[摘要] 可以想见，当天炒外汇的人，很多人要哭晕在厕所。但作为地产人，明源君思量，大家关心的一定是人民币贬值会不会对行业造成影响。答案是，有！从资产负债表的角度来看，房地产行业板块受人民币贬值的负面影响大！
人民币大幅贬值，剑气好重！
8月11日，中国人民银行宣布，决定完善人民币兑美元汇率中间价报价。人民币对美元汇率中间价报6.2298，较前一交易日（8月10日）中间价6.1162贬值1136个基点。降幅达1.86%，距离2%的跌停幅度仅一步之遥，创历史之。
可以想见，当天炒外汇的人，很多人要哭晕在厕所。但作为地产人，明源君思量，大家关心的一定是人民币贬值会不会对行业造成影响。答案是，有！从资产负债表的角度来看，房地产行业板块受人民币贬值的负面影响大！
房企海外融资变难，还债压力增大
近几年，随着在港上市房企逐渐增多，海外融资比例不断提高。
中原地产监测数据显示，去年前10月，10家标杆房企共计融资1111.5亿元，其中海外融资740.14亿元，占融资总额的66.6%！而到了今年，房企海外融资暴跌，前3月完成海外融资总额仅45.3亿美元，同比2014年一季度的172亿美元暴跌73 .7%！
过去，国内渠道融资成本高，融资难度大，导致大中型房企纷纷寻求海外融资通道。然而，目前海外融资低成本的优势正在消弭。今年三月份通过发行债券进行海外海外融资的房企，其平均融资成本超过7.5%，高于去年同期的6%~7%，而时代地产通过发行美元债券的融资成本更是高达11.45%！
海外融资难度加大，融资数额减少，融资成本升高，主要受三个方面的影响：一是经过2013年的热销，2014年房地产行业遇冷已成业内外共识；二是在美国拉开QE退出大幕之后，人民币进入贬值预期通道；三是佳兆业的债务违约等。
人民币大幅贬值之后，房企海外融资的难度会更大，成本会更高。国内融资渠道不畅，海外受阻，双重挤压下，无疑将增大房企的资金压力。而且，对于已经融资成功的企业来说，即便先前海外融资的资金成本较低，未来也将承受更大的偿债压力。若美元持续走强，甚至不排除会出现违约。
人民币贬值将刺破中国房地产泡沫——持有此类观点的人，通常会拿出这样一个证据：自2005年以来，中国房地产价格连续上涨的9年，正是人民币持续的9年。
明源君认为，这个观点有点偏颇，楼市价格的变化受多重因素的影响，人民币贬值只是其中之一，何况在过去十年时间里，房地产一直处于供不应求的状态，供需关系的不平衡对价格的影响更大。其次才是人民币的影响——由于看好人民币资产带来的汇率和资产的双重红利，大量外资进入中国。房产是外资进入比较便利的投资品种，所以成为外资扎堆的领域。
尽管以“去投资化”为目的的房地产调控已持续多年，甚至“限外令”也一度推出，但海外资本仍然通过各种渠道进入国内楼市。据统计，海外资本主要以基金的形式进入国内楼市，一二线城市的商业地产是其青睐的对象。多家机构的统计显示，2008年国际金融危机后，外资在写字楼市场的主流地位曾一度让位于内资，但从2010年底开始，外资又有回流之势。
以此类推，人民币的贬值必然会影响外资介入楼市的热情，转而将以人民币计价的资产抛售，换成预期强烈的美元或其他货币。比如李嘉诚，在美联储宣布退出QE后不久，即开始挂牌出售位于上海、广州等地的物业，并将目光投向欧洲。
一旦人民币贬值的趋势确立，外资将持续撤出。除了外资，部分国内居民（仅限土豪级别，对只有一套自住房的人来说，没啥太大关系，毕竟你不大可能把房子卖了去换成美元增值）也会减持人民币资产，而在中国家庭的资产配置中，房产的占比大……目前投资海外地产正成为中国富豪的。所以，你懂的。终，这将导致中国房地产的资产价格下跌。
换一个形象一点的说法，货币就像湖里的水，而房地产的价格就像湖面上的船，水涨船自然高；而水位下降（一方面是热钱外流，另一方面是人民币贬值会导致外汇占款减少，进而影响基础货币的投放），船的位置自然要下降。因此，从资产价值的角度，人民币贬值无疑将对房地产带来影响，这很好理解。
