目前执行的“四成首付+1.1倍利率”的二套房贷政策,始于房价飞涨的2007年。时隔两年,在房价再创新高之时,“二套房贷”收紧之风再起。日前,银监会出台《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,重申严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇,不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束,不得自行解释认定标准,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。
可以看出,二套房贷政策的面世仿佛楼市晴雨表。二套房贷放松之时,就意味着楼市转冷,当该项政策收紧时,则意味着楼市虚火正在推高。近几个月,随着全社会货币信贷的快速增长以及通胀预期的不断强化,主要城市房地产市场成交量持续走高,房价亦呈现普涨态势,部分城市房价的快速上涨甚至引发以炒房为目的的投机资金进入,促使房地产泡沫越吹越大。在这种情况下,收紧二套房贷政策无疑是对付投机性购房者“利器”。
但是,“老生常谈”的二套房紧缩政策能否从本质上挤掉房地产市场泡沫、促进房地产市场稳健发展还有待商榷。因为,货币政策微调短期不会发生实质性变化,在适度宽松货币政策的导向下,资产泡沫被进一步推高的可能性仍然存在。无论是银行的“回归政策”,抑或监管部门的“切实防范”,只能造成房价和成交量的大幅剧烈波动,并使中国的楼市陷于“疯涨疯跌”的恶性循环,可谓“治标不治本”。因此,要在房地产市场炽热之时既有效抑制过度投资,又保障合理的购房贷款需求,发挥房地产业经济引擎作用,仅依赖于一时的政策突变远远不够,而应致力于在合理释放自住性需求的基础上,挖掘改善性需求和引导投资性需求,找寻楼市稳健发展与房价调整的契合点。
首先,要遏制房地产泡沫,还需从根本上解决市场供需矛盾,注重政策体系与市场调节的“组合调控”。政府要做的,是逐步建立、完善市场调节和政府保障相结合的住房政策体系,在加大政策性住房建设、建立住房保障体系、加强对房地产市场的调控的同时,增加中低价位、中小套型住房的供应,帮助那些既不属于廉租住房保障对象,又没有能力进入高端商品房市场的“夹心层”解决住房难题,多方位引导房价合理回归。
其次,调控房地产市场的准入环节也格外重要。作为与本轮房价上涨的呼应,具有国企背景的“地王”频现,表现出少有的豪气,这不但误导市民对未来房价的预期,更使还未调整到位的中国房地产市场“雪上加霜”。因此,应严控国家资金进入房地产市场,国企与其房地产部门应独立运作,避免房地产部门直接成为国企投资楼市的平台,避免总部资金直接流入房地产部门。国企的房地产部门在向银行申请贷款时,国企总部不应为其提供担保。只有在切断国企与其房地产部门间利益链条的基础上,国企的房地产部门进入房地产市场才会更加有利于房地产市场的发展,对其他各类房地产商来说,也才更为公平。
此外,作为“治标”之策的二套房贷政策,还应在准确定义“第二套房”的基础之上加强对投机性购房行为的监管。正是由于对 “第二套房”定义模棱两可,使二套房贷政策收紧在实施过程中频频受阻。目前政策规定,首套住房人均面积低于当地平均水平的,购买第二套房可享受相当首次置业的优惠,但各地人均住房面积标准不一,买家申请贷款时极容易变相获取资格,导致二套房贷无形中全面放开。因此,监管部门在明确标准过程中应注意严格区分改善性需求与投机需求,并对此设定不同利率与首付门槛,如对二套房贷中的投资需求提高贷款条件,对三套以上房贷在首付和利率标准上逐级提高,并建立违规惩戒机制,如对购房后空置行为征税等,减少投机行为对房价的不当推动。
(作者单位:中央财经大学中国银行业研究中心)
本文来源：每日经济新闻 作者：
又见“杀涨政策”北京叫停二套房贷优惠
昨日，《每日经济新闻》记者得到证实：自7月15号起，北京各大银行均已开始执行 “首付四成+利率1.1倍”的二套房贷政策。这也意味着，北京各大国有银行已终止二套房贷优惠政策。
业内人士分析，此次全面停止二套房贷优惠，目的是平抑房价，并对投机性需求进行抑制，但最终的实施效果未必理想。
