邀请嘉宾（排名不分先后）：
青秀区法院女法官 黄睿 女士
南国雄鹰律师事务所、地产著名律师 敬彬儒先生
冠联经纪公司副总经理 邓勇先生
广西经济广播电台 燕君女士
消费者代表
欢迎大家光临由广西（南宁）房地产交易会组委会主办，南宁房天下承办的"对话2008·地产·百姓系列论坛"，首先，热烈欢迎今天到场的领导和嘉宾朋友，他们是：
青秀区法院女法官黄睿女士、南国雄鹰律师事务所、地产著名律师敬彬儒、冠联经纪公司副总经理邓勇先生、广西经济广播电台燕君、还有我们的消费者代表；同时来到我们今天论坛现场的新闻界的媒体朋友，在新的一年里，我们衷心感谢你们的支持和关注！
本期对话的主题是理性消费、理性购房——消费者房产维权论坛。
主持人: 南宁房天下主编 刘合桂
大家知道，当前房地产纠纷从消费者协会了解到的数据是逐年上升，而且不仅在交易中，甚至到物业管理阶段，不断涌现出新的纠纷情况。那么我们消费者一般主要会遇到什么样的纠纷呢？首先有请青秀法院黄睿法官，谈谈近来年您接触到的关于房地产方面纠纷的一些情况？
黄睿：谢谢。我从事房地产的审判工作大概有5年左右，我谈一下就我这5年来碰到的情况。这5年来，整个青秀区范围，我们碰到的商品房买卖的主要纠纷一般有三个方面：一个是开发商交付商品房，因此而引发的纠纷；还有一种情况是开发商交付的商品房品质跟消费者存在争议；还有一种情况是办理房产证过程中出现的纠纷，比如说办证时间超过了约定的期限，或者是办理的房产证和记载的产权面积与合同约定有出入，主要是这三个方面的纠纷。
刘合桂：谢谢。敬彬儒律师也是从事房地产纠纷的著名律师，也请您谈谈你所了解和接触到的房地产纠纷的情况。
敬彬儒：因为我是从事线工作，与广大消费者有紧密的接触，从送我受理的案件以及接受的法律咨询来看，除了黄副厅长介绍的三个方面的情况外，还有关于公摊面积的纠纷、关于采光权、饮食权的纠纷、关于设计变更的纠纷，还有一些涉及到物业管理方面的纠纷，关于物业管理的水、电，收取标准的纠纷。各式各样的纠纷是不约而同的，遇到一些具体的案件，可能要根据不同的情况进行处理。
刘合桂：谢谢。冠联经纪公司的副总也是从事房地产行业的人士，接触房地产比较多，在您接触房地产的交易过程中一般出现哪些纠纷？表现在哪些地方？
邓勇：基本上焦点问题发生在签定合同上面，商品预售基本上都是由开发商提供的一些范本，这个时候可能有一些条款针对不同的消费者来说，可能会遇到一些在实际当中的条款不适合某些消费者，但是这些条款基本上是不能够变更的，所以这方面的纠纷还是比较突出的。第二点就是办证方面的纠纷。按照目前南宁市整个情况来看，在房产证办理速度方面，相对来说比较滞后，合同约定中一般都是在三百天以上，甚至有五、六百天都有，对于购房者来讲，房产证对他来讲是的法定的所有权的形式，所以办理房产证的速度比较迟缓的话，就会引起广大消费者的关注。特别目前消费者买房子是为了小孩子读书的，如果办理房产证迟缓可能会影响到他生活的方方面面。
刘合桂：谢谢。今天我们也邀请到了广西经济广播电台楼市福星的主持人燕君女士，也请燕君给我们谈谈消费维权方面的情况。
燕君：各位朋友们，大家好。我所遇到的问题跟大家遇到的问题也是相似的，有不少朋友发短信告诉我说，买房遇到了很多的问题，有很多霸王条款，不想签证。我说：你一定要买房吗？他说：是的。作为消费者基本上都是弱势群体，即使知道合同有问题，都不一定能够解决。但是今天在座的有律师，他们可以给消费者解答问题。比如验房，验出很多问题，开发商不承认怎么办？还有小区的物业管理出现问题，比如停车出现纠纷，还有没有经过有关单位和业主们同意就进行修路等等问题，这些纠纷都产生了。我希望通过这次的消费者购房维权论坛能让现场的朋友得到答案，能够解决比较难的问题，能够在购房上得到一个方向性的指导。谢谢。
刘合桂：燕君的三个问题，我们想请教黄睿副厅长，有请黄副厅长。
