[摘要] 分析篇：调控频频土地市场多变脸第一季度地王频出，笑傲江湖；第二季度急转直下，流拍退地风波再起；第三季度平淡无奇，乏善可陈；第四季度骤然回暖，土地激战风云再起......
分析篇：调控频频土地市场多变脸
季度地王频出，笑傲江湖；第二季度急转直下，流拍退地风波再起；第三季度平淡无奇，乏善可陈；第四季度骤然回暖，土地激战风云再起......调控大幕下，南宁土地市场犹如戏剧舞台一样，千回百转，大起大落。调控组合拳能否真正起效？浮躁的土地市场留给南宁楼市怎样的思考？
地王频出，连创4个“史上”
3月10日，南宁市2010年期国有建设用地使用权拍卖会如期举行。也就是这一天，南宁诞生了新“地王”：单价8650万元/亩、总价约16亿元、楼面地价11033元/平方米，位于金浦路。并创出了南宁土地招拍挂史上的4个“”：竞买保证金总额、单块地起拍价、成交单价和楼面地价。
土地溢价率也节节攀升，3月，南宁有4块地块成交溢价率入围前十位，其中五象新区幅商务用地GC2010-005号地块成交溢价率高达444%，成为3月份土地溢价率第三高地块。
南宁土地市场的疯狂，为后市的冷清埋下了隐患。
果然，国土资源部3月10日下发通知，明确保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求，全方位加强土地市场监管。 4月，被称为“史上最严”的地产新政出台。此后，南宁土地价格走下高位。
第二季度
骤然降温，土地拍卖被迫推迟
6月29日，一则土地延期的消息宣告南宁土地市场降温。南宁市国土资源局发出公告：原定于6月30日举行的拍卖会延期至7月22日举行，4宗地块的竞买保证金均比之前有所下降。延拍的原因，业内猜测，拍卖的地块有4块，参与拍卖的却只有6家企业，这样的比例，难免会有土地被流拍，与其让土地流拍，还不如延期。
和以往低调的土地拍卖不同，此次的土地拍卖前期的宣传力度较大，除了“破天荒”在本地的主流媒体整版广告强力宣传造势，还联合各大媒体大力宣传。但近一个月后的结果仍颇令人沮丧：面积的两宗地块流拍，其中一块正是处于向来兵家必争的凤岭片区。在炎炎夏日举行的那场拍卖会，却让地产人心里“拔凉拔凉”的。
由于持续的调控政策下，楼市的冷空气已蔓延至土地市场，后市的不明朗加上浓重的观望气氛，导致土地市场趋冷迹象明显。而从整个政策环境层面来看，土地调控力度加大。
第三季度
心态微妙，地块大小遭遇冷热不均
8月26日，南宁市两块地拍卖出现一冷一热的两种不同的结果。邕武立交西北角的GC2010-061因交通比较方便，物流较发达而成功拍出，长堽路101号的GC2010-074地块则流拍。
调控大幕下，开发商心态微妙，对未来的预期也看不准，即使手里有钱也不贸然投下，这是导致其中一块地流拍最主要的原因。“船小好掉头。其实，在目前情况下，不少开发商都达成了一些共识，那就是小盘比较保险。”广西中外建开发有限公司营销总监吴强说。
土地政策更是风声鹤唳。首次对管理部门进行了规定。政府原因闲置土地限期查办，对违规违法办理相关用地手续的部门和人员，要追究责任。“7月督察，8月约谈，9月问责”，这是国土资源部在整顿闲置土地问题上给自己下达的任务。在此之后的不久，两部委发文调控楼市用地，企业囤地达一年禁止再买地。
第四季度
再次回暖，土地激战风云再起
10月28日，凤岭南路北面的GC2010—012地块揭牌仪式上，虽然参与该地块竞价的企业有3家，但竞价激烈，最后，中房集团(南宁)公司以单价675万元/亩、总价4.5亿元、楼面地价5063元/平方米的价格，将此地块收入囊中。
另外一块位于竹溪路东南面，面积仅有3.704亩，土地批准用途为商务金融用地的地块，最终为88号的南宁金恒房地产开发有限公司以单价1135万元/亩，总地价4204.4940万元，平均楼面地价2583元/平方米成功竞得。
这两次在深秋十月的瑟瑟寒风中举行的揭牌会，终于给低迷的土地市场带来了一缕暖暖的阳光。
据悉，从10月15日起至12月7日将迎来南宁土地供应的井喷期。其间共有30块经营性用地上市交易，近期南宁土地交易市场如此高密度推地数量，将成为今年为止土地推量最密集的月份。
观察篇：供求角力 三大悬念仍待解
