今天跟大家讨论的话题是：在行业竞争激烈和跨区域发展时，房地产企业如何扎根于区域，应对外来开发商的冲击。环顾一下现在的时局，房地产市场供需两旺，房地产投资回报持续稳定。中国经济持续稳定发展，居民消费能力显著提高；城市化进程加快，住房刚性需求增加；城市发展的不平衡，导致大城市（特大城市）聚集效应提高，中心城市住房需求增加；房地产投资（开发和散户投资）近年来持续获利；
第二、地产势头逐渐形成，跨区域发展势头迅猛。20年的地产发展催生了一批具备资金实力和产里实力的大型房地产企业；企业发展的四个阶段：银行融资、基金投资、股市募资、并购扩容。中国内地的房地产企业已经做到了拥有26家地方分公司，年销售额超过400亿，据称很快就会达到1000亿，而且拥有这样的发展野心的企业还不止一家；算一下帐就知道，我们的空间将会越来越小。
第三、银根进一步紧缩，一直房地产投资和消费的政策导向非常明显。有些同行说了刚过了几天好日子，困难就来了。如何应对地产大颚的进入？如何应对市场的变化？如何应对政府的调控？一系列问题摆在我们面前，有几个是我们能够控制和改变的？我们能够宏观和改变的只有我们自己。这就是我们改变的一个动机。如果我们不想被逐渐的边缘化，如果我们还想继续在房地产行业做下去，我们并不想离开这个行业，我们拼搏了那么多年的行业，我们面对这样的局势的时候，我们不得不做出改变自身的一个决定。首先对房地产来说，它是一个资金高度密集型的企业，我们如何面临资金瓶颈？的融资手段是什么？是银行？很多人会说银行就是我们融资的一个手段，现在可能是一个主要手段，但是不是的手段？目前因为银行信贷额度的有限，始终面临粥少僧多的局面。那么基金呢？使用过基金的朋友就会发现，基金其实就是一个高利贷，它可以把基金没有进行相当严格的储备情况下把钱给你，堆堆的一些合同条款和要求，是在和我们分享市场的。
股市也是一个比较好的融资平台，但是目前整个证监会的政策来看，至少在今年内，房地产企业在国内上市的可能性是非常小的。我个人的建议是，快速的销售回缓，以及战略联盟，应该是一个不错解决资金瓶颈的比较好的手段。所谓的战略联盟，除了房地产企业内部的联盟外，包括和一些民间资本的联盟也是一个比较好的手段。在这样的一个背景下，品牌企业肯定是会占领先机的，举个例子，上周我刚从昆明回来，昆明有一家企业，它自身的实力，资金实力并不算强，但是在最近的一宗土地拍卖中，它一下子拍得了1160亩地，大家知道在中西部地区有非常多的一些民间的资本家，包括一些矿老板，他们的资金实力雄厚，很显然，它为了资金的安全，为了获利可靠的稳定，他会选择品牌企业。我们对品牌企业一个比较通通俗的定义，就是在冬天也能够卖出雪糕，就是一个品牌企业。宏观调控各方面缺好的时候，市场很往的时候，他卖5个亿，我卖3个亿，在这种局面其实体现不出来企业的品牌价值，当面临市场严峻挑战的时候，你还能够挺出来说你的房子一开盘就卖光，而别人交房只能卖50%，这就体现一个企业的品牌价值。品牌除了对消费者具有非常强的吸引力以外，在合作的时候，其实在战略合作的时候也是一种筹码，也可以变现的能力和财富。
在这里跟我们分享一个故事，就是会下金蛋的鹅的故事。有一个农民，养了一只鹅，有一天这只鹅下了一个金蛋，从此以后，天天下，农民从此过上了幸福的生活。随着农民生活水平的提高，他的欲望增强，贪心做怪，他想加快得到金蛋，于是他剖开了鹅的肚子，企图得到更多的蛋。结果，大家都知道了，这个农民永远都不会再拥有金蛋了。跟大家说这个故事是分享一个心得，就是品牌建设的基本原理，就是平衡产能和产量的关系。我们在做房地产的开发过程中，我们有很多情况下会面临很多的选择，当市场好的时候，我们会发现消费者真的很冲动，甚至我们觉得老百姓很愚蠢，觉得户型很一般，他们还抢。这种局面我想在范围内大家都应该有所耳闻，但是我们千万不要低估了消费者的鉴别能力和忽视消费者。在这个过程中，我们有没有真正意义上重视他们，或者说我们有没有真正意义上研究过我们所面临的市场能够打下基础，能够维持好，就是在我们产量不断提高中，还能够保持好我们一个非常强的产能，以备市场不利或者市场相对严峻的情况下还能够处于主动的地位。