“上半年利率可打折”
昨日，当记者就此向某商业银行求证时，相关负责人表示，一直在严格执行 “首付四成+利率1.1倍”的二套房贷政策，并未接到总行的相关通知。
不过，该银行的一位工作人员却向记者证实，今年上半年，二套房贷的首付仍维持在4成，但利率可打到八折或八五折。该人员表示，此外，若使用自有资金进行贷款按揭，即在首套房贷已经付清的情况下买房，则不再被认定为二套房。
2007年9月27日，银监会、央行联合发出通知，要求把购买二套及以上住房首付提高到四成，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。此后，楼市开始出现下调。因此，“9·27”政策被认为是“杀涨”政策。
去年10月，央行对首次置业者推出贷款优惠。据了解，在实际执行中，二套房通常也能享受到一定的政策优惠。
对房价影响不大？
“‘9·27’政策走了一个圈，再次回到了原点。”一位分析师说，“这是因为目前的市场形势与07年有相似之处：房价上涨过快、投机性需求旺盛、泡沫泛起。”
房产中介机构我爱我家副总裁胡景辉表示，该政策将会对投机性需求起到一定抑制作用。但由于并未出台加息政策，因此对房地产市场的调整力度仍显得“温和”。中大恒基市场部总监张大伟则认为，投资更看中房价涨幅，而目前的微调难以真正影响房价走势。
上述分析师认为，京沪等一线城市房价上涨过快，确实有必要进行微调，而多数二线城市的房地产市场仍有上升的空间和动力。
二套房贷再次收紧，让近期有购房计划的市民措手不及。某房产专家和银行理财师，日前向公众推荐一些应对招法。
梯度购房，借房融资巧过渡。买新卖旧的梯度购房者在几个月或者一两年时间里，需要承担两套房贷，而一旦旧房出手后，不但旧房的房贷负担完全解除，还会有多余的钱提前归还新房的贷款。所以，很多梯度购房者会大胆借贷。但现在，考虑到可能会遭遇二套房贷的高首付、高利率，很多人不敢轻易下单购房。
对此专家建议，这部分购房者可以向亲友借房融资，即用亲友的房产作为抵押，向银行办理房产抵押消费贷款用来购买新房。购房者可按照自己买房卖房的节奏，办理一年、两年的短期房产抵押消费贷款。等旧房卖掉后，购房者再偿还这笔短期贷款，支付很少的短期利息即可。
改善购房方式，质押贷款增首付。二套房贷收紧后，首付款必须达到四成以上，对购房者来说，需自己筹措更多钱。专家建议，购房者可用未到期的定期存单、长期国债、保单等办理质押贷款来筹措首付款，可向亲友借质押物，这样既能筹措大额借款，亲友又不会因为提前支取存单、保单而损失利息。如果能向亲友借到足够的质押物，不妨尽量多贷一些款，能不办理商业贷款，仅用公积金贷款，这样就不用承担二套房贷的高利率了。
首次购房，不用公积金贷款。公积金贷款利率不受二套房贷政策影响，因此专家建议，短期内准备再次购房的首次购房者，可以不用公积金贷款，等再次购房时再使用公积金贷款。
据介绍，在目前低利率情况下，首次购房的商业性房贷为４．１５８％，仅比公积金贷款的３．８７％高不到０．３个百分点，购房者多支付的利息很少。所以，年轻人不妨将首次使用公积金贷款的机会留在再次购房时使用。未来如果利率重走上升通道，公积金贷款和商业贷款的利差就肯定会拉大，届时公积金贷款就更合算。 （来源：国际金融报 王炳坤 陈光明 ）
目前，北京各家银行对于二套房贷的政策总体偏紧。工、农、中、建四大国有银行对此的表态基本相同，即严格执行国家相关政策，首付款不低于40%，贷款利率须在基准利率的基础上再上浮10%，对符合政策要求的“改善型住房”可以在政策范围内给予利率优惠。
中小银行的“口风”也有所收紧。此前，有媒体报道称， 民生银行(行情 股吧) 某些支行的工作人员称，二套房贷最优惠的利率是7.01折。对此，民生银行相关人士向北京晨报表示，这个利率应该是仅适用于符合各方面条件的“改善型住房”，并非所有二套房贷都能拿到这么低的利率。目前，“改善型住房”的标准是：根据北京市统计局发布的2007年北京人均住宅建筑面积27.07平方米，低于此标准且银行征信过关者才能获得贷款利率的优惠。