燕君：非常感谢几位嘉宾。刚才我想问的问题是代表很多朋友们的心声，个就是购房合同发现霸王条款怎么办？
黄睿：如果是开发商在签定合同过程中出现霸王条款的话，从法律上说消费者有选择的权利，消费者可以选择不签，从经济上来说，你不签的话，你就要付出买房子的成本，站在法律角度，我建议，如果你认为这样的条款对于你的购房成本来说过高，那么就不要选择，就放弃。从司法实践角度来说，也许当时你觉得这套房子非常便宜，但是因为有这样条款的存在，也许今后付出的代价是你所得到的利益还要多的。
燕君：我代表在座的朋友问一下敬彬儒律师，遇到这样的霸王条款了怎么办？
敬彬儒：这个霸王条款在法律上也没有明确的界定，我个人认为霸王条款，每个老百姓买房子心里都有一杆称，但是消费者可以不接受，如果不得不接受的话，怎么办呢？合同法有一个公平合理的原则，如果签订的话，可以申请法院撤销。
燕君：可以变更？
敬彬儒：可以申请法院予以撤销。既然把这个合同签下来了，但是这个条款对我是不公平的，我可以申请人民法院要求对这项条款进行变更或者撤销。
燕君：请问邓经理，这样对消费者有什么好处呢？
邓勇：按照我从业的经验来看，签下合同之后，再去主张自己权利的可能比较少，如果法律的意识和法律的层面达到了这个高度，向人民法院或者向仲裁申请的话，我觉得是很有必要的。
燕君：开发商会因此而不把房子卖给你呢？很多人会担心这个问题。
邓勇：从整个房地产来看，南宁市还处于卖方市场，在签定合同的时候，对合同理解的角度不一样，会觉得损害了自己的利益，但是作为购房者来说，必须对购房条款加以审视，还可以向律师进行购房的咨询。如果合同条款确实有悖于你的利益，我认为可以不签。
燕君：现场的朋友如果遇到了买房或者卖房，遇到了什么问题，可以现场向我们的律师提问。
刘合桂：在消费过程中一般会遇到什么问题？一个是签定合同之前和签定合同之后这两个时间段。
黄睿：这个问题分两个阶段来回答，个阶段是签定合同之前，就是消费者和开发上在协商签定合同的过程中会发生什么样的纠纷呢？在我的经验看来，主要有两点：点是从交易观念来说，开发商会先与消费者签订一个意向书，这个意向书的效率我们怎么考察呢？从法律的角度是这样的，我们定义为履约协议。签订意向书的目的是为了订立合同，现在一般的意向书是不会记载有合同的条款，包括商品房的价款，交付的时间、地点以及违约责任，这些在履约意向书是不会体现的，所以我们仅仅把意向书定义为为了签定合同而签订的条款，那么消费者就不能依据这个履约意向书要求开发商交付商品房，只能够要求开发商在一定期限内与你协商签定合同，这是点要明确的。那么签订了意向书以后，我觉得消费者经常会碰到的一个问题就是，在履约意向书中往往约定消费者要在7天之内或者在一定时间内前往与开发商协商签订商品房，那么消费者对这个条款也许有很多人没有引起足够的重视，实际上这个条款是对消费者订立合同的权利作出了一定的限制，也就是说，如果你要想购房，必须要在指定时间内前往与开发商协商。遇到的很多问题是消费者去了，但是没有就这项行为留下证据，所以发生纠纷的时候，开发商为了经济利益，他也许不愿意跟这位消费者签定合同，他会抓住消费者没有前往协商的证据来要求解除他们之间的合同。在这种情况下，对消费者是不利的，我们提醒消费者注意的个问题就是在未协商的过程留下一定的证据。第二点我们要提醒消费者注意的是，如果开发商不按照意向书的规定把房屋销售给你，那么你们能不能要求开发商赔偿差价损失？我认为这点消费者必须要有足够的心理准备，在我们看来这个要求在法律上暂时是不能成立的，因为意向书的作用仅仅是签定合同，而不代表已经把房屋的购买千拿到手，如果要拿到差价赔偿损失是不能得到支持的。所以消费者在签订购房意向书的时候要注意的。
