[摘要] 家住烟台市莱山区的李小姐向莱山区某房地产开发商购买了一套商品房，商品房买卖合同中约定了开发商交房的具体日期，并明确约定如果开发商逾期交房达90天以上的，买受人可以解除合同。
案例回放
（来源：齐鲁晚报）家住烟台市莱山区的李小姐向莱山区某房地产开发商购买了一套商品房，商品房买卖合同中约定了开发商交房的具体日期，并明确约定如果开发商交房达90天以上的，买受人可以解除合同。同时，李小姐向烟台市莱山区某银行申请了按揭贷款，开发商为贷款提供连带保证责任。因开发商交房超过了90天，李小姐要求解除商品房买卖合同，同时要求解除按揭贷款合同，开发商不同意解除合同，而银行认为按揭贷款合同与商品房买卖合同是不同的法律关系，不应与商品房买卖合同一并处理，三方无法协商一致，遂产生纠纷。
律师说法
山东平和律师事务所马洪亮律师
本案涉及的焦点问题有两个：、李小姐能否单方请求解除商品房买卖合同解除？第二、商品房买卖合同与按揭贷款合同的关系是什么？商品房买卖合同的解除是否会导致按揭贷款合同的解除？对本案而言，由于开发商与李小姐约定了合同解除的条件，即交房超过90日，李小姐完全可以依据协议约定单方解除商品房买卖合同。合同解除后，李小姐应当向开发商退还房屋，而开发商应当将购房价款及利息返还给购房人。
根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：“根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定除外。”此种情况下，李小姐可以催告开发商在三个月内交付房屋，如果仍未交付，李小姐可以行使法定解除权，单方解除合同。
《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”该解释中的“担保贷款方式”即我们通常所称的“按揭贷款方式”。开发商交房，李小姐解除商品房买卖合同，按揭贷款合同的目的也就无法实现，李小姐也当然有权解除按揭贷款合同。开发商和银行拒绝解除合同的理由都是不能成立的。
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房产证迟到近两年众业主起诉开发商
（来源：南国早报）本报记者李丽 通讯员 骆石文 开发商在办房产证一事上“不利索”，造成业主拿证时间比购房合同约定的日期晚了近两年。为维权，南宁市汇东国际的100多名业主起诉开发商，索要违约金。经过法院近3个月调解，这一系列案在立案阶段即被“消化”。11月23日上午，在南宁市青秀区法院大堂，接受调解的首批33名业主排队领到了违约金，总金额为74.4495万元。
起诉
房产证办得晚了
如今买套房不容易，可没想到办房产证也不容易。何先生自从跟开发商签了购房合同后，房子住了快两年，开发商一直没把房产证给他办下来。
2006年6月，何先生与广西富湖房地产开发有限责任公司签下了一份购房合同，支付45万多元，买下该公司在金浦路开发的汇东国际一套100多平方米的房子。按照合同约定，开发商应在2007年8月31日前交房，并在交房后的12个月内为何先生办得房产证。
但直到今年5月初，何先生才拿到房产证。这时，比当初合同约定的日期晚了将近两年。与何先生一样，一些汇东国际的业主因为没有如期拿到房产证，入户口、孩子择校、房子出租、交易等等事情都耽搁了。
今年8月23日，汇东国际的100多名业主纷纷向青秀区法院递交了诉状，要求开发商按照一定的标准支付违约金。
调解
违约金减半支付
100多名业主起诉同一开发商索要违约金，青秀区法院立案庭将此案列为一个系列案来处理。为化解审判压力，法院分别找来开发商和业主，从中做调解工作。
主办此案的法官介绍，起初，开发商缺乏法律意识，也没意识到问题的严重性，不愿意赔偿一分违约金。于是，法官就耐心地做工作：“本来就是你们不对，白纸黑字都写明了，你们没有履行合同约定，没按期办得房产证。”当开发商方面得知如果要把所有业主的违约金都全部赔完，他们得支出上千万元的资金时，着实吓了一跳。这时，他们主动提出，可以赔付违约金的三成。
见此案有可调解的余地，法官马上又反过来做业主的工作。几乎所有业主都有怨气，认为开发商没诚信，应该花钱买些“教训”，不少业主坚持让开发商全额赔付违约金。
法官进一步了解到，开发商当年办房产证时，由于政府各部门手续繁琐等客观原因，走了不少弯路、拖延了办证时间。有些业主得知后，也表示理解。
最终，业主和开发商都各退让一步，开发商愿意把违约金加到5成，60多户业主表示接受开发商减半支付的违约金。
希望
今后办证能更顺畅
当天上午，开发商早已准备好33个装满现金的信封，等候在法院大堂。拿着民事调解书的业主或者代理人，只要递上身份证复印件，并在领款登记表签字确认，就可以当场领取到违约金。
对于索赔的违约金最后减半领取，陆先生表示能接受。他认为，如果官司打下去，不单花去了时间成本，到最后是否能全部执行到位，还是个未知数。“我这次维权，索要违约金是小，关键是希望给开发商提个醒，别失信于业主”。
广西富湖房地产开发有限责任公司办公室主任韦超钳在接受记者采访时说，首先向业主致歉。赔付那么一大笔违约金，他们也不想，但是当时房产证确实是因为各种客观因素，迟迟办不下来，“当时我们是首次开发楼盘，也缺乏经验”。同时，他借此案给政府提个建议，希望在办房产证时，各部门能联合办公，减少一些不必要的繁琐程序、取消一些重复收费的项目。
青秀区法院立案庭副庭长黄琴介绍，他们目前接到四五个楼盘的业主交来诉状，也都是起诉开发商未如期办房产证索赔违约金的。可以说，近几年来，开发商延期办房产证的现象比较普遍。希望政府能从中协调各方，做好办证工作，以避免此类纠纷的产生。
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