[摘要] 7万元/平方米，一个即使作为北京现有商品房售价都略显“高档”的价格线，却轻松地在土地市场上被突破了。
7万元/平方米，一个即使作为北京现有商品房售价都略显“高档”的价格线，却轻松地在土地市场上被突破了。昨日，北京开启了本阶段的经营性土地集中出让，原本低调挂牌的丰台区花乡樊家村地块，却终被葛洲坝集团房地产开发有限公司以49.5亿元、配建4.1万平方米公租房摘得。房企们激烈的竞争让这宗地块含金量格外高，有多家业内分析机构计算表明，该宗土地楼面价突破了7万元/平方米，刷新了北京成交经营性土地项目的高楼面价，将北京的土地市场带入了一个新的时代。
四季度首拍现“开门红”
经过了近一个月的“空窗期”，北京土地市场终于迎来了今年四季度的首轮集中成交期。昨日，北京土地交易市场大厅异常热闹，挂牌出让的丰台区花乡樊家村危改6号、12号、2号(教育用地)项目二类居住、机构养老设施、医疗卫生、托幼及中学用地共吸引中粮+天恒+首创、万科、葛洲坝等8家房企及联合体参与竞争。在竞价阶段，房企们丝毫没有客气，经过73轮角逐，龙湖+保利+首开+平安联合体报出49.5亿元，触及土地上限价格。转入限价房面积竞拍后，尽管中粮+天恒+首创联合体拿地积极性很高，可惜没拼过志在必得的葛洲坝。终，葛洲坝以49.5亿元、配建4.1万平方米公租房、6.18万平方米回迁房的代价夺得该地块。据测算，该地块的楼面价已突破7万元/平方米。
资料显示，樊家村位于丰台区南四环附近，包含大量的配套设施建设项目。地块的一级开发商万年花城房地产开发有限责任公司负责人告诉北京商报记者，未来这一地块将以商品房建设为主，并配以养老所、残疾人康复中心等社区医疗项目以及包含幼儿园、中学在内的教育设施。
优质地块疯抢成必然
不可否认，优越的地理位置让樊家村地块的高价成交多了几分必然。亚豪机构相关负责人表示，樊家村地块是今年以来北京出让的第二宗四环内涉及住宅性质用地，位置更优于此前的石榴庄村地块，稀缺程度不言而喻，遭遇疯抢也就不足为奇了。
而且，据业内不完全统计，目前北京楼面价超过4万元/平方米的涉及住宅类土地项目总共有30宗左右，其中有7宗出现在了丰台区，包括此前的西局、夏家胡同、亚林西、石榴庄等地区都出现了多宗高价地块。而据北京中原地产研究部统计显示，在过去的五年中，丰台区合计成交的涉及住宅类土地项目共22宗、建筑规划面积达405万平方米，但其实其中纯商品住宅面积只有200万平方米左右。可见，这一地区的商品房项目供应仍有一定的空间。
据悉，目前丰台区内商品房项目已经出现了中高端化趋势，比如近出让较集中的丰台西片区，受到西局等土地项目的影响，这种特点尤为明显。“其实，虽然是北京的城六区之一，但过去多年，丰台区的楼市一直相对低调，甚至可以用平淡无奇来形容，区域热度甚至不如亦庄，造成这一现象的主要原因就是当地土地供应节奏相对滞后。”北京中原地产首席分析师张大伟表示，随着近年来龙湖、泰禾等大型房企接连进军京西南市场后，丰台土地价格迅速攀升，高价地也频繁现身丰台。
大面积豪宅化趋势已成定局
“面粉”价格已经突破7万元/平方米，“面包”的市场不可能无动于衷。“未来本市新上市的商品房定价肯定会受高价地频出的影响，继续高端化趋势，很多过去认为是非豪宅的区域也将供应大量的豪宅项目。”张大伟表示。
亚太城市研究会房产分会会长陈宝存则认为，高价地频出使得北京商品房供应只能走豪宅方向，房价大幅上涨只是时间问题，“地价实在太高了，‘面粉’既然那么贵，做‘馒头’肯定不划算，开发商要盈利只能做‘面包’。我认为，三年以内五环附近的房价将突破10万元/平方米大关，四环房价可能逼近20万元/平方米”。
陈宝存同时表示，二手房、租房价格也会受到高地价的影响，“但是涨幅不会像新房那么夸张，以租赁市场为例，近期北京的人口出现了往外疏解的势头，对租房的需求已经减弱，如果房租涨得过快，成交难度就会成倍增加”。
近来，北京、上海等一线城市土地市场持续火爆，高价地、高溢价率地块频频出现。昨天，随着丰台区花乡两地块的成功出让，北京土地交易市场再次开闸，两地块共计收入出让金60.5亿元。其中，花乡樊家村地块以近50亿元的高价成交，溢价率达到50%，为此有机构测算，该地块楼面价超过7万元/平米，预计未来房价将达到15万元/平米。
