”广西盛科房地产有限公司营销部经理黎江认为，首先，政策刺激力度有限。如央行对于限购城市二套或多套房居民的贷款需求以及未结清房贷居民的房贷需求都维持现有的严控政策，这意味着房地产投机需求仍然难以大规模兴起，对楼市需求的刺激力度有限。其次，当前有利于房地产投机的基本面因素相对于过去已明显弱化。虽然央行鼓励银行扩大房地产信贷投入，但银行负债成本提高也使得银行难以再像2009年那样青睐较低率的房贷资产。
张飚也表示，此次房地产信贷政策的松绑不会成为引发房地产市场进入较大规模投机潮的催化剂，四季度后房地产更有可能进入类似2011-2012年那样的温和复苏期。
新政见效尚需时日
今年房地产市场整体下行，购房者观望情绪浓重。从刺激需求的角度看，央行和银监会发布《通知》，不仅重申首套房利率折扣下限为7折，而且在二套房的认定上，提出“既不认房又不认贷”的标准。对房地产市场各方预期产生了不小影响，促使市场预期由悲观扭转至向好。
据相关机构分析，央行的此项房贷政策的力度“5倍于”放松限购，“救市”的信号意义十分明显。改善性需求一般占到市场需求的15%-25%之间，新政策将使得“卖一买一”的改善性购房者首付比例大幅下降，估计将给短期购房需求带来10%-20%的恢复。但业内人士认为，政策利好真正落实尚需时日。
张飚表示，从政策的执行上来看，由于央行发布的通知中，明确了商业银行可以依据自身情况进行把控和执行。因此，还要等待各个银行的实施细则出台，按照银行的决策周期，具体的措施可能在10月中旬或下旬推出。因此，新政见效还需等待一段时间。而对于市场而言，从此次国庆楼市看，回升幅度仍然有限，这表明在未确定商业银行具体执行力度的情况下，市场已出现了较为明显的短期观望情绪。对于“房贷新政”利好效果尤其明显的二手房市场来说，短期观望的特征表现更加显著。由于“房贷新政”涉及的人群较广，不同城市也存在自身的市场特征，因此在各商业银行具体的执行情况落地之前，短期政策效果还难以显现。但他同时指出，在未来的几个月内，效果会逐步显现。
市场
部分楼盘涨价风声起
信贷新政的出台，刺激了刚需以及改善性购房的客户进入市场，从而会促进成交量回升，但在中国楼市中存在着“买涨不买跌”的心理，为此，当房贷新政出来后，一些开发商也相应在价格上做出了回应。
据报道，近日，网络上一份“绿城集团浙东区域公司文件”的资料显示，绿城集团要求浙江东部区域的各项目自10月8日开始，对手头产品价格进行梳理，根据城市及项目情况对价格进行5%-10%的上调，并于11月1日起全面执行。尽管不排除此事有炒作之嫌，但多数业内人士仍认为，如果信贷新政力度够大，在个别供需关系紧张、房价下跌时间较长的区域，一些房地产项目涨价并不意外。
回到南宁市场，近日某进驻南宁的大型房企一份内部文件也在朋友圈传开，文件的主要内容就是，由于1-9月份，该房地产公司各地公司整体售价偏低，因此总公司要求各地公司在售的房地产项目从10月8日起进行调整，涨价幅度为3%-8%，而广西的涨幅为5%。
张飚认为，暂不论文件的真实性，从市场看涨不涨价要看具体项目，以往此房企的产品都是走的亲民路线，而在前段楼市低迷时期进行了优惠，如今公司要求涨价，应该是回归以往的价格水平。按照新的认定标准，符合条件的二套房购房者，不仅首付可以降低，且利息成本相当于下降了40%。由于实际购房成本明显降低，房地产项目可以通过价格调整来弥补此前的利润损失。
不过从房贷新政出台的这段时间看，整体市场尚未出现明显涨价的项目。但业内人士认为，不排除未来房地产项目通过减少优惠、降低折扣力度等形式变相涨价。此外，由于当前大部分房企的资金状况并不充裕，且市场重心是去库存，因此主动做出涨价的房地产商不会太多。
