[摘要] 去年，南宁一些楼盘售价大幅上涨，有开发商称是建筑成本上涨所引发。记者采访发现，楼盘施工企业利润大多不到2%，相比之下，很多开发商的利润达10倍以上。业内人士认为，从开发商的高利润角度来看，售价下跌30%，楼盘仍有利润可赚。
去年，南宁一些楼盘售价大幅上涨，有开发商称是建筑成本上涨所引发。记者采访发现，楼盘施工企业利润大多不到2%，相比之下，很多开发商的利润达10倍以上。业内人士认为，从开发商的高利润角度来看，售价下跌30%，楼盘仍有利润可赚。
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业内人士道出内情
苏军（化名）是浙江人，2001年就来到南宁从事建筑施工。近10年来，他先后接揽了多个房地产开发工程，当中不乏南宁知名楼盘。他见证了南宁楼市的发展，也了解众多楼盘施工的内情。近日，苏军找到记者，曝出一些楼盘施工、建设中存在的问题。
“看着人家大口吃肉，你却只能吃些残羹剩饭，心里会是什么感觉？”苏军介绍，很多人以为，只要和房地产行业沾边，就能从中捞一大笔，实际并不是这么回事。他所在的建筑公司，施工利润少得可怜，而楼盘绝大部分利润都进了开发商口袋，所以他形容开发商与施工企业是“有人吃肉有人吃残羹剩饭”。
苏军告诉记者，如果有“残羹剩饭”还算不差，而他们施工的一些楼盘，有时连“残羹剩饭”都没得吃。2007年，南宁房价开始快速上涨，他们施工的一个楼盘价格在一个月内涨了近20%。但是，开发商却没有按施工进度放款，他们实在垫不下资了，只能一次次催款。工程准备交房时，开发商还欠他们数百万元工程款，最后，开发商竟说，由于股东之间有纠纷，钱一时给不了，如果他们等不了，可用部分房子抵债。这时，该楼盘的房价已经又上涨10%左右，以房抵债开发商从中省了大笔钱。但由于实在资金紧张，他们只能委曲求全要了10多套房子。他们把房子转让套现，办理更名时又被开发商“捋了一把”。
2008年南宁楼市低迷，有的开发商并不急着开发楼盘。为了承接建筑工程，苏军他们开出了高垫资施工的条件，这打动了开发商。后来他们才知道，他们的垫资额已经接近于开发商的前期投入资金，这无形中是帮了开发商一把。2009年南宁楼市上涨，他们建设的楼盘价格不断上涨，半年时间就涨了50%。建材、水泥等价格上涨，他们向开发商提出追加投入，开发商却十分抠门，许久才追加一百多万元，还不到房子净增利润的1%。
更让他们气愤的是，施工中楼盘擅自变更施工设计，他们不敢得罪开发商，只能听从指令。结果楼盘被管理部门检查发现，要返工重做，他们要求开发商弥补施工资金，开发商认为他们是漫天要价，只补偿少部分资金，造成他们亏损。大家投入的资金相当，人家却赚大笔钱，这不禁让他们直感叹。
据介绍，苏军他们在南宁建设多个房地产项目，利润的才2.3%，少的才1.5%。“虽然利润少也得做啊，不然大批工人难打发，此外，多建设楼盘才有更大机会揽下一个项目。”苏军说，做了这么多年的施工工程，他有点茫然，打算歇一歇，转而进军房地产，计划从县域做起，“反正都要垫资施工，不如把垫资金额用于买地”。
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建筑行业利润率2%左右
记者从自治区建设厅了解到，目前广西有三级资质以上施工企业2400家，其中一级资质企业73家，二级资质企业360家。此外，还有1500多家外地施工企业进驻广西，争夺建筑市场。
2009年，广西完成全社会施工产值1800亿元，而资质以上企业完成900亿元。这意味着，有近4000家施工企业竞争900亿元的建筑市场，平均每家只有2250万元的工程。
建筑施工企业的利润究竟是多少，真的会少到1.5%吗？记者向部分业内人士打听，得到的回复都是施工企业利润确实很低，与开发商相比是天壤之别。一位业内人士说，利润率能到3%的施工企业是凤毛麟角，而一年内价格上涨30%的楼盘却比比皆是。