北京丰台两地块一日揽金60.5亿元
十月份，北京土地市场在经历半个多月的沉寂之后，终于迎来新地块的成交。昨天，丰台区花乡两地块经过开发商激烈争抢，分别花落葛洲坝集团房地产公司、中铁置业与中铁投资联合体，一天内共收得出让金60.5亿元。
其中，花乡樊家村地块现场竞拍尤为激烈，多家房企轮番叫价，终葛洲坝集团以49.5亿元、溢价率50%的高价将其收入囊中，同时该地块需配建4.1万平米公租房及6.18万平米“农民回迁房”。另外一地块以11亿元成交，溢价率达到55%。
北京再次出现高价地，业内免不了又是一番热议。事后有机构测算，樊家村地块的楼面价超过7万元/平米，远超周边在售楼盘价格。值得注意的是，新“地王”的产生不但给周边楼盘带来十足的底气，也为周边曾经的高价地成功解套。
中新网房产频道梳理发现，与樊家村地块紧邻的就是懋源地产的钓云台以及夏家胡同地块。其中，在2013年，懋源地产拿下夏家胡同地块楼面价超过4万元/平米；就在不久前，紧挨着樊家村6号地的钓云台项目刚刚公示预售证，4栋楼均价都在10万元/平米以上，有房源高均价甚至超过13万元/平米。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，樊家村地块是今年以来四环内出让的第二宗住宅用地，其位置更优于上块“地王”石榴庄地块，稀缺程度不言而喻，因此遭到“疯抢”也就不足为奇。如今，新樊家村地块楼面价超7万元/平米，预计未来售价将在15万/平米左右。
北京土地市场再现集中供地热潮
据了解，今年以来北京土地市场供应表现不足。据亚豪机构统计显示，2015年1-9月，北京仅供应了27宗住宅性质用地，累计供应278.62公顷住宅用地，创自2006年以来近10年新低。前三季度，北京仅完成全年750公顷商品住宅供地计划的37%。
现如今，随着丰台两地块的高溢价成交，北京第四季度土地交易市场全面开闸。
中新网房产频道从北京市国土资源局网站看到，未来近一个月时间里，正在交易的各类地块还有32宗，其中经营性用地29宗，且多为住宅类用地，初步统计规划建筑面积近400万平米，几乎与前8个月北京成交宅地的规划总建面持平。这也是继2013年年底之后，时隔近两年北京土地市场再次出现集中供地热潮。
为此，亚豪机构市场总监郭毅分析称，开发商手中的商品住宅在经过今年的快速去化后，库存已大幅消减，年末补充土地储备的意愿大增，因此国土部门集中推地，一方面满足房企购地需求，另一方面也通过分流购地需求来化解过于激烈的竞地局面，从而达到平抑地价的目的。
据《东方早报》等媒体报道，9月16日，上海土地市场当天挂牌出让的三幅地块溢价率全部超过100%。同样在国庆假后，上海相继有多幅地块成交。不过，日前上海土地市场却遭遇“泼冷水”，相继有5地块被叫停。
对此，上海易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新网房产频道表示，从上海9月份的土地交易数据能够看出，溢价率创下了新高，反映了房企对于后续市场的认可和承受能力。暂时性的土地交易终止或中止，和此前对于此类地块修改规划有关系。从实际情况看，整个市场拿地热情并没有被浇灭，四季度房企依然看好上海等一线城市市场。
不过，一线城市土地市场火热背后却难掩市场的萧条。来自中指研究院的数据显示，2015年前三季度，300个城市各类土地共成交10.2亿平米，同比下降30.1%，降幅大于推出量。同时，各类土地成交出让金13507亿元，同比减少22.7%。其中，住宅用地成交4.4亿平米，同比大幅下降33.6%，出让金同比减少18.9%。
另据国家统计局新公布的数据显示，前三季度，房地产开发企业土地购置面积15890万平米，同比下降33.8%，降幅比1-8月份扩大1.7个百分点；土地成交价款4916亿元，下降27.5%，降幅扩大2.9个百分点。可见，土地市场整体趋冷，热点城市成交大涨，市场分化现象日趋明显。(中新网房产频道)
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