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购买二手房的正确姿势和赚钱逻辑

南宁特价房 2018-10-08 10:03:38

来源:楼市团长,已获授权,欢迎关注

在文章开头,先写出本篇的观点:

1、二手房价格是真实的资产价格,而一手房价格是名义价格,一手房卖多少,不代表二手房能卖多少。

2、二手房价格受一手房影响,变化速度和幅度比一手房要小,一个地方如果出了地王,两个月后周边二手房价格会上一个台阶;一个地方一手房如果降价打优惠,两个月后周边二手房也会相应下调。

3、除了一线城市,二线城市也将逐步进入以二手房交易为主的市场阶段,投资者的安全性和回报率会更加得到保障。

4、一二线城市在2022年大涨之前,二手房价格将整体维持中长期上涨,短期回调的走势

5、如何判断一个楼盘真实的二手房价格?牛市看放盘价、熊市看成交价。

那么,在不同市场环境下,怎样才能买到大赚的二手房呢?我们先来看一个模型了解一个楼盘的二手房价格是怎样变化的:

假设2018年6月份某城市XX花园小区,总计户数5000户,其中二手放盘的占比2%,100户,把其中不想卖的剔除掉,再把测试市场的剔除掉,可能真正想买的也就80套左右,这80套是真正想在近期把房子卖掉的。

同时,假设该花园小区的当前均价是4万/平,这80套放盘的价格几乎全部集中在4万/平左右,大致分布如下:* 楼层、朝向、户型最好的、卖的意愿较差:4.5万元/平, 3套* 楼层、朝向、户型较好的、卖的意愿一般:4.3万元/平,10套* 楼层、朝向、户型一般的、卖的意愿一般:4.0万元/平, 60套* 楼层、朝向、户型较差的、卖的意愿一般:3.9万元/平, 5套* 楼层、朝向、户型最差的、卖的意愿很强:3.7万元/平,2套

上面的价格分布不单单考虑了房子本身的户型、朝向、楼层、采光、噪音、进深、面宽、装修等硬件因素,也把业主卖房意愿加了进去,以还原一个动态、真实的二手房的价格市场。

现在我们来判断一下这80套二手房,在市场上是一个什么样的销售状况

01、在二手市场火热的时候

这种市场下真实的状况就是,大量的二手客户进场,这个小区每天带客量超过50批,这80套房每周都会被看3-5批次,客户、房源、业主之间并不是一个明显的公平竞争态势,业主更强势,反正你如果不买,我明天或者下周就要升10万。

这个时候,最有可能发生的事情就是这个小区最便宜的3.7万单价的2套房被卖掉,随即就是3.9万单价的5套房子被卖掉,因为在市场火热的时候,业主的心态是极为不稳定的,你要是下手迟业主随随便便就把价格翻上去了,均价就不是4万了,而是今天4.0万,下周4.1万,下下周4.2万,所以最先被卖掉的一定是最便宜的那几套,这几套被消化掉之后,小区的整体价格就上去了。

也就是说市场好的时候,一个楼盘的底部价格是不断抬升的,刚需上车门槛越来越高。在这种情况下,卖掉的任何一套房都是当下这个小区最便宜、性价比最高的一套房,这是毋庸置疑的。

02、二手房砍价方法,一刀砍10%以上

刚需客这个时候怎么办?还能怎么办,只能盯着这个小区的房源和价格,手里准备好现金,当合适的房源出现的时候,第一时间奔赴现场把现金往业主面前一放,“你好,我老婆太喜欢你这套房了,虽然价格有点贵,但我拗不过她,所以我今天就翘班过来下定,呐,这里10万定金!”

一般情况下,当业主看到买家直接拿着现金来,并且一叠叠毛爷爷鲜活地出现在他的眼前,而且说尽管价格贵了点,但家里的女人就是喜欢房子本身,业主一般都会被买家的诚意打动,耐心坐下来谈价签字。

那为什么要说“因为老婆喜欢,虽然觉得贵,自己拗不过她,只能来下定”呢?

