[摘要] 随着上市房企去年业绩披露完毕，今年的销售目标也浮出水面。深圳商报记者了解到，与去年房企大张旗鼓规模化扩张不同，今年万科、绿城、朗诗等开发商均未制定年度销售目标，“去规模化”成为今年房企的一大趋势，转型成为行业“新常态”。
随着上市房企去年业绩披露完毕，今年的销售目标也浮出水面。深圳商报记者了解到，与去年房企大张旗鼓规模化扩张不同，今年万科、绿城、朗诗等开发商均未制定年度销售目标，“去规模化”成为今年房企的一大趋势，转型成为行业“新常态”。
万科首次不设定销售目标
“去年万科集团就放弃了规模化，今年万科强调以现金流为基础的真实价值创造，就是继续抓现金，抓回款。没有回款的销售是‘耍流氓’，去年万科成功回款2000亿元，所以万科现在日子很好过。”在近日的一个新闻发布会上，万科总裁郁亮如是回应外界对其去年行业“老大”地位被替代的提问。这也是万科次不设定固定的年度销售目标。
绿城董事长宋卫平也称：“我们真的不要规模了，被数字绑架真的没有意义，不再追求片面的规模化。”与之类似，朗诗地产今年也“去规模化”。
一路突飞猛进的碧桂园，在制定今年销售目标也很保守，碧桂园今年销售目标为1350亿元，较去年增幅为5%。总裁莫斌表示，今年市场环境依然严峻，公司将增长目标定在5%是出于审慎的策略，有充分的信心完成目标。记者发现，去年，碧桂园合同销售金额达1288亿元，同比增超20%。而2013年相较2012年，增长幅度达一倍以上。
招商地产则将自己的年度销售目标相较去年提升15%。去年，其合同销售额比前年提升超18%。
规模化背后房企的日子并不好过
“房地产行业告别黄金十年后，房企大幅扩张增长的时期已经过去，尤其是龙头房企再次实现规模化增长已经不大可能，现在更多强调利润率、现金流等财务指标的稳定增长，并实现多元化的转型。”房地产行业研究员魏峰接受记者采访时如是说。
目前已发布的多家房企业绩报告中，房企“增收不增利”的现象明显。碧桂园2014年土增税拨备前毛利约为220.6亿元，同比增长为16.0%，而公司权益所有人应占利润约为102.3亿元，同比增长为20.0%，均跑输总收入增长，其毛利润率和净利润率相比去年都有微小下滑。招商地产2014年年报显示，虽然其营业收入同比增长33.21%达到433.85亿元，但归属于上市公司股东的净利润同比却仅增长1.75%达42.64亿元，整体销售毛利率也出现下降。旭辉集团去年合同销售额约212.1亿元,同比增38.4%，股东应占核心净利润为19.39亿元,同比增27.7%，同样不及销售额增长。
业内人士张宏伟称，2014年期间，在行业低谷期，由于降价、销售业绩指标等因素，龙头房企规模继续变大的背后是利润率的降低，甚至有的龙头房企为了实现短期规模化效应，基本贴着成本跑量，导致利润率下滑明显，房企规模化背后房企的日子已经不再那么好过;龙头房企销售业绩继续变大的同时，其持有型物业的收入占整个营收的比例较低，此时，房企的转型之路势必会受到影响。对于房企来讲，如果没有及时调整布局策略，没有利用好多元化融资渠道支持公司转型，房企极有可能在转型道路上面临“生死劫”。
转型成为行业“新常态”
告别规模化的“野蛮生长”后，房企纷纷忙着转型。
一份研报显示，范围内一级行业中的142家房企，涉及跨界转型的至少有41家，占行业总数的近三成。而根据机构研究数据，A股现在有130多家房地产上市公司，但主营业务房地产在60%以上的只有80家到90家。
转型城市配套服务商、建立业务生态系统、推出事业合伙人制度、倡导互联网思维……近两年来万科频频“上头条”。郁亮提出万科要由住宅产品提供商向城市配套服务商转型，成为万科加速转型的一个标志性节点。
另外如泛海控股转型大金融，广宇集团转型环保和大健康，宜华地产干脆更名“宜华健康”。
魏峰认为，转型已经成为中国房地产行业的“新常态”。房地产黄金十年过去，面对下行的行业利润，房企必然要寻找新业务增长点，当前一些大型房企的转型方向主要包括金融、互联网、物流地产、文化、养老、医疗、城市配套等。
业内人士认为，随着“白银时代”的来临及房企战略转型的逐步落实，房企对于“老大”的注意力在不断发生改变，未来房地产市场“老大”极有可能会呈现出多个领域的“老大”，并且单个房企很难在多个领域并驾齐驱做“老大”。