广西建工集团是广西建筑行业的标杆企业，名列2009年中国企业500强第390位。记者采访发现，去年他们完成企业总产值169亿元，利润是2800多万元。今年他们的生产目标是完成产值200亿元，利润3500万元。平均算下来，利润率不到2%。
一些建筑公司负责人告诉记者，我国建筑行业整体利润率是2%左右。在广西，建筑施工单位以1.8%~2%居多，个别达到3%以上，这种状况已经持续了几年时间。
建筑行业利润低，为了谋生存一些施工企业以低价应标，这形成行业一个恶性循环。而这又导致施工质量差，伤害了购房者的权益。业内人士认为，有关部门应当完善施工招标制度，不以“价低者中标”，而通过综合系数来评价企业。
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开发利润高得“让人意外”
目前，南宁没有楼盘公布开发利润率，但从楼盘的售价我们还是可以一窥究竟。
南宁某房地产营销顾问公司副经理杨先生介绍，南宁某楼盘在三四年前就开始开发，当时楼盘售价不到2000元/平方米。现在，该楼盘的售价已经达5000多元/平方米，售价涨了150%以上。楼盘的土地早已买下，而这三四年间建筑成本的涨幅不到20%，初步算下来，楼盘的利润率起码在50%以上。
青秀区一楼盘推行的是准现房销售，去年该楼盘的售价是4000多元/平方米，现在售价达8000多元/平方米，短短一年时间价格涨了100%。房子还是那个房子，土地还是那片土地，但价格已经让人“刮目相看”了。
目前在售的一楼盘，房子售价在1万元/平方米以上。记者查询发现，该楼盘的土地是在3年前买下的，楼面地价为2000多元/平方米。扣除建安成本、资金利息、人工开支等，获利起码3500元/平方米。卖一套100平方米的房子就赚35万元。
2005年，国家财政部曾作抽样调查，显示房地产开发企业的平均利润率高达26.79%。学术界普遍认为，该数据仍然是被低估的。经历了2007年、2009年的大涨行情后，业界保守估计平均利润率起码涨一倍，超过50%。
凤岭一位开发商告诉记者，在去年楼市大涨行情中，他们几次调价房子仍被一抢而空，看报表时利润高得让他觉得意外。当时，他还后悔把房子卖早了、卖快了，不然赚取的利润更多。
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价格下调空间有多大
广西某房地产代理销售公司策划部经理林先生介绍，目前南宁在售的楼盘，大多是在2009年前买的地。在2009年以前买地的行情是，楼面地价基本不超过3000元/平方米，以2000余元/平方米居多。按小高层建筑成本1100元/平方米、高层建筑成本1800元/平方米计算，房子售价在5000元/平方米以内，楼盘仍可以有几百元/平方米的利润。如果楼盘的总建筑面积是10万平方米，总利润额为几千万元。但是，现在楼盘的售价大多是六七千元/平方米。
一些业内人士认为，2008年下半年时的房价行情，较能真实地反映楼市基价。当时市场遭遇较长时间的调整期，开发商已经打消暴利念头，定价以不亏损又能吸引购房者为原则。当时市场的房子均价为4000余元/平方米，目前房子均价是6000余元/平方米，以此推算，房价可以有30%的下调空间。
从开发商的利润率来说，就算减少30%，有的开发商还不会“饿死”。特别是一些早已买下土地，直到最近才开发面市的楼盘，它们的利润远远超过30%。有的开发商自有资金才两三千万元，通过种种融资渠道开发五六千万元的楼盘，销售收入八九千万元，耍“空手道”获得两三千万元利润。
不过，有些购房者认为，就算房价下调30%，有的楼盘还只相当于恢复到去年年中时的行情。从这一个角度说，下调空间还可以更大。
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