“以价换量”趋势不改
就在涨价传言出现的时候，购房者也产生了一定的顾虑。在如今的房地产市场中，改善性购房者占有重要的地位，“先买房后换房”、“先买小房后换大房”的换购行为也越来越普遍。
国庆黄金周期间，记者在各大楼盘售楼部走访时就碰到了不少改善性购房者。市民陆先生就是典型的改善性购房者，他正打算换一套更大的配套更好的房子来改善自家的居住环境。在得知央行出台了放松房贷的政策后，陆先生就趁着国庆长假的时间到楼盘看房。陆先生说：“之前由于限贷政策没办法，现在放松房贷政策了当然趁这个大好机会出手买房。”然而陆先生也有自己的疑问，房贷的松绑对购房者来说是好事，但是开发商会不会因此把房价提高呢？
相信有不少市民都与陆先生有同样的疑问。限贷松绑后对房价有什么影响？开发商还会不会“以价换量”？对此，南宁宝资嘉项目咨询有限公司总经理陈伟认为，限购的取消和限贷的松绑并不会对目前的房价有太大的影响。“现在很多楼盘都是以较低的价格开盘，在政策出来后，房价不可能在短期内就大幅上涨。”陈伟说，市场供给需求肯定会得到一定的满足，从而加大楼盘的成交量。
吴宁认为，在目前的南宁楼市里，外地房企与本地房企齐齐发力，使得住宅产品供应量大增。如何使供需关系得以回稳，就需要一定的策略。“目前市场上卖得好的楼盘，以价格较低或是性价比好的楼盘项目为主。”吴宁说，在开发商“以价换量”的策略下，楼盘的成交量有所恢复。限贷松绑的政策增强了市场的信心，增加了市场的需求，将使供需关系比较稳定，使楼盘的成交量得以提高。
不过，吴宁也表示，房价上涨的“动能”还是有的，因为很多楼盘都是以低价入市，所以价格可能会有小幅上涨。但是，未来楼市在供应量那么大的背景下，还是以促进销量为主，“以价换量”还是趋势，所以短期内房价也不会有大幅的变化。“限贷的松绑其实是把双刃剑，我们既要看到它利好的一面，也不要过于盲目乐观。”吴宁说，如果开发商过度解读这个政策，而使信心暴涨，可能就不会得到预期的效果。
10月下旬有望真正回暖
记者了解到，随着限购取消和限贷松绑的政策出台，在国庆黄金周期间，到各大楼盘项目看房的市民已明显增多。据悉，10月7日，恒大绿洲盛大开盘，1000多套房源被一抢而空，销售总额高达8亿元。从国庆长假期间的南宁楼市情况来看，“双限”松绑已经开始影响楼市。
据统计，在9月份前三周，南宁楼市较为平淡；在最后一周，随着一些楼盘的低价入市，也带来了可观的成交量。如今限贷的松绑，使得原先由于政策原因无法买房的人得以出手买房，更会带来购房需求量的增加。
“随着限购的取消，以及房贷政策的放开，楼市也将迎来一个很好的反弹时机，将会慢慢复苏回暖。”黎江认为，南宁楼市将会在第四季度迎来回暖的时机，这个时候也是出手购房的好时机。吴宁也认为第四季度的南宁楼市有望回暖。“目前，南宁楼市已经开始显露回暖的迹象，尤其在成交量方面已经开始回暖。但价格方面的回暖还需要一定的时间。”吴宁说，限贷松绑的政策肯定大大增强了购房者的信心。
也有业内人士认为，虽然利好的政策点燃了购房者的热情，但楼市是否真正回暖还要看政策是否能落实到位。“放开限贷要比放开限购的政策更加利好，尤其是满足了改善性住房需求。但是具体如何落实政策，还要看各家银行具体的落地细则，比如房贷能否顺利发放。”绿地（香港）南宁公司营销总监丁宏星说。
无论如何，在楼市相对平淡的时候，限贷松绑政策的出台无疑是为整个市场重新树立了信心，使得楼市重新升温，并有望出现回暖复苏的好时机。
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