[摘要] 近日，为落实差异化信贷政策，南宁市住房公积金管理中心对《调整南宁市住房公积金贷款政策》（以下简称公积金新政）中的一些相关政策问题作出了解释。据悉，公积金新政严格规定了住房套数的认定标准，只有在曾经全款购买的住房卖掉后才能再次被算作首套房。也就是说，贷款申请“认房又认贷”。
使用住房公积金贷款，住房套数该如何认定？认定的标准是什么？5月1日起，南宁市调整住房公积金贷款政策。不少缴存职工在办理住房公积金贷款时对住房套数如何认定等方面仍存在不少问题，不清楚自己的情况算不算首套房。近日，为落实差异化信贷政策，南宁市住房公积金管理中心对《调整南宁市住房公积金贷款政策》（以下简称公积金新政）中的一些相关政策问题作出了解释。据悉，公积金新政严格规定了住房套数的认定标准，只有在曾经全款购买的住房卖掉后才能再次被算作首套房。也就是说，贷款申请“认房又认贷”。
住房套数如何认定？
没用过公积金贷款但买二套房，按二套房贷款
市民王女士是南宁市某事业单位的职工，她在购买套住房时使用了商业贷款。前段时间，她在五象新区购买了第二套住房，这次打算使用公积金贷款。那么，王女士属于首套房还是第二套房贷款呢？住房套数有何认定标准？
●解读
住房公积金贷款次数的认定标准，是指职工个人及配偶在范围内使用过的住房公积金贷款次数，住房公积金中心通过中国人民银行征信系统核查其使用公积金贷款次数。如没有使用过公积金贷款，但购买第二套住房的，参照第二套房标准申请公积金贷款。根据上述要求，王女士属于第二套住房。
根据公积金新政要求，首套住房公积金贷款首付比例应不低于20%，二套住房或第二次申请住房公积金贷款，首付比例应不低于50%，王女士若再使用公积金贷款买房，属于二套房，公积金贷款首付比例应不低于50%。
记者了解到，关于住房套数的认定标准，是指职工个人及配偶在申请住房公积金贷款时，在南宁市行政区域范围内（含六县）拥有的自住住房套数（不含已卖出、已赠予、已析产的）。职工不需提供房屋查档证明，以个人声明为主。南宁住房公积金中心将通过南宁市房产管理部门等渠道进行核实。
特别提醒，住房套数及公积金贷款次数的认定对象为借款人及其配偶，其他非夫妻关系的房产共有人不作为认定对象。
回迁安置户咋认定？
住房超两套或贷款超两次，按二套房认定
市民李先生家住仙葫开发区某小区，拥有一套回迁安置房。如今他想在龙岗片区购买一套改善型住房。那么，李先生的情况该如何认定住房套数呢？
●解读
公积金新政中规定，“停止向购买第三套及以上住房或申请第三次及以上住房公积金贷款的职工个人及家庭发放住房公积金贷款（棚户区、危旧房改造住房除外）”。
这里提到的“棚户区、危旧房改造住房除外”，是指职工个人及配偶属于棚户区、危旧房改造项目回建户的，在购买南宁市行政区域范围内（含六县）棚户区的回迁房、危旧房改造项目的还建房时，如拥有超过两套住房或贷款次数超过两次的，可参照第二套房标准申请一次公积金贷款。
据此，李先生只有一套回迁安置房，再打算买房的话可按首套住房贷款来认定。
连缴时间如何计算？
5月1日以后要连缴12个月才属于“正常”
继5月1日起，南宁住房公积金贷款全面收紧后，商业贷款也出现了收紧信号。南宁部分银行开始上浮房贷利率，首套上浮10%，二套上浮20%。那么，在住房公积金贷款方面，该如何计算贷款利率上浮？职工的公积金缴存连续时间又如何认定？
●解读
根据现行的住房公积金贷款基准利率（2015年10月24日中国人民银行颁布），贷款期限在5年以上的，住房公积金贷款年利率为3.25%，上浮1.1倍后为3.575%；贷款期限在5年（含）以下的，住房公积金贷款年利率为2.75%，上浮1.1倍后为3.025%。该贷款利率将随着中国人民银行颁布的住房公积金贷款基准利率的调整而调整。
如何认定职工的公积金缴存连续时间？据了解，职工在申请住房公积金贷款时，如《商品房买卖合同登记备案证明》《不动产权证书》等证明材料上登载的时间在5月1日以前的，应已连续正常缴存住房公积金6个月以上。如以上材料在5月1日以后的，应已连续正常缴存住房公积金12个月以上。
还款额度有何要求？
月还款额首套房不低于2500元，二套房不低于3500元
市民梁先生和林女士是夫妻，最近家中新添了新成员，两人决定换一套大点的房子。他们现住的房子没有使用住房公积金贷款，要购买第二套住房申请公积金贷款，在还款额度方面又该如何计算呢？
●解读
根据公积金新政，职工个人及配偶购买第二套住房申请住房公积金贷款的，即便没有使用过住房公积金贷款，也参照第二套住房标准申请公积金贷款。职工个人及配偶申请住房公积金组合贷款时，应同时满足商业银行的贷款条件及相关要求。
在还款额度方面，计算月还款额占家庭收入的比例是衡量借款人还款能力的指标之一。如职工家庭收入为10000元，购买首套住房申请公积金贷款（含组合贷）时，公积金部分月还款额应不低于2500元；购买第二套住房或第二次申请住房公积金贷款，公积金部分月还款应不低于3500元。
■特别提醒
5月1日起，南宁暂停受理公积金异地贷款业务
根据公积金新政，南宁住房公积金管理中心从5月1日起，暂停受理异地贷款业务。但《商品房买卖合同登记备案证明》《不动产权证书》等证明材料上登载的时间在5月1日以前的公积金异地贷款，仍可受理、审批发放。异地贷款业务恢复受理时间视为南宁住房公积金管理委员会确定的时间来决定。本次住房公积金政策调整铁路分中心参照执行，具体认定标准可自行制定。
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