因为这是下一步谈价的基础,说家人喜欢,并不是自己喜欢,那你谈价时就不会“人格分裂”,你可以大方指出房子的不足,因为你并没有说自己喜欢。而说房子虽然贵,拗不过才来下定,一来给业主满足感,价格贵了也有人来买,卖掉后可以赚不少,业主会很知足。二来给业主紧迫感,今天是翘班来签约的,下一次就不知道能不能继续翘班了。

买房的时候,最好第一次自己看,然后第二次带家人来看,第三次自己跟中介去看,开始谈价。

第一次看,觉得满意,千万不要表露出来,然后第二次带家人去看,回来跟家人印证自己第一次的判断对不对,决定买不买。如果买,第三次自己跟中介去谈价,家人不要陪同,去到业主家,留心房子的问题,一会说地板太旧,一会说光线不足,一会说自己还在对比,另外一套也不错,总之就是打击业主的信心,降低他的心理价格。

这些,都要在不经意间完成。有了这些铺垫,才坐下来谈价。不断抱怨因为家人很喜欢业主的厨房设计又或者阳台的花(总之就是无关痛痒的购买理由),他们非得买下来,但自己不是很想买,没有办法,只能来谈一谈,今天还翘班了。

这时业主就会报价,报完之后,买家先不要急着还价,应该继续打击业主信心,拉拉家常,卸掉业主的防备心理,然后突然报出一个“超低价”,一刀砍他10%以上。

因为没有任何防备,如果业主听完,反应很激烈,估计接下来很难谈到好价格;如果业主语气平常,甚至还好商量的样子,说明业主急卖,不敢正面跟你交锋。接下来,买家只要咬死一个超低价,中介左右一拉,业主就签了。

大家千万不要嫌麻烦,这样想一想,一套500万的房子,砍10%,等于赚了50万。砍价2小时,就能赚50万,太值得做了!

以上是刚需客,那投资客这个时候怎么办?还能怎么办,投资客唯一要做的就是不买,价格天天涨、业主天天返价,利润是不能保证的,而且对于投资客来讲,房票和贷款名额都是稀缺资源,这就决定了选筹和购买时机的使用必须用在大涨前夕。只有真真的看准了房源和时机,才能饿狼捕食地扑上去,否则就是浪费子弹。

投资客是反向操作的,旺市卖房,淡市买房。他们并不像一套房都没有的刚需客一样,看到楼价大涨了才急急忙忙入市。

我曾经跟朋友说:最高明的投资是什么?

那就是当别人蜂拥进场的时候,你已经大幅获利了。

像广州、上海、深圳、北京、杭州这些地方,优质的二手房小区,在市场行情向上的时段,客户量是源源不断的,价格一直会向上涨,涨到业主心态变化了,涨到买家出手犹豫了,这个时候就开始博弈,看看哪方的力量大,最终博弈的胜出的就是哪方。

也就是说加价加到业主觉得心理价位到了,他一松口就答应成交了;又或者加价加到买家犹豫了,加无可加,最终弃购,交易终止。

在这个过程当中,没有政府的行政参与,只有买家、卖家的参与,最多有中介在中间牵针引线,这是一对一交易的市场行为,所以二手房的价格比一手房的价格更为真实。

03、在二手市场冷淡的时候

我们都知道二手市场是受到一手市场影响的,一手市场的好与坏,是受到国家政策,限购限贷、利息猛增、限制交易等等因素影响的。国家真正能直接影响的也只有一手市场,如果开发商不按政策来,那就不给你办产证。

当身处社会和市场中的二手买家、卖家、中介们,天天耳闻目染看到、听到一手的消息、政策的打压等等,就会影响买家、卖家、中介在二手市场中的心态、策略、执行动作。

那在市场不太好的情况下,该花园小区这80套房子大致是一个什么样子的销售情况?