接近年底，南宁土地出让呈现井喷之势。接下来会有多少地块出让？哪个区域将成热点？土地如此密集上市，会给楼市带来怎么的变化？政策进一步施压之后，土地市场将如何演变？处置闲置土地的政策能否“掷地有声”？增量明显的土地供应计划能否如期落实？
求方
南宁开发商很“饥渴”
因为2009年的大干快上，南宁不少开发商如今“等米下锅，饥渴难耐”。在接受采访时，南宁大多数地产开发企业都表示今年有拿地计划。他们认为，虽然今年房地产调控很密集，也很严厉，但不少企业仍取得了不错的业绩。产品消化较快，因此对土地有需求。
而有人认为，市场走低，正是实力企业抄底买地的好时机，因此，也会形成一定的竞买。宝资通联行总裁王洪超表示：“据公司掌握的情况，目前有不少开发商在寻地，甚至还有外地大开发商来南宁找地。”
广西中大股份有限公司总经理、广西房地产协会副会长邬文康认为，随着2006年和2007年出让地块的开发进入尾声，开发商对土地的刚性需求也逐渐显现。
民发实业集团副总经理王帆告诉记者，民发·大观天下已经开发了2/3地块，日后在南宁还会有长足发展，拿地计划提上日程。类似的企业还有许多，如云星集团、保利集团，其楼盘已进入开发后期，急需拿地“扩展疆土”。
《南宁市2010年国有建设用地使用权招拍挂公开出让计划表(经营性用地)》（以下简称《计划》）显示，今年南宁市将有7749亩经营性用地纳入土地招拍挂，其中住宅用地4965亩、非居住用地2784亩，计划供地量同比上涨32.61%，刷新历年供地记录。业内人士分析，这是今年南宁市积极响应国家政策，加大土地供应，缓解商品住宅土地市场“饥渴”的重要举措。
“充足的土地供应可减少地王的出现，结构化供地，有希望保证中低收入家庭获得低价房，同时可抑制对商品房的过旺需求，保持房价稳定。”邬文康说。
供方
供应速度落后于计划
记者从土地部门了解到，今年1~8月，南宁市经营性房地产用地中有土地使用权招拍挂出让合计639.75亩，同比减少17.2%；成交价款61.06亿元，同比增长92.57%；成交均价14317.2元/平方米，同比增长132.58%；平均楼面地价3891.55元/平方米，同比增长99.25%。整体土地市场呈现量跌价涨的态势。
但就在二次调控之下，近期多块地块仍顺利出让，这无疑给土地市场增添了信心。
趁着回暖风，南宁土地交易中心打算趁热打铁。据南宁市土地交易中心网站显示，从10月15日起至12月7日迎来南宁土地供应数量的井喷期。其间共有27块经营性用地上市交易，其中14块地挂牌，13块地拍卖。另有15块工业用地分别于10月15日与10月28日挂牌。从交易日期看，从10月15日起至12月7日，南宁土地交易中心几乎每周都有土地进行挂牌或是拍卖。毫无疑问，10月、11月、12月将成为今年土地推量最密集的月份。
“下半年会按照工作计划加快推地。”南宁市土地交易中心相关负责人表示，每年的经营性用地实际成交量与计划出让量都有一定差距。在市场需求、政策和财政压力下，下半年土地供应力度会继续加大。
据南宁市土地交易中心相关人员表示，11月16日之后，还将会有几期土地出让，可能包括17期和21期流拍的凤岭北地块和邕武路地块。
南宁如此高密度大批量地推地，对许多已经无米下锅的房企而言，无疑是雪中送炭。
政策
土地调控3大悬念待解
近日，国家有关部委再次打出调控“组合拳”，不少“重拳”更是直指土地市场。业内认为，土地调控有3大悬念待解。
首先，土地价格理性变动还是高价地归来？
近日，国土资源部与住房和城乡建设部共同发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，夯实调控效果。业内认为，“地根”调控新政策及时出台、加码，对抑制新高价地的产生会有一定作用。南宁土地出让迎来高峰期，虽然总体地价有所回落，但热点地块仍然拍出天价。
其次，闲置土地处置能否“掷地有声”？
9月28日，国土资源部、住房和城乡建设部再出重拳调控楼市：企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。根据国土资源部公布的数据，万科、保利是囤地之首，1.2亿人住房被雪藏。尽管前保利、万科储备土地量占到内地上市房企土地储备量的六分之一。但是，这仍不是中国土地储备量的房企，一些未上市房企土地储备量更大。
