▶购房现场。“改善型住房优惠政策是个好事，但有很多原本不符合条件的人也想方设法享受到了这一政策优惠，钻了政策的空子”。图/记者张必闻
1月13日上午，国务院新闻办举行新闻发布会，六部委在详解《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》有关内容时，人民银行金融市场司司长穆怀朋强调，贷款利率要按照风险实行差异化定价，“这个政策主要还是防范信贷风险，我们鼓励商业银行支持自住性购房需求，对于其他的投资投机性购房需求，商业银行原则上不予以支持。”业内人士表示，这虽然可以遏制投资投机性购房需求，控制房价过快上涨，但也会使改善型住房需求受到影响，改善型住房优惠政策或将出现调整。
细化不够，二套房贷被钻空子
“改善型住房优惠政策是个好事，对真正有住房改善需求的老百姓来讲很有利。”某国有银行个人金融部负责人向记者表示，尽管如此，但“自从该政策实施以来，有很多原本不符合条件的人也想方设法享受到了这一政策优惠，钻了政策的空子”。
这位负责人向记者举例说，一个三口之家，住房面积100平米，平均下来每人达到33.33㎡，这就高于长沙市去年的人均住房面积28.8㎡的标准，不符合改善型住房优惠政策的条件。但如果把原本不在一起居住的该住户的父母算上，就是五个人，那么平均下来就只有20㎡，低于28.8㎡，符合目前长沙市改善型住房优惠政策的标准。
据介绍，2008年12月国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
但由于改善型住房的条件并未细化，一些银行便“自由操作”，对一些并不属于改善型住房的二套房贷也比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。还有一些银行虽然没有给二套房贷和首套房一样的优惠，但也非常接近。一时之间，二套房贷“被”放开成为了房贷市场“公开的秘密”。
标准不一，实际操作各行其是
“国家虽有政策规定，但并未颁布具体执行细则和认定标准。打一个不形象的比喻，改善型住房优惠政策就像一个箩筐，什么都可以往里装。”这位负责人认为，改善型住房优惠政策的初衷是好的，但实行具体操作起来很难，很多人钻了政策的空子，“尤其是投资客”，“需要严格控制和完善”。
某银行个贷产品负责人表示，凡申请办理改善型住房的客户不需要去房产局开具证明，只需带着自己的房产证和户口簿去银行办理即可，银行会根据房产证上的住房面积和户口簿上的人口数量来计算人均住房面积，以此来确定是否符合改善型住房优惠政策的要求。这样就留出一个漏洞——户口本上的人虽然是一家人，但如何证明他们都住在一套房子里呢？
对此，该负责人承认确实存在这方面的认定难题。但“我们不可能去对客户的实际情况进行一一查实，这会耗费太多时间和精力。只要客户的征信记录良好，属于优质客户，我们就会按照改善型住房的标准给予优惠”。“银行间的竞争激烈，为了吸引贷款客户，完成房贷指标，对于征信记录良好的优质客户，一般不会过于细致地追究客户的信息是否属实。”这位负责人表示。对于暂时没有房产证的客户，如果其首套房是通过按揭购买的，那么在人民银行的征信记录上就会有房屋面积和地址等信息记录，银行可以此为参考，来核定客户是否可以享受改善型住房政策优惠。
不过，另一家银行人士表示，征信记录一般每月报送一次，中间存在时间差，且存在更新不及时的情况。另外，数据报送中也存在出现差错和纰漏的可能，有些人的征信记录可能不全面。这样就给不符合条件的客户留下了可能的空间。
政策面临调整要求
2008年12月21日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，规定“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。
记者发现，即便是对于长沙市人均住房面积的数据，银行间也存在不同说法，有的说是28.3㎡，有的说是28.8㎡，还有的说是30㎡。对此，某大型股份制商业银行个贷部负责人十分肯定地表示，“改善型住房优惠政策上半年很可能会出现调整，甚至取消。”而长沙市房产局对改善型住房优惠政策是否会调整没有表态，只是说还没有接到有关通知。
在记者随机采访的市民中，多数对改善型住房优惠政策表示欢迎，也希望政策能够更加完善，落实更加到位。某市民表示，“这个政策对老城区的市民很适用，他们的住房基本都是几十年前的老房子，面积都很小，一家老小都挤在一起住，很不方便。但收入又不高，买房太困难。有了政策优惠，会省下不少钱。”（潇湘晨报 赵书生）
二套房贷四成首付新政会否冲击2010南宁楼市？