下一个阶段是签定合同，在签定合同之后，在协商订立合同条款中，开发商订立的条款假如消费者对开发商提供的文本、条款，不符合自己的心意，应该怎么办？我们认为确定双方权利义务的关系，一旦订立合同，法律是不允许随便变更的，这方面要求是相对严格的。所以提醒消费者，一定要考虑清楚，不要把希望期望于订立合同之后可以变更或者解除合同。在合同订立以后，最重要的就是严格按照合同的约定，并且为自己履行合同的行为留下充分的证据，例如交纳房款就要求开发商出具收据或者保存银行转帐凭证，如果发现开发商的出现违约，消费者可以通过诉讼或者仲裁保护自己的合法权益。
刘合桂：谢谢。在协商过程中留下证据，这留下的证据一般是哪些能够作为证据的？
黄睿：书面的证据是所有证据中效率的，如果消费者需要留下证据的话，是以书面的形式来保存，举一个简单的例子。比如可以通过寄挂号信的方式写成书面文本，然后邮寄给开发商，这样一旦发生纠纷，还可以拿出挂号信作为证据。
刘合桂：录音、录像可以作为证据吗？
黄睿：在法律上是承认的，但是法院在审查的时候会比较严格，因为这一类的证据比较容易伪造，而且现在科技比较发达，对这类证据伪造的可能性比较大，录音录像假如符合法律条件的话，而且能够充分证明所录的资料的对象，比如说谈话人，比如说视频文件里面的人物，确实能够证明是当事人的话，我们还是可以采信的。还有录音录像资料必须要以合法的形式取得，如以窃听器或者真空摄像机取得的影像资料，这两项工具是国家限制的工具，以这方面取得的资料我们是不保护的。
刘合桂：对于图片的形式有什么规定？
黄睿：对于照片资料，我们也是参照录音录像认证的原则，照片必须要清晰，而且要反映出拍摄的时间、地点、人物以及所要证明的重点，清晰是最基本的要求，其次是必须是真实可靠的照片资料。有一个小经验可以跟大家分享，有一个当事人为了证明拍摄的时间，报纸上的报头一般都会有当天的日期，所以当事人把报纸跟照片放在一起，我们认为这样可以证明照片拍摄的时间。
刘合桂：谢谢。敬律师有什么补充吗？
敬彬儒：我们把楼盘销售过程中遇到的问题，开发商在销售楼盘的时候一定要注意前期的策划宣传，有可能消费者遇到广告，开发商在销售楼盘的时候避免不了做一些扩大的、不切合实际的宣传，导致了对消费者做了误导，第二个阶段是认购阶段。消费者在购房房屋的时候，一定要注意审查开发商的五证必须期权，包括土地使用权，施工许可证，预收许可证…按照现有的法律规定，没有取得预收许可证的是不合法的，在签订认购协议的时候，我们遇到的问题也是刚刚黄副厅长讲的问题，开发商给购房者限定了一个签定合同的时间，消费者应该按照开发商与你约定的签订商品房买卖合同的时间到约定的地方签订买卖合同。现在遇到的情况就是开发商在认购协议里面，已经约了你对于开发商提供的商品房买卖合同的内容，以及予以确认，这样的条款消费者要特别注意，如果遇到这样的条款一定要开发商出具他已经拟定的商品房买卖合同。对于商品房买卖合同的内容，不合理、不公平的地方，就要及时的在签订认购协议的阶段应该由开发商协调，否则这个认购书一旦签订下来，到时候你认为这个合同跟开发商协商不公平，你要求退回定金可能会难以得到法院的支持。第三个接连不断签定合同阶段。如果认购书限定了合同签订的时间，应该即使与开发商协商签订商品房买卖合同。这个合同签订的时候，一般情况下是一式四份，消费者应该即使拿到双方签订盖章的商品房合同，并督促开发商将商品房买卖合同进行备案，预防开发商对这个商品房一房两卖。第四种情况就是消费者后期，关于房屋交接问题。在处理这个问题过程中，在司法实践中，一般交钥匙就是交房了，因此我们的消费者不能轻易的领取房屋的钥匙，而应该先进行检验，应该按照合同的程序来办理交接手续，并保存好交接单、验收单等相关证据，我们在处理问题过程中有些消费者跟开发商办理交房手续，他的手里竟然没有验收单，因此导致了败诉的后果。
刘合桂：我对敬律师提出一个问题，消费者应该通过什么方式来维护自己的权利？您所接触的案件中有没有类似的案件发生？
