[摘要] 4月13日，兰德咨询向《证券日报》记者提供的新数据显示，剔除数据不全房企，沪深港三市82家上市房企净利润总计860.4亿元，同比增长6.09%，但从全行业来看，净利润指标可能并不好看。
■本报记者 王丽新
4月13日，兰德咨询向《证券日报》记者提供的新数据显示，剔除数据不全房企，沪深港三市82家上市房企净利润总计860.4亿元，同比增长6.09%，但从全行业来看，净利润指标可能并不好看。
“近年来房地产开发企业的毛利率和净利率分别以年均下降约2.5%和1%的速度快速走低。”兰德咨询总裁宋延庆表示，2015年行业利润率很有可能击穿10%的红线。
那么，利润都去哪儿了？据兰德咨询统计，上述82家上市房企的资金成本总计582.15亿元，同比增长26.9%，为净利润的68%；利息支出为347.01亿元，同比增长17%，为净利润的40%以上。
利息支出为净利的40%
“如果不考虑公允价值变动、营业外收支等因素的话，可以简单理解为，营业收入减去营业成本等于营业利润，营业利润减去所得税费用等于净利润。”宋延庆向《证券日报》记者表示，而营业成本包括开发成本、利息支出、三项费用（销售费用、管理费用和财务费用）、营业税及附加等。
在开发成本中，土地费用占比大，资本化的财务费用（资金成本）占比也相对较高。据兰德咨询监测，不同企业、不同项目的土地成本占比相差非常大。例如，万达的平均土地成本占销售均价约10%，龙湖约18%，万科约25%。
值得注意的是，近年来利息支出和三项费用侵占净利的比例也都在增加。
据兰德咨询统计数据显示，万科、恒大地产、保利地产、万达商业、中海发展和碧桂园这6家千亿元级房企利息支出均出现增长，增长幅度分别为3.6%、68.7%、140%、26.3%、55.5%和18.5%。
由此可见，即使地产行业的龙头企业一样难以避免利息支出快速增长的局面。据兰德咨询推算，近年来，算上信托、基金等，房企有息负债加权平均息率是10%左右。不过，有想法的房企早在2014年初就意识到了净利润遭到侵蚀的行业趋势。
鉴于此，开发商近年来开始用提高推行产品线开发的方式来提高周转率。同时，“管控成本”已经成为部分房企制定年度任务的重要指标。
“从战略高度来看，统筹和优化价值成本，完全能控制住成本，并把降低的利润率给拉升起来。”宋延庆表示，从成本角度来看，未来的房产市场，将是比拼“精巧”的时代，谁的费效比低，谁的价值链上利润源就多，谁就更有降价的底气。
七成房企财务费用增加
据兰德咨询向《证券日报》记者提供的另一组数据显示，在上述82家房企的资金成本中，财务费用达170.3亿元，同比增54.4%。其中，有70.7%的企业财务费用有不同程度的增加，其中有46.4%的企业财务费用增长率超过了50%。
从2009年至2014年82家上市房企财务费用及财务费用率来看，财务费用一直在快速增长，由2009年的34.4亿元上升至2014年的170.3亿元。而从平均财务费用率来看，仅2013年出现回落，由2012年的2.0%降至2013年的1.47%，2014年则马上爬升至2.22%。
宋延庆向记者表示，“由于房企年报中看不出全部有息负债额，而且负债利息支出部分要资本化，部分算作财务费用，所以我们通常将资本化利息支出和财务费用之和视为资金成本。”
显然，这意味着财务费用的增长将加重房企资金成本的负担。而鉴于房地产开发是资金密集型行业，加上这些年房企基本都是利用“以债养债”的高杠杆模式运营，因此资金成本早已成为侵蚀房企利润的另一个成本大头。
据兰德咨询统计数据显示，82家上市房企的资金成本总计582.15亿元，同比增长26.9%，为净利润的68%。
除此之外，各种税费也在侵蚀房企利润。据兰德咨询统计，与房地产开发相关的11种税费，约占房价的13%-15%；各类规费、杂费，约占房价的8%-12%——税费全部加起来，约占房价的20%-25%，有些三、四线城市甚至高于25%。
“当市场转为买方市场时，运用传统方式压低开发成本中的工程费用等手段，若造成质量问题，将会对开发商造成更大的反噬，比如此前业内被曝光的各种‘质量门’事件。”另有分析人士向本报记者称，所以，对于刚性成本的控制，可能很难见效，而且开发技术都较为成熟，这无法成为企业独有的减少成本的优势，在这种市场环境下，要想减少财务费用、三项费用以及利息支出等各种资金成本的压力，改变传统方式，包括运用互联网思维去优化销售费用等手段将成为开发商管控成本的有效途径。
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据悉，“万保金招”这4家A股传统龙头房企，2014年均出现了增收难增利的情况