除了利率水平外，二套房贷的认定标准也明显趋严。此前，监管机构要求应当以家庭计算，而不能以个人计算，即只要夫妻双方任何一方有未结清的房贷，则任何一方贷款买房都将被视为“二套房贷”。在今年初货币政策和信贷市场高度宽松的背景下，许多银行对这一标准的拿捏并不严格，把这种情况的“二套房”视为“首套房”处理。但是，一位计划在“红山世家”购买第二套房的购房者告诉记者，他于上月下旬向该楼盘咨询时，售楼人员明确表示，现在用配偶名义钻“空子”已经行不通了，银行一律将这种情况视为“二套房”。
办事程序转向规范
在申请贷款的办事程序上，银行的操作也有明显的收紧。一家股份制银行房地产信贷业务负责人承认，按照业务流程规范的要求，购房者在办理二套房贷时，需要向银行出示户口簿和居住面积证明等书面材料，如果符合“改善型住房”的标准才能按照首套房办理。但是今年上半年，部分银行的分支机构在操作上并不严谨，这些文件可有可无。自今年6月中旬银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》后，各家银行的操作才迅速规范起来。
银监会的这份通知要求，银行不得以征信系统未联网和异地购房难调查等为由放弃二套房贷政策约束，不得自行解释二套房贷认定标准。对于严重违规的银行，通知提出了暂停相关机构房地产按揭贷款业务等严厉的处罚措施。通知要求，各级银行业监管机构要开展有针对性的调查、抽查、暗访和现场检查。
各银行对监管要求做出积极回应。工商银行在半年报中表示，该行严格执行个人住房贷款操作规程和第二套房贷有关政策，定期监测房贷的不良贷款变化情况，对不良贷款上升较快的分支机构进行现场检查或要求核查，对部分分支机构进行风险告诫谈话。
中介与银行展开利益博弈
有购房者反映，一家知名中介机构的工作人员在敦促其早做决定时表示，由于今年银行的贷款任务已经基本完成，下半年别说二套房，就连一套房也很难贷出款，因此买房要趁早。而银行从业人员则反驳称，一些中介机构传播的信息存在偏差，房贷是银行的优质资产，银行不会轻易放弃。
中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇指出，近期银行同中介机构在房贷领域出现利益博弈。今年7月，由于建设银行在部分省市暂停给中介机构“返佣”报酬，中介机构随即传出风声，称建行已经全面暂停二手房贷业务，引起舆论哗然。建行不得不以总行的名义向媒体澄清，这只是个别分行针对当地市场状况，综合考虑风险和成本等因素，调整了与中介机构之间的利益关系，并未退出二手房贷市场。其后，建行副行长陈佐夫在该行的中期业绩发布上进一步解释称，中介机构收取的费用太高，超出了建行的承受能力，因此建行停办了与中介机构合作的二手房贷款，转而主攻直客渠道。
除建行之外，多家银行也试图降低或停止对中介机构的返点，并敦促银监会等监管机构就此出台明确的政策。 中信银行(行情 股吧)总行营业部近期高调推广其房贷直通车业务，试图改变以往由中介机构“唱主角”的局面，转由银行直接掌握客户资源。
二套房贷紧缩有助银行业绩
个人住房贷款业务一直是银行的“香饽饽”。在个人贷款中，70%以上的比例为个人住房贷款，这使个人贷款的安全性明显高于公司贷款，此前的创收能力也不逊色。截至今年6月底，工行个人贷款的不良率为1.11%，比公司贷款低1.16个百分点；建行个人贷款的不良率为0.87%，比公司贷款低1.25个百分点。
然而，上市银行披露的财务报表显示，上半年虽然各家银行拼抢房贷市场份额，业务扩张迅猛，但由于整体利率偏低，银行在这方面的“创收”不增反减。而下半年二套房贷和整体房贷业务的收紧有望对银行的业绩有所推动。
多家银行在发布半年报时均乐观地展望，下半年银行存贷款的利差收入将有希望触底回升。工商银行、建设银行和 招商银行(行情 股吧) 的半年报显示，其个人住房贷款上半年分别增长17%、18.5%和31%，但个人贷款总体的利息收入增幅却是-18.3%、-13.4%和0.05%。工行和建行去年上半年的个人贷款平均年化率分别达到7.11%和7.03%，同期的公司贷款平均年化率分别为7.04%和7.2%。到今年上半年，工行和建行的个人贷款平均年化率分别下降至5.15%和5.2%，而公司贷款平均年化率维持在6.06%和6.22%，这两家银行个人贷款的率明显“跑输”公司贷款。工行解释称，个人贷款率下降的原因一是央行降息政策的累积效应，二是该行今年初对符合条件的个人住房贷款利率统一进行批量下调。建行给出的原因也大致相同。 （来源：北京晨报）