如果南宁真的严格执行二套房贷首付40%，对时下新兴的万元盘会有什么样的冲击？后续大量新盘的推出，是否还会和去年一样火爆？
2009年似乎过得特别快，对于金融海啸及其后市场低迷的感觉仿佛仍未退去，但事实上市场已从担忧过冷转向担忧过热。得益于政府救市政策，房地产开发商在2009年获得大丰收，大部分企业都超额完成全年的销售目标。
新政出台遏制房产投资
1月10日，国务院正式下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），连出5项政策，要求进一步加强和改善房地产市场调控，以此稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。其中，与购房者直接相关的，莫过于二套房贷首付款比例不得低于40%——对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。并要求加大差别化信贷政策执行力度。
可以说，《通知》中关于“二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”的明确规定让猜测多时的二套房贷政策尘埃落定。据了解，二套房的标准将一律从严以“家庭”为单位进行认定。一位从事房地产销售工作的小张听到这个政策的反应，就是这一政策对投机客的打击相当大。他说：“投资型购房者往往以支付少量的成本，利用银行贷款四两拨千斤，以有限的资金购买多套住房，在房价上涨后，卖掉一些房产，然后又拿这些本金，继续通过银行贷款购买更多的住房并获得利益。”如今二套房贷首付不得低于40%，必将对这类购房者的投机产生极大的遏制作用。
南宁楼市投资客比例增加
事实上，第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的规定在2007年楼价持续飙升的时候下就已出台。然而，2008年四季度以来，在应对国际金融危机的背景下，这一政策的执行力度普遍被减弱，一些地方二套及二套以上购房贷款首付仍然低于40%，甚至贷款利率也有所降低，反而促使了部分投机客以极低借贷成本贷款购买多套房进行投机，间接助推了部分地区房价的上涨。
备受投资客关注的中国-东盟商务区，因其独特的政策优势和区位优势，近一年来更是得到了众多投资客的青睐。最近一两年来，许多南宁的购房者对东盟商务区的楼盘都不会陌生——小户型公寓、精装修小区、万元盘、逆市销售火爆、高投资性价比等字眼，都鲜明的反映出东盟商务区内各楼盘销售上的优越。一年间，东盟商务区的房价逆市上涨，从单价五千元左右飙升至万元，尤为典型的是两个月前首次开盘的盛天华府项目，首次将东盟商务区的房价推上万元台阶，并在开盘当天即售出466套房源，仍供不应求。随后在短短一个半月内连续开盘，项目便几近售罄，销售之快令人乍舌，创下2009年南宁楼市单个项目销售新纪录。
据盛天集团郭芳经理介绍，他们专门调查过盛天华府项目购买者的构成，“以首次开盘为例，预约量约三四千人，外地客户来购买我们物业的客户就已超过半数。”对单个楼盘来说，这是相当庞大的购买力量。她说：“真正投资客的步伐还不止于南宁，他们对政策和价格的敏感很高，但相比外地的高房价和房贷控制，南宁楼市仍有极大的潜力可挖。”记者在采访中还发现，这些外来投资客多次出现在东盟商务区的楼盘开盘现场，可见他们的投资行为并不局限在一个项目上。
四成首付关键在于执行
从2007年至今，政府部门已几次重申调整二套房贷款的首付比例，可见对其非常重视。记者认为控制二套房贷的必要性主要体现在：一是对于二套房贷的首付比例规定不得低于40%，是通过提高购买门槛来遏制购房者的投机行为；二是通过这一政策，使已购房的客户减少再次投资房产的可能，让未购房的市民有更多的选择；三是通过遏制投机行为，间接控制房价的快速上涨。
另一方面，政府出于金融安全的考量，即使在2008年楼市迷的时候，从中央到地方，关于楼市调控的种种政策都陆续被攻破，唯有二套房贷，至少在官方文件里，还从来没有放松过的迹象。可以说这个规定，在一定程度上确实有助于抑制楼市的投机行为，泰华房地产的陈宁奇总监表示，二套房贷首付40%政策会对投资客产生一定影响，但这一政策不能“一棍子打翻一船人”，希望政府尽快出台相关细则，对真正有购房需求的客户有详细的界定。
2010年是虎年，人们心中都充满着“虎虎生威”的美好愿景，此番国家对房地产的调控政策让不少亟待买房的客户一阵窃喜，然而房产四成首付政策的实施是真能“敲山震虎”，还是房价已然“骑虎难下”，仍只有等待时间来证明。（南国早报）
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