5月上旬各地楼市集体回暖 业内预计北京将迎量价齐涨

证券日报  2015-05-12 09:56

[摘要] 随着“3.30”新政的推出，各地楼市也开始陆续回暖。而作为楼市传统销售旺季的5月份，也是表现喜人。尤其是北京这样的一线城市，成交量与房价齐涨的可能性非常大。

随着“3.30”新政的推出，各地楼市也开始陆续回暖。而作为楼市传统销售旺季的5月份，也是表现喜人。尤其是北京这样的一线城市，成交量与房价齐涨的可能性非常大。

市场整体回暖

根据机构提供的数据显示，5月上旬主要54个城市合计住宅签约71485套，环比上月的64033万套上涨了11.6%，整体市场的涨幅明显加大。分城市看，一线城市环比4月同期上涨了7.3%，二线城市的涨幅达到了16.5%，而三线城市则出现了下滑。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，楼市红五月可以说已经明确，5月份的市场肯定将好于4月份，一、二线城市已经出现量价齐涨的趋势。而在央行于5月10日再次宣布降息后，整体市场有望继续升温，预计2季度—3季度中国房地产市场将逐渐从低迷中走出。不过，各城市间的分化将愈加严重，特别是三、四线楼市的惨淡现实，导致房地产市场不太可能全面爆发。

北京或迎量价齐涨

具体城市方面，上周北京楼市成交虽然环比上月底有所下调，但整体依然处于高位。合计成交住宅5120套，较去年同期上涨81.95%，较上月同期增长23.91%。其中二手房住宅上周签约达到了3500套，与上月同期相比上涨了30%。新建住宅签约也达到了1620套较上月同期上涨了11.88%。

“从供应情况看，2015年前4个月合计供应的住宅套数仅为8494套，远低于2014年同期的20567套。同时，北京商品房住宅库存持续下调，相比2014年12月中旬的9.5万套新建住宅库存，目前北京可售库存套数已经降低到了7.8万套，而且可以预计的是，未来北京商品房住宅供应将越来越高端化，这种情况下，可售的商品房住宅消化后，北京房价继续上涨的可能性非常大。”张大伟分析认为，“2013年4月份到2015年4月底，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平方米。在这2046万平方米中，只有1350万平方米为住宅用地，且其中有800万平方米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地近两年仅供应了550万平方米左右。折算成为商品房住宅只有4.5万套左右，只够北京历史成交差的一年消化。而按照目前市场供应比例计算，这部分住宅中的大多数将建设成为中高端物业，以获得市场溢价”。

张大伟表示，目前北京二手住宅价格平稳上涨预期很强。楼市回暖的状态在二手房市场更多凸显，“3.30”新政满月，北京买卖挂牌房源环比小幅下降，出现业主惜售，同时普遍上调挂牌价格的情况。整体看，北京住宅市场整体呈平稳上行趋势，随着各项助推楼市政策逐步落实以及货币环境的持续宽松，购房者入市的积极性将有所提高。近日的降息则继续利好楼市，进一步拉动刚需入市，同时缓解开发商资金压力，资金成本下降后，开发商拿地积极性也会提高。

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不知不觉当中，楼市成交量在逐渐回暖，虽然这次楼市回调的幅度还不好说，但是从开发商和房地产市场交易主体的反应来看：日子相比去年年底的时候，已经好过多了！

据中指研究院发布的统计数据显示，2015年4月监测的主要城市累计成交面积环比上涨11.37%，近7成城市环比上涨，同比上涨21.81%。从区域来看，一线城市成交面积环比上涨24%，北京环比涨幅大为49.82%；一线城市同比上涨59%，上海同比涨幅大为72.71%。

值得注意的是，这次楼市成交量回涨，并不是价格和交易量的普涨，而是在价格基本没有变化的情况下，成交量的单边上涨。

一项调查数据表明，目前成交的房屋户型面积来说，大部分是90平米以下的刚需户型以及90平米到140平米的改善居住户型。

换而言之，目前买房的都是自己有住房需求的人群，而不是投资、投机购房的人群。

大家都记得，几年以来，房地产调控工作的重要目标，就是让房屋回归居住属性，让自住型购房需求成为主流需求。

而由于房产的特殊性，其兼具了居住功能和投资功能等属性，长期以来，每当楼市低迷的时候，刺激楼市复苏就容易带来投资买房需求趁虚而入，并且推高房价，由此带来新的调控难题，使得房地产调控工作作用于宏观经济发展时总是投鼠忌器。

而自“3.30”房地产新政发布以来，楼市呈现了积极的成交量恢复的迹象，而且可喜的是，这次呈现的是成交面积的上涨，而房价却基本没动。

这不正是多年房地产调控工作所希望的结果吗？

房地产调控一直以来的目标就是维持房地产市场的平稳，此前楼市成交过度低迷，不仅对宏观经济不利，也无利于民生。在经历了长达一年多的时间低迷后，如今楼市成交量出现了明显的反弹迹象，而且在多重政策及资本市场的牵制下，本轮楼市没有出现量价齐涨的问题，出现了楼市调控工作难得的稳定发展的局面。

当然，这轮楼市出现成交量稳定恢复的迹象，而且没有出现房价上涨的大问题，也是有原因的，主要缘于以下几个方面：就是限购政策的坚持，北京至今没有接触房屋限购政策，使得楼市去投资性有了根本保证；第二就是“3.30”新政对于二套房贷等政策的放开是有针对性的，政策制定的巧妙，有针对性，对自住型和改善性需求提供了支持，但是政策宽松是设置了门槛的，新的税收和信贷政策仅仅是对支持自住型和改善型购房需求有促进作用，而并没有给投资和投机性购房提供杠杆。第三就是股市等资本市场的红火，使得买房投资成为了次要选择。很多接受调研的人士表示，购房目前流动性比较差，买房涨幅低，交易税费高，变现能力差，不如股市投资有价值。第四就是，多层次投资市场的开放，给居民投资提供了更多的选择，如今无论个人投资还是机构投资，可以在股市，新三板等股权市场进行更高的投资，没有必要再进行炒房等行为；第五就是，在万众创业的政策鼓励以及创业大潮的推动下，很多年轻人选择创业，而社会上资本也很多选择了投资创业的人群，社会资金流入创业和创新领域，不再关注炒房。

标签：楼市回暖市场

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