万科考核总经理的四个指标（效益、员工满意度、顾客满意度、土地的合理储备）。做企业跟做政治也是一样的，上面怎么考下面就会怎么跑。我们作为一个集团公司总部在考核区域公司的时候，仅仅是经济指标的时候，有很多企业领导在任期内透支资源，客户资源、员工资源、土地资源都不重视，就把考核的指标做高，在任期内可以得到一个好的政绩，这样后续发展储备力有会显得不足。万科通过这样的考核指标，每季度考核一次，每个季度召开总经理大会，考核后根据这个排坐次，这样就达到了非常好的效果。
通过刚才分享万科对主题考核，如何做品牌？其实就是如何达到和平衡上述的四个指标，方法很多，关键是在方向上。另外要跟大家分享一个成功的企业。就是龙湖地产。龙湖在重庆创造了很多的神话，比如说有1000多套房子一天时间就售謦的情况。包括最近前两周，最近12月前后的房地产销售状况大家都很清楚，在重庆开出来的几个盘，10%的销售比例草草收兵。但是大城小院的开盘，两三百套房子，5千多人要，通过摇号来决定谁能买到房子，摇号结果通过媒体进行公示才能平息市场对它的追捧。很多人问，龙湖是怎么做到的？龙湖做得很人性化，比同档次的都做得好，所以老板们都愿意在那里买房子。
龙湖的略高原则，我想与大家分享一下。一方面是公司给予员工的，略高于员工的期望。
举个例子，物业管理服务，这个企业的软实力，对一个企业品牌是非常重要的一环。我们必须要大力做它，要投入等等，这样是不是就把物业管理做好了呢？三年前，当初重庆业内组织了一帮人参观了很多小区，当时有一个专家说了一句话，他到一个校区小区，发现它的小区的保安非常标准，他的敬礼标准，很威严，但是通过他的眼神可以看到，他的这种敬礼只是处于被迫下的行为，而不是对被敬礼人的一种尊敬。2、龙湖的保安，从他的眼神可以看出他跟业主的感觉是一种由衷的尊敬。面对员工的对象是比较复杂，层面比较低，大部分来自农村，这些人是很难管的，怎样把保安队伍能够得对业主有一种亲切感？龙湖非常重视保安的生活，尤其是伙食。从部队专业或者从城市来打工的话，如果每顿饭能够喝到热汤，能够保持好的心情为业主服务是很重要的，如果保安每天都说吃食堂的饭还不如去买方便面，这样的保安在给业主敬礼的时候会给业主怎样的心情？另外就是龙湖会给他的保安进行更多的知识上的辅导，给他们进行更多的培训，鼓励他们上大专。除了鼓励他们积极的心态外，另外对保安队伍储备了一些人才，从这些简单的例子中，你想让员工回报，你有没有给予员工超越员工所期望的一些东西？这是龙湖略高原则的条。
相对应的，员工给予企业的，略高于企业的期望。（员工是企业最宝贵的财富）。企业给予顾客的，略高于顾客的期望。（从顾客需要确定产品方向）。真正的品牌企业就是每次交房的时候就略高于顾客对产品的期望。、销售过程中，尤其初期销售过程中不允许不实的承诺。我最愿意跟大家分享的就是龙湖的略高原则，我们能够体会到他所体现产量产能方面所做的努力。满意度上升源于"略高"，反之，也是一样的。协信的精品修炼。
精品是要付出代价的，关键是看你愿不愿意付出这个代价。精品不可避免的带来成本的增加。（规划指标的牺牲、材料的投入、设计费的投入等）。别人用30平米一块砖，我要用100平米一块砖，就跟选衣服面料的时候价差也是比较大的，我们在进行决策的时候，如果我们要大作精品，很多方面我们就要付出一定代价的投入。包括设计费的投入。如果请大师来做，重庆在2000年做的一个项目，150块钱方案费等等。这些东西的投入，精品愿不愿意投入。精品在时间的增加，包括研发、生产周期都会有增加。
另外一个就是风险的增加（市场接受度的平衡，建议适度超前）。是精品，市场不一定都接受。
最后再跟大家分享一个小故事：大黄蜂的故事。这种动物肚子比较大，头也很大，但是翅膀非常小，每天在美洲丛林里飞，很多专家研究大黄蜂，不敢从动力学还是从动物学，从各个方面分析它，这种动物是不可能飞起来的，但是为什么它又能够飞起来呢？这个问题一直困扰学术界的专家，直到前不久一个心理学家给出了一个信服的答案，大黄蜂从娘胎出来后，就从来没有人告诉它"你飞不起来"，就是这个答案。我在这里跟大家分享这个故事，就是说我们在目面对这样的市场，大颚纷纷进入，宏观调控进一步严峻，我们自身实力还处在成长过程中的每个企业同行，我们应该怀着一颗积极心态去应对这样的局面，努力主动的调整和改进我们自身的一些能力，去面对和适应这样的竞争。通过执著的信念，品牌的基点，品质的修炼，通过合作理念的打开，寻求到我们未来的发展的空间。最后，祝南宁的同行们，事业更上一层楼。谢谢。
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