[摘要] 日前，国务院办公厅发布了关于继续做好房地产市场调控工作的通知，其中明确提出对房价上涨过快的城市，将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率等5条新措施。对此，记者就市民关心的热点问题请业内专家进行解读。
日前，国务院办公厅发布了关于继续做好房地产市场调控工作的通知，其中明确提出对房价上涨过快的城市，将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率等5条新措施。对此，记者就市民关心的热点问题请业内专家进行解读。
凤岭新建的众多楼房
“国五条”细则出来后，南宁何时公布和实施落地新政策是市民最关注的问题。记者昨日从南宁市住房保障和房产管理局了解到，由于新政策出台时适逢周末，南宁市尚未落实国务院通知的具体政策，不过，南宁市涉及房地产调控的相关部门将抓紧研究部署。该局相关负责人称，此次调控新政策公布后，南宁可能会研究制定更为具体的房价调控目标。
关于首付
房价上涨过快城市提高二套房首付南宁不属于房价上涨过快一线城市
新政：对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构，可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
南宁现状：记者从南宁市各大银行了解到，目前南宁多家银行首套房多执行首付30%、基准利率房贷政策，对于二套房贷，则为首付60%、利率上浮大约在10%。
分析：“提高二套房首付比例和贷款利率，主要针对一线高房价城市。”南宁市一家房地产公司相关负责人王燕说，南宁属于二三线城市，去年房地产市场发展相对比较平稳。
为此，她认为，南宁不会这么快调整。昨日，南宁多家银行个贷部相关工作人员也表示，目前没有接到二套房房贷政策调整的通知。
广西社科院从事经济研究多年的刘姓工作人员说，信贷政策的变化属市场化调控手段，出台新政策表明政府已经意识到房价快速上涨的可能性，但目前尚未“失控”，一旦出现大幅度上涨，不排除动用行政控制手段。
关于卖房
个人按转让住房所得20%征收个税买二手房个税将提高10倍以上
新政：税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
南宁现状：据悉，目前南宁二手房交易，只对未满5年，以及满5年非首套住房，征收契税、营业税及个人所得税等税种。其中的个税须按转让所得(房东卖房价格-当初买房价格)的20%征收，或者是按二手房交易总价的1%征收，营业税为5.65%。
南宁市桂人房产公司李总说，原来的房价较低，有可能成交总金额的1%会高于差额的20%，到了后期，房价涨了，导致房价可能是原值数倍，再用差额20%缴纳个税就不划算。
以市民陈先生2008年用50万元买房的非首套住房为例，如果现在以100万元卖房，按总价1%征个税，则税额为1万元，假如按差价20%征税，即个税按照差额税率缴纳，即为（100-50）×20%=10万元。
目前南宁的做法基本上都是按全额1%来征收个税，差额征收几乎没有。
分析：“个人转让住房所得严格按20%征收个税，将在技术层面上打击房地产投机客，二手房将有价无市，一定程度上促进新房的成交。”南宁市房地产中介行业管理协会会长陈伟说，随着保障房供应的增加，投资投机需求的抑制，一松一紧的调控政策会有助于房价的合理回归。
不过，从目前南宁市二手房交易上来看，现在不少交易是由买家支付税费，如果严格按转让所得的20%计征税额，很有可能会加大买房人成本，或者是二手房价格上涨。
“新政强调的是‘通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征’，并未明确全部二手房都需按差额20%征个税。”南宁市桂人房产公司李总认为，南宁会否取消按总房价1%征税的方式，需要等有关的细则出台才知道。
而对于出售满5年的住房，从事多年房产工作的一名李姓专家说，他预计可能仍会延续免个税这一政策。
关于限购
限购区域覆盖城市全部行政区域南宁仍按此规定执行尚未有调整
新政：限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭，无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的，要暂停在本行政区域内向其售房。