走出去，是房企应对的正确姿势
前面讲了这么多影响，估计有人已经按捺不住了，我要的是答案，答案——该肿么办！
别急，明源君正要说呢，就怕你不爱听——应对的方法说难不难，说容易也不容易——将部分资产投到海外，进行对冲就好了，像李嘉诚一样，抛售大陆物业，转投欧洲市场。
当然，到了这里肯定有人说，尼玛，李嘉诚是亚洲首富，他玩得起的我玩不起。这个，明源君就无能为力了。除了李嘉诚之外，很多国内知名的房企，如万达集团、SOHO中国、复兴国际、碧桂园等都在投资海外地产。不将鸡蛋放在一个篮子里，这个篮子碎了几个，那个篮子的鸡蛋孵出了小鸡，小鸡长大了又产蛋，就能对人民币贬值造成的风险做一个对冲。
至于实力太弱的房企，国内的整合行业转冷已经够喝一壶的了，再来个美元，人民币贬值的冲击……双面夹击下，自求多福吧。
小结
美联储加息预期强烈，若非央行干预汇率市场，今年人民币汇率步入下跌通道是大概率事情。人民币贬值会使国内外资金抛售以人民币计价的资产，转而持有美元。这一点，外汇占款的连续减少已经足以说明。以人民币计价的资产面临重新估值，而其中地产是受到重击大的板块之一。对于大型实力房企来说，通过投资海外资产是对冲风险的较好选项之一。
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说到尾盘，首先印入眼帘的是：“现房，优惠多，看得见摸得着”。但，真正去楼盘现场看过房的就知道，“尾盘”的信息量太大，需要细心考察，一般会在朝向上有些缺陷，但也不乏有好房源，比如限量大平层、限量楼中楼。首先要明确的是，什么是尾盘？
百度的解释为，尾盘一般指楼盘的销售率达到70%左右时，对所剩单位的称谓。因为尾盘数量不多，大都是一些销售较为困难的单元，销售时的营销费用十分有限，不可能大量、轰炸性的进行广告宣传，所以尾盘一直以来也成了令开发商头疼的一件事。尾盘不仅沉淀了开发商的目标利润，更压制了他们前进的热情。
那么问题来了，尾盘，究竟是压轴还是尾货？
难以启齿的“尾盘”
开发商在打广告的时候，着重突出“臻品、限量、收官、后几席、清盘”等好听的字眼，而往往会忽略“尾货”二字，似乎“尾货”二字代表着“质量差”。
不难理解的是，后的尾货，大部分是之前挑剩下的，或者是因为某些原因退房。也难怪，为了卖房，营销策划部的人可谓是绞尽脑汁、变着花样吹捧后的尾货，以便收回积压已久的成本。
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尾盘不全是“次品”
多以大户型为主
精打细算的购房者会盯着楼盘的尾盘，但细心的购房者也会发现，尾盘的户型多以大户型为主，比如高层项目的大平层、楼中楼、空中别墅，这样的户型，一般的刚需者很难买下。
这样看，尾盘并不全是“次品”。
比如，金源一品推280㎡的大平层，准现房。就金源一品所处的优越地理位置来说，在五象新区能买到这么大户型的大平层，可是少见。另外，位于国宾区、背靠青秀山的广源国际社区目前只有7套230-310㎡空中别墅，好位置、限量户型，可谓是百里挑一。
除了这些相对高端的楼盘外，刚需楼盘也已3房以上的户型为主，昌泰水立方147-149㎡五房、隆源雅居准现房105-125㎡、欣隆盛世观邸110-120㎡。
“去看过两个刚需盘，是尾盘，还有少量房源，发现采光都不好，所以还是宁愿在开盘的时候买，或者是推出新楼栋的时候”一位张先生这样说到。的确，买房前没去现场看，无法判断尾盘所剩下的房源是不是自己心仪的户型，当然，是准现房会更好，看得见摸得着，很容易辨别。
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