中国新闻网
去存货，几乎成为所有房企在2014年下半年的重点，但从整体来看，却收效甚微。
3月11日，国家统计局公布了2015年1-2月的房地市场数据，数据显示：到2月末，商品房待售面积达63922万平方米，同比大幅增长24.4%，比去年末增加1753万平方米。
与待售面积大幅增长相辅的，则是销售量的加速下跌。同样据统计局的数据，1-2月份，商品房销售面积、销售额同比跌幅达16.3%和15.8%。而这种销售同比下跌的趋势，在2014年已经持续了一整年，2014年全年平均跌幅为7.6和6.3%。
宏观数据映射到每一家房企财务报表中的，则是存货量的攀升。
在市场良好的环境下，足够的存货曾是是业绩突破的重要保障，但在楼市预期低迷的今天，仍在持续增长的存货量，或许就变成了房企的包袱。
增长的“存货”
如果以“已建未售物业与存货之和”作为房企存货量的一个参考，那么大部分房企的存货仍在高速增长。
碧桂园2014年年报数据显示，其已建未售物业与存货之和为252.98亿元人民币，比2013年时增加了58.1亿元，增幅达到29.8%
旭辉地产的这项数据则从2013年的39.5亿增长为2014年的54.2亿元人民币，增幅37.2%。
招商地产则从2013年的151.9亿元上升为256.6亿元，增幅更是高达68.9%。
龙湖地产是少有的例外，2014年，其年末存货量同比下降6.4%至103亿元，而这也是2014年执行“去存货”战略为坚决的开发商。
存货总额的增长一直是开发企业取得业绩增长的基础，这一点并不难理解，因为只有拥有足够多可以出售的货物，才可能收获持续增长的销售数据。甚至对于许多希望在销售排行榜上实现赶超的企业而言，大幅增长的存货量，才可能带来弯道超车的希望。
问题在于，房企存货量继续保持高速增长之时，他们对未来业绩的预期却开始下调。
下滑的预期
开发商的规模之争似乎已近尾声。这本身也透露着房企对2015年乃至未来市场增长空间的悲观。
曾经的行业老大万科表示在2015年将不考核销售额指标，转变为销售回款及利润指标。
而新上任的行业老大绿地集团则将2015年的销售目标定在了2800亿元，同比增幅16%，不仅较2014年48%的增幅目标大幅下降，而且开始淡化其与万科的销售额排行之争。
万达集团也表示核心考核指标调整为考核租金、净利润、持有物业增长指标，明确房地产收入指标不作考核。
已公布2015年目标的碧桂园集团也将数值定在了5%，相当低调的选择。其余已公布目标的房企也多将销售额增幅定在了10%左右，与2014年平均20%的局面有了大幅的下滑。
销售预期下来了，但存货量却增幅不减。背后却有着更深层次的原因。
“有些存货，很有可能永远卖不出去了。”有业内人士分析称，开发企业的存货数据里，有不少是积压了两年以上的古老资产。比存货数据更可怕的，恐怕是一些企业的存货结构问题。
去存货的挑战
房地产市场高速增长期的粗放经营状况，使得很多企业开发出了大量货不对路的产品，很难靠销售盘活。比如一些单套面积200平米以上的公寓，在特定城市的去化周期极其漫长。除了大幅降价，折本出售，几无出路。
“过去开发企业可以忽略这一问题，通过大量拿新地新项目来维持增长，但若干年后回头一看，发现存货总额里百分之三四十都是滞销产品，那这样的存货结构本身对支持企业持续增长就已毫无意义。”
常被用来评价房屋建设投资经济效果的房屋建筑面积竣工率指标自2000年以后就持续下降，这一指标可以反映房屋建设速度及其建设成果的相对规模，这说明竣工周期大大延长，大量资金不断沉淀。至2013年房屋建筑面积竣工率已落至15.24%，这相当于需要六年左右才能竣工交付。这或许可以成为存货结构问题的一个旁证。
当发展慢下来之后，这些曾经被绕过的存货就成为房企必须去解决的问题。
高企的土地价格下，2015年的土地市场不是贸然进入之地。甚至在未来几年，房企拿地补仓的动力都会大幅降低。
另外，不断降低的行业毛利率也迫使企业回过头去挖潜，精细化求生存的时代已来临。
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