再次，“问责”能否“问”出究竟？国土资源部今年6月曾公布对闲置土地处理“7月督察，8月约谈，9月问责”的时间表。今年“国庆”前夕，国土资源部等三部委决定，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。但现在已经是11月份了，还没见动静。
“责”到根本，闲置土地处置情况如何，有多少违法违规的“囤地房企”会被曝光、处置？各方拭目以待。
土地是地产企业发展的根本
现象篇:量价齐增 年底推地现高潮
现象篇
在沉寂数月之后，临近岁末，南宁土地市场一扫此前土地市场频频流拍的阴霾，土地出让频创佳绩，个别地块争抢激烈，高价成交。与此同时，也迎来新一轮土地出让高潮。
1个月售出22宗地块
10月15日，南宁市2010年第九期、二十五期、二十八期国有建设用地使用权公开出让揭牌，3宗百亩地块全部成功挂牌售出。
10月21日，南宁市2010年第二十七期国有建设用地使用权公开出让揭牌仪式上，一块面积达111.058亩的地块被一买家成功收入囊中。
10月28日，南宁市2010年第十六期、二十三期、二十六期国有土地出让揭牌仪式在南宁市国土资源局二楼举行。12块工业用地和3块住宅用地均找到买家。场面热闹，举牌积极，竞拍激烈。
10月29日，时隔仅仅一天，又有3个住宅地块在南宁市国土资源管理局进行公开揭牌出让。3块土地全部成功售出，其中围绕竹溪路东南面地块，竞争极为激烈。
10月仅仅1个月出让22宗地块（包括工业用地），这在南宁土地市场上，实属罕见。
据悉，从10月15日起至12月7日迎来南宁土地供应数量的井喷期。其间共有27块经营性用地上市交易，其中14块地挂牌，13块地拍卖。另有15块工业用地分别于10月15日与10月28日挂牌。从交易日期看，从10月15日起至12月7日，南宁土地交易中心几乎每周都有土地进行挂牌或是拍卖。毫无疑问，10月、11月、12月将成为今年为止土地推量最密集的月份。
为什么近期南宁土地交易市场如此高密度推地？记者发现，今年南宁市的土地供应在3月10日期拍卖有5块地同时集中上市外，上半年南宁土地供应一直没有放量。第二季度，调控下市场预期下滑，土地延拍后又流拍。据统计，南宁市上半年住宅用地成交量约500亩，仅占全年住宅供地计划总量的10%，且均为季度成交。
市场人士推测，上半年土地市场不景气，导致下半年土地出让部门压力陡然加大，临近年末，赶紧调整策略，加大推地力度，是成就近期土地井喷的主要原因。
土地市场冷暖不均
下半年，宏观调控频频出击，南宁土地市场冷暖不均，买家心态出现分化。
10月15日第二十八期国有建设用地使用权公开出让揭牌仪式举行，作为二次调控后场土地出让会，吸引了众多房地产业内外人士的关注，有6家公司争抢五一西路地块，最终保利以6.18亿拿下，一扫之前土地频繁流拍的市场阴霾，给各路买家增添了信心，给市场注入了一针“强心剂”。
但与10月15日的激烈场面相比，10月21日的揭牌仪式就显得冷清多了。约上午11时，公开出让会才正式开始，由于该地块仅有号码牌为51号的广西云景房地产有限公司参与竞拍，因此开始没多久，GC2010-030地块便以起始价人民币334万元/亩，37093.4万元的总价轻松拿下。
之后市场再升温，位于竹溪路东南面的GC2010-063地块最终为88号的南宁金恒房地产开发有限公司以单价1135万元/亩，总地价4204.4940万元，平均楼面地价2583元/平方米成功竞得。
10月28日，位于凤岭南路北面的GC2010—012地块，出让过程十分戏剧，经过83次激烈角逐，最终花落中房。位于吴圩镇镇区友谊公路南北两侧，在长达48轮举牌后，最终由广西高英投资公司和广西铭德投资公司联合竞得。
而11月4日的土地拍卖会上，则以冷清收场。偌大的拍卖厅仅有5家房企到场。在随后的竞拍中，除了大学东路有一轮的一家房企举牌竞拍外，其余的房企都很沉默，似乎只是看客。整个拍卖会在短短的十几就结束了，两地块虽然成功出让，但一块是以起始价售出，另外一块也仅是比起始价高1万元/平方米。
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