去年低迷的楼市让房企们普遍陷入了困境，即便是龙头开发商，日子过得也远远不及往年。而随着越来越多的上市房企发布2014年年报，财务数据上的变化也印证了上述情况。
记者统计后发现，截至2015年4月6日，A股市场共有75家房企发布了2014年年报，营收总收入达到了6635.13亿元，较2013年的5719.12亿元增长16.07%；实现归属于母公司股东的净利润(以下简称“净利润”)749.13亿元，较2013年的713.38亿元增长5.0%。显然，在营收增长超过16%的情况下，房企整体的净利润增幅不及营收的三分之一，赚钱的效率明显下滑。
不过，随着近期相关部门出台了多项刺激楼市的政策，业内人士普遍预计2015年的市场将明显好于去年，对于过了一年苦日子的房企来说，也是一次难得的喘息机会。
增收难增利
以龙头万科为例，2014年其实现营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，同比分别增长8.1%和4.2%。虽然两个数据增幅的差距好于行业平均水平，但对于万科来说，公司上下也是并不满意。同时，相比2013年，万科的结算净利率也下降0.6%，为11.41%。
在万科2014年度业绩推介会上，万科董秘谭华杰表示，“2014年我们的销售有26%增长，但是结算没有跟上，结算面积只增长2%，对应结算收入增长8%，营业收入增长8%，权益增速4%，我们对这个增速是不满意的。但是因为结算远远低于销售，造成已售未结金额从1600亿元增长到1900亿元，增幅达19.9%”。
至于赚钱效率下滑的原因，谭华杰则解释称，“2014年我们的毛利率和ROE(全面摊薄净资产率)都有小幅度下降，下降的主要原因一方面是因为地价占房价比例越来越高，意味着开发商利润空间不断被挤压；第二，2014年房价不断下跌，当年卖出去的现房当期结算，会影响2014年的毛利率；第三，2014年公司业务转型方面有一些投入，这些投入在短期内无法体现为一个好的率，这个会直接影响我们的率水平”。
除了万科外，保利地产、金地集团、招商地产这三家传统龙头同样也出现了增收难增利的情况。其中保利地产2014年营收增速为18.08%，净利润增速为13.52%；金地集团2014年营收增速为31%，净利润增速为10.77%；招商地产2014年营收增速为33.21%，净利润增速仅为1.75%。
据悉，招商地产净利润增速如此之低，主要是由于三方面原因造成，一是2013年转让深圳曦城项目股权对非经常性损益的影响，扣除非经常性损益后2014年净利润增速为13%，明显高于扣非前；二是在2014年房价下行的背景下，公司计提了5.4亿元的存货跌价损失；三是公司结算毛利率与2013年相比下降4.6%。
此外，在ROE这一反应企业获利能力的关键指标上，这75家房企中的绝大部分都出现了下滑。记者统计后发现，2013年上述75家房企的ROE平均值为11.62%，而到了2014年，这一数字变为了8.45%，同比下滑27.28%。
以营收超过100亿元的13家大型房企为例，只有3家企业的ROE水平较2013年提升，其中阳光城的ROE由2013年的19.90%升至了2014年的20.61%，而这已经是3家企业中，增长幅度高的一家公司了。
逾4成业绩下滑
而在行业整体赚钱效率下滑的同时，75家房企中还有超过4成净利润出现了下滑。其中金丰投资、万好万家、中华企业、新潮实业的净利降幅超过200%，深国商、同达创业的降幅超过100%。
根据金丰投资2014年年报显示，公司去年实现营业收入1.10亿元，同比下降87.64%，实现归属于上市公司股东的净利润为亏损3.65亿元，同比下降623.61%，基本每股为亏损0.70元。而623.61%的降幅也成为目前A股房企中业绩下滑大的一家公司。
对于营收与净利双双下滑的原因，金丰投资表示，因受重大资产重组和房地产市场成交低迷的双重影响，报告期内公司日常经营业务收入受到了较大影响。同时，受当地高端房产市场持续疲软的影响，公司于2014年末对无锡渔港路项目进行了减值测试。根据测试结果，预计2014年度公司无锡渔港路项目共需计提存货跌价准备约为3.6亿元。
有业内人士称，去年前三季度楼市持续下行，虽然四季度政策面发生了一些变化，使得楼市开始企稳，但是也难以扭转全年的颓势。因此，今年不少企业净利润下滑，很大一部分原因便是计提了存货跌价准备；同时，房价的持续下行，也让房企损失了不少利润。
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