最开始出现的情况,一定是买家开始观望,等等再买,说不定捡个便宜,觉得国家要出手干预了,房价不可能继续上涨,所以犹豫的心态和行为就会出现,这个时候看房客锐减、议价空间增加、业主也没那么强硬了。

最可能出现的情况是,当大家都在犹豫、都在博弈的时候,真正需要钱去治病、救厂、需要钱去换房的业主,就会以小幅的降幅把房子卖掉,比如3.9万的最终以3.8万的价格卖掉,4.3万的最终以4.1万的价格卖掉,比如1个月内这个小区卖了5套出去,使得原来均价4.0万的状态被打破,最终放盘的价格下降到3.9万左右。

上述是第一步的变化,在第一步当中真正急用钱的业主都会快刀斩乱麻地把房子处理掉,真正的博弈是80套房子当中,真正需要钱的5套全部打掉之后,业主、买家的博弈才进入一个冷冻状态。

这个时候,买家肯定是不急的,因为已经有5套房子降价销售了,自己索性就再等等呗,投资客更不急,因为只要你出现降价这就是形势掉转头的的信号啊,所以更加不急,业主呢,如果业主是猪坚强,极力看好二手市场而且自己2-3年资金也没问题不急用钱,干脆就把房子收回去不卖了,真正有影响的是那些可卖可不卖的,对后市又犹豫甚至不看好的业主,觉得既然有5个业主降价了,那么这个势头就会对自己不利,所以干脆自己也割肉处理掉算了,当越来越多的业主有这样想法的想法,这个小区的价格就会在短时间内往下走,即使挂牌价还是4.0万,但真正成交的却是一路4万,3.9万,3.8万。

二手市场还有一个特点就是不同于一手市场,一手市场是开发商定价,开发商如果撑不住了,可以讲价,可以降的很多很多,只要能去货能回款就行。二手不一样,二手是不可能无限制的降下去的,比如原来均价4.0的小区,再怎么降也不可能降到3.0,因为当降到3.4、3.5的时候,业主就终于明白了,我不卖了,打死也不卖了,干脆不卖了就不存在降不降的问题,而价格从4.0降到3.5的这个过程,其实是把那些急用钱、不看好后市的业主全部打掉了,剩下的就都是“猪坚强”,绝对看好后市。

业主会想:呦呼,价格跌了,那我干脆不卖了,自己住或者出租算了。撤盘

所以二手房跌15%就很难继续跌,市场会进入长期横盘的状态。这也是现在全国大部分城市的真实状况。

这也是全文所讲,2022年大涨之前,大部分一二线城市二手房将维持中长期上涨,短期回调的趋势。

当然,不排除个别城市,例如厦门、上海等回调20%以上的情况。

04、为什么投资房子能够赚钱?

那是因为它涨起来的时候翻倍,跌的时候只需要跌15%就很难继续跌了,如果跌个20%,30%,那就上全国头条新闻了。

投资房产,赚就赚一间厂,输就输一颗糖,这种风险收益对比,绝对是好生意,有钱就买楼。

如果真跌了,这时国家和银行比你还急,他们一定出手救市,就像2008、2012、2014年一样,天天开会想办法怎么把房价搞上去,拉动经济。顺便说一下,厦门房价跌成这样,最近放宽了入户政策,以补充更多的刚需购买力,支撑房价。

上面总是想得比我们周到

很多人担心楼价下跌,其实都是患得患失,真的下跌了,中国13亿人口,战略纵深非常广,要动员一些人口进城以保住一二城市的房价,那是轻而易举的事。

北京房价如果保不住,放宽入户,房价马上回升,你不买,大把人等着买。

那为什么要保住房价呢?

因为与美国大部分银行抵押物是公司股权不同,中国大部分银行的抵押物是房产,房产一崩溃,中国金融必定出大事,整个社会面临系统性崩溃,这是绝不容许出现的。

宁愿让房价涨,也不能让它乱。只要保住房价,让中国几百万亿的资产岿然不动,银行不破产,企业不大面积倒闭,稳定国内形势,一边搞经济,一边去杠杆,长期来看,迟早拖垮老美。

房产是中国金融的主要抵押物,而房产却牢牢地掌握在我们自己手里,只要房价不崩溃,无论特朗普怎么闹,都撼动不了中国。他只能搞搞眼球刺激,制裁几家公司,应付一下选民而已。

在一个易涨难跌,以国家信用为背景的投资市场,大部分入场买房的玩家都能赚到钱,那最后谁亏了呢?

是不进场玩家

通胀洗劫的就是不买房的人

总之,中国在2022年大涨之前,大部分城市房价会维持中长期持续上涨,短期回调的趋势。

· END ·

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