敬彬儒：开发商做了一些扩大了不实的宣传，按照商品房买卖合同适用房的解释，如果广告宣传的一些内容构成了开发商误导消费者买卖合同的决定因素的话，应该视为一种邀约，只要消费者与开发商签订了商品房买卖合同，即使广告内容没有写入合同，也视为买卖合同。如果广告里写了一些实际内容，消费者完全可以凭据开发商所做的广告要求开发商承担相关的法律责任。
燕君：不知道现场的朋友有没有遇到，有一些置业顾问会给一些口头承诺，这些承诺具有法律效益吗？
敬彬儒：是有法律效力的。
燕君：有一些朋友问过置业顾问，附近有工厂的烟囱，对环境油污染，然后置业回答说会搬迁的，还有电站，置业也会回答说也会搬迁，还有路没有修好，置业顾问说一年后会修好，但是一年后却没有修好。这种置业顾问口若悬河的、不负责任的承诺，消费者应该怎么讨一个说法？
敬彬儒：因为消费顾问应该是代理商，和开发上是一种代理关系，他构成的法律行为应该由开发商承担，但是开发商对于整个小区的承诺应该是具有法律效力的，但是对于小区之外的烟囱或者变电站、道路，我认为是不具有法律效益的。
燕君：在他管辖的范围承诺，消费者只能理性对待，无法用法律维权，是吗？
敬彬儒：是的。
刘合桂：对于楼房销售过程中，邓总一直从事这样的工作，邓总应该遇到过类似的情况，希望邓总跟我们分享一下。
邓勇：消费者购买楼盘的时候肯定会对楼盘进行了调查，所以我们认为在整个消费过程中，如果为了自己维权的需要，可以收集一些相关的户型，以及一些设计性的资料，这样对以后进行权利的主张有一定的作用。而且在整个消费活动中，必须要注意与销售人员建立一个比较良好的关系，因为在买卖房产过程中，其实是一个法律文件的约定，在约定这个法律文件的时候，有可能置业顾问对合同条款解释不是很清楚，所以你自己对这个条款的认识和把控会决定你在买这套房子之前的一些依据，根据每个人不同的层面和认识来决定。
刘合桂：对楼盘销售过程中遇到的一些纠纷进行了整体的阐述，敬彬儒律师和黄睿女士都从不同的角度分析了情况。我们在前期的认购书签订之后，我们后面所做的事情，从法律叫做履约，如果发现房子出现质量问题，消费者该如何维护自己的权益？
敬彬儒：关于后期交房的问题，主要是程序上的问题。办理交接手续的时候，一定要查验开发商对开发的房产是否合格，按照我个人理解，商品房交付的条件应该是要进行验收，现在的验收是开发商组织验收，在交接的时候要求开发商提供五证验收是很重要的，第二个是两书。对交房开发商需要提供的相关证明和证件是非常关键的。第二，要先对于购买的房产进行现场验收，这是专业的东西，现在有验房师，我国现在对验房师做了一些资格认证，对于房屋的质量他们是比较有经验的。因此，我们建议消费者可以请一些具有专业知识的人进行专业验收。如果验收不合格，一定要注明在一定时间内要求开发商进行整改。第三是办理交接后，一定要开发商签订物业管理方面的合同，特别是没有签订前期物业管理合同的楼盘，特别要注意与开发商签订物业管理合同。
刘合桂：我们在交房过程中会遇到什么样的纠纷？消费者应该如何保护自己的权益，请黄睿副庭长谈谈您的观点。
黄睿：首先我很同意敬律师的意见，就是在交房过程中，最基本的一个问题就是交接。在交接过程中消费者应该及时提出自己的意见，仔细检查开发商所提供的资料是否齐全，如果这些资料不齐全或者是认为商品房质量存在问题的话，必须及时与开发商协商解决，必要的时候要留下书面证据。我们在法院碰到的因为交房引起的纠纷有几类。简单说是交房的时间，开发商不按照合同约定的时间交付房屋，这时候消费者怎么办？我们认为，作为消费者来说还是应该及时的接受商品房买卖合同约定条件的房屋，不能够因为开发商交房就以这条为由拒绝接收房屋，这是不对的。因为作为守约的一方也有义务把损失限定在范围内。至于开发商交房的责任，消费者没有得到开发商的认可的话，可以通过诉讼或者仲裁的方式来解决。
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