受制二套房贷量跌价涨 楼市难蹈2008年覆辙
经历过2009年春节后的量价齐升后，楼市似乎又走到十字路口，一场发源于深圳的量跌价涨正逐渐向北京、上海等一线城市蔓延，历史仿佛又回到了2008年年中时。
2009年的楼市是否会重蹈2008年覆辙，一段时间的横盘后，年底再现价量齐缩，记者采访多位市场人士、研究机构，多数观点认为下半年量跌价涨的滞涨局面将进一步蔓延，但很难重现房价大幅跳水。
量跌价涨
伴随着房价的一路高歌猛进，多个一线城市成交量出现下挫，其中深圳市场表现得尤其充分。
来自深圳市国土资源和房产管理局的数据显示，自8月深圳房价达到18830元／平方米的历史高位后，成交量便出现巨幅萎缩，当月成交量环比下降29．73％。
成交量的下滑并非深圳市场独有，其他一线城市北京、上海也在8月份显现出同样的苗头，但两地的调整幅度相对深圳楼市要小得多，其中北京商品期房成交量环比下降5．32％，上海下降14．31％。
长期关注三个一线城市楼市变化的21世纪不动产分析师孟奇认为，深圳楼市的量跌价涨或许会在未来的一段时间向上海、北京传导，“依据之前的历史经验，上海市场的反应一般要比深圳滞后三个月，而北京要比深圳滞后六个月。”他向记者指出。
在北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新看来，现在楼市成交量的下滑与前一阶段价格的猛涨有关。他认为迅速上涨后的下跌有利于市场健康发展，现在成交量的下降实际上是对宏观经济面的回应。
中国房地产研究会副会长顾云昌在接受本报记者采访时表示，今年前8个月楼市的快速回暖，主要体现在一些一线城市，二三线城市的房价相对比较平稳，“以浙江绍兴为例，近几年的房价波动并不明显，都处于平稳的状态，而近期热点一线城市出现的成交量下跌而价格继续上涨的局面，主要受到两个方面因素影响。一方面是热点城市的供应量经过一段时间消化后供应量相对不足，另一方面就是二套房贷政策的从紧。”
受制二套房贷政策
本报记者采访过程中，二套房贷政策被采访对象多次提及，正成为市场关注度的影响楼市下半年走向的重点词汇，但在对楼市的影响力上依然存在一定的认识分歧。
事实上，无论是房价快速上涨的2007年还是2009年上半年，个人抵押房屋贷款的增长速度都值得关注。其中2007年个人抵押贷款同比增加88．4％，2009年上半年个人抵押贷款同比增加78．9％，交易面积同比增加38％。而房价下跌的2008年个人抵押贷款也有30％的降幅。
受到之前二套房贷政策松动影响，今年二季度多个一线城市房价猛涨，一些以投机投资为主的需求进入市场，导致交易量不断放大，而今这个现象已经引起了市场的警觉。
自进入到8月份以来，二套房贷政策的收紧已经很明显，北京凯胜经略资金担保机构的冯雪青告诉记者：“多数银行已经对二套房的审批执行更加严格的规定，首付比例提高到40％，对优惠利率的把控也更加严格，二套房的买房人想要继续享受之前的优惠变得有点难。”
国务院发展研究中心市场研究所研究员廖英敏对本报记者表示，下半年政策调控的立足点应促进房地产市场平稳发展，要适度控制信贷，保自住型、改善型需求，严控投资型需求，防范信贷风险。
“从货币政策看二套房贷政策将对市场发展趋势起到至关重要的作用，未来应当对二套房贷政策进行细致区分，抑制以投资为目的的炒房需求，对于改善型居住需求应该鼓励。”她说。
顾云昌认为，下半年楼市的走向更多的将受到政策变动影响，其中货币政策和金融政策将起到至关重要的作用，二套房贷政策适度放开还是从紧对个人购房的影响很大，中国有60％的购房需求都离不开银行信贷。
对此，北京正均策略咨询机构合伙人薛迥文持不同观点，他向本报记者表示，二套房贷政策更多的将是有关部门释放出的一个调控信号，将更多体现在心理层面上，对市场的冲击有限。
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