二线城市涨幅超一线 三热点主导上半年中国楼市

南宁晚报  2016-07-19 07:55

[摘要] 18日,国家统计局公布的“2016年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,虽然房价环比上涨城市个数持续减少,大多数城市房价涨幅日益收窄,但楼市依然保持回暖态势。房价普涨、“地王”频现、去库存见效,成为主导上半年中国楼市的三大热点。

18日，国家统计局公布的“2016年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，虽然房价环比上涨城市个数持续减少，大多数城市房价涨幅日益收窄，但楼市依然保持回暖态势。房价普涨、“地王”频现、去库存见效，成为主导上半年中国楼市的三大热点。

【热点一】

房价普涨，二线城市涨幅超一线城市

国家统计局的数据显示，6月份70个大中城市中，房价同比上涨的城市有57个，占比超过八成。而在2015年12月份，房价同比上涨的城市数量仅为21个，占比30％。目前领涨的城市依然是一线城市深圳和上海，分别以47.4％和33.7％的涨幅居前两位。南京、厦门和合肥房价同比涨幅均超过29％，赶超北京和广州。在环比涨幅方面，以上趋势更为明显。合肥、厦门和南京均以超过4％的涨幅全面反超一线城市，成为房价环比上涨的“领头羊”。

数据还显示，今年上半年，房价整体呈现普涨趋势，二三线城市房价同比平均涨幅持续扩大，部分二线城市涨幅已超过北京、广州等一线城市。

据中原地产统计，今年2月前领涨城市为深圳、上海、北京等一线城市。3月份开始，厦门和合肥的环比涨幅反超一线城市。随后3个月，合肥、厦门和南京三城轮流领涨。

仲量联行发布的《2016年第二季度上海房地产市场回顾》指出，上半年二线城市涨幅超过一线城市的主要原因是，一线城市因楼市政策收紧，销售面积基本呈“腰斩”。如上海4月住宅成交量相比3月份跌幅超过50％。北京连续3个月成交量下跌，6月份环比下跌了43％。深圳5月份新商品住房成交同比下跌63％，二手房环比下跌56％，同比下跌72％。

【热点二】

地王频出，数量和频次屡次创下新高

中原地产研究院提供的数据显示，今年1月至6月，50个主要城市诞生的“地王”多达219宗，土地出让金总额首次突破万亿元，高达10243亿元，远超去年同期的6973亿元。

“地王”扎堆出现，数量和频次屡创新高。北京、上海、深圳、南京、苏州、合肥等热点城市更是逢拍必现“地王”。

据太平戴维斯《2016年第二季度上海市场回顾》研报显示，上海二季度共计成交12幅含住宅性质的土地，共约120万平方米可建面积。成交的宅地平均楼板价每平方米达28700元，环比涨幅达48.4％。同时，宅地拍卖竞争激烈，成交宅地平均溢价率自今年一季度的93.8％上升至二季度的194.4％。

二线城市土地价格及溢价率也明显抬头。如二线城市“四小龙”之一的合肥滨湖区地价高于周边房价约50％。天津、郑州等地也在6月再次诞生单价地王。

这在一定程度上反映出房企拿地的不理性。中原地产数据显示，今年上半年，标杆房企整体购地金额和面积分别较去年同期上升68％和52％。正荣集团总裁助理表示：“现在很难确定一幅地块的合理价格是多少，只要有其他房企将来以更高的价格在周围拿地，我们的拿地价格就是合理的。”

中原地产首席分析师张大伟说，很多“地王”要想上市盈利，需要未来两年房价在目前基础上涨100％甚至更多。因此，当前房企不理性的抢地行为将给未来楼市发展带来风险。

【热点三】

消化库存，效果显现压力仍悬而未决

国家统计局数据显示，6月末，住宅待售面积相比去年年末减少1650万平方米。其中，重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下；非重点城市的待售面积减少量也逐月增多。在诸多城市商品房普遍销售情况良好的情况下，房地产去库存效果显现。

某中国执行总裁丁祖昱认为，2016年6月末，超过八成的重点城市消化周期低于一年，市场去化风险无虞。整体来看，一线城市房价仍存上涨压力，二三线城市持续分化格局仍未发生实质性改变。南京、合肥市场的商品住宅存量不足300万平方米，消化周期不足3个月。但沈阳、大连、烟台等城市虽然消化周期均有回落，但库存总量仍在高位，如沈阳和大连去化周期仍高达19.5个月和22.6个月，去库存压力仍然很大。

业内人士认为，下半年化解房地产库存、促进房地产持续健康发展的两个基本点不会动摇，尤其是对于城市吸附力不足、人口净流出的三四线城市来说，去库存压力仍悬而未决。

丁祖昱认为，由于“去库存”仍是下半年行业主旋律，多数热点城市房价在上半年已有较大涨幅，下半年继续保持快速上升难度较大，但由于地价快速上升的支撑，热点城市房价下行空间不大，盘整后缓步上升是未来趋势。三四线城市供求矛盾仍较突出，年内房价较难步入上行轨道，但跌幅将进一步收窄。

天气开始入伏了，楼市也跟着“入伏”，越来越热了。昨日，国家统计局发布了6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，数据显示，6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比总体继续上涨，但涨势有所放缓，环比涨幅继续收窄。其中，南宁6月新建商品住宅价格环比上涨0.6%，同比上涨6.3%。“南宁房价仍处在合理区间范围之内。”广西片区高级分析师韩云广分析指出。

韩云广告诉记者，尤其是五月份以来，五象新区五象湖等热门板块房价有一定涨幅，尤其是土地市场方面，在政策红利和货币环境宽松的共同影响下，南宁楼市、土地市场齐头并进。5月份地价涨幅明显，地价已经达到3字头、4字头、5字头，甚至还出现了一万多元的楼面地价，地价的热闹进一步反映到房价上来。据悉，目前南宁楼市去化周期率仅为9个月。

对于现在的房价，市场是否能够接受？“对比和南宁差不多的城市，比南宁的房价高很多的城市还很多，当然收入也比南宁高很多，比如像合肥、苏州，它们的房价均线比南宁高很多，上涨幅度也比南宁高很多，南宁涨幅相对来说算是合理的。”韩云广说，这从一些数据来也看得出来，一些一线城市深圳等地上涨幅度达47.4%，对比来看，南宁目前房价还是处在合理区间范围之内的。

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