南宁现状：根据南宁限购令的细则，除仙葫、五象新区、兴宁快环外部分区域由于不在南宁市城区街道办事处所辖的区域，因此不限购，限购区域已经覆盖了城市全部行政区域。并且，从去年3月1日开始，南宁限购令不再设实施期限，实施多久将视国家政策变动。
分析：对此，业内人士认为，从目前来看，细则是对限购政策的重申，是行业规范行为，对南宁影响不大。当天，记者致电南宁市住房保障和房产管理局相关责任人，其表示，目前尚未接到政策调整的消息，还是按照此前的限购政策执行。
关于保障房
外来务工人员纳入保障房范围南宁保障范围逐年扩大
新政：2013年年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
南宁现状：2012年，全市全年新开工建设各类保障性住房28143套，竣工6689套，发放新增廉租住房租赁补贴2290户，各项指标均提前超额完成自治区、南宁市下达的年度任务目标。公租房项目“环卫公寓”面向全市环卫工人配租;首次推出龙凤首缘等两个面向社会销售的限价普通商品房项目;首次将解决卫生系统、教育系统困难职工的周转房建设工程纳入保障房系统统筹推进，保障范围逐年扩大。
措施：南宁市2013年住房保障工作会议透露，2013年全市保障性住房建设任务为19420套(户)。其中廉租住房2300套；公共租赁住房10520套；经济适用住房3500套，新建限价商品住房1500套；城市棚户区改造1600户，新增廉租住房货币补贴2000户，基本建成14600套。
重点开发五象片区房地产市场，2013年全市计划新开工商品住房382万平方米，约3.9万套。
关于信息网
“十二五”期末地级城市实现联网南宁去年已实现与住建部联网
新政：各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。
南宁现状：40个重点城市的个人住房信息系统于2012年6月30日前实现与住建部联网。南宁是40个重点城市之一，目前南宁个人住房信息系统已实现联网，结合去年11月20日建成的南宁市住房保障一体化信息高速专网，今后南宁市保障住房的监管将更加严格。
措施：南宁市住房保障和房产管理局相关负责人称，2013年年底个人住房信息系统以及住房保障专网还将实现与全区的联网，层层防止骗取保障房行为。对大家关注的
“个人住房信息系统查询”的问题，南宁市严格按照住建部的要求执行查询程序，任何人都不可以随便查询他人住房信息。
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国家新一轮调控政策的出台，可谓一石激起千层浪。在新房市场，新政策有望把部分刚需购房者推向一手房市场，新建商品房的成交量是否会大幅上涨？相反，这对于二手房市场来说，却是毁灭性的打击，二手房交易会否跌至冰点？随着卖买双方市场的此起彼伏，租房市场能否在新政出台时赚取一杯羹？为此，记者采访了这三方，看看他们给出怎样的答案。
昨日，一市民到某楼房看新房沙盘
猜测1
二手房交易是否会跌至冰点？
杀伤部分刚需自住者购房需求
对于不少房屋中介机构来说，新一轮的调控政策对他们算是一个噩耗。“这是近10年来最严厉的一次调控。”辉煌置业副总经理刘喜说，这让二手房市场没有回旋余地，预计房价成本约有14%—15%的增长。不过，他认为，由于政策刚出来，南宁对交税程序、年限、强征等具体政策方面，税务部门还没有具体落实，目前还不知道南宁会有怎样的动作，一切静观其变。
而南宁市房地产中介行业管理协会会长陈伟则认为，新政策个人售房按差额的20%征收的做法，太唐突了。他说，一方面，国家政策本意是遏制投资、投机者，让他们无力可图，进而不买房。虽然表面上是抑制投资，但对于那些原来就买有房子的投机者来说，他们会进一步加价，以补回上税的那部分损失。“这不是反而哄抬房价了吗？这让投机者更投机？”另一方面，如果二手房总价不涨，超出部分由买方承担，这无形中也会增加买方的购房成本，而且凭空长价的20%，幅度太大，没有一个过渡期，这让刚需住房者难以承担，让他们更买不起房。
“新政策的出台，影响最直接的就是二手房市场。”南宁市房地产经纪资深经理人邓勇分析，利润越大，交税越多，这在打击炒房族的同时，也挫伤了购房者积极性，无形中增加了住房成本。
邓勇说，目前，南宁炒房现象已经很少了，主要炒的是，但是由于放盘量很少，因此新政策主要还是对自住房的打击比较大，杀伤一部分刚需自住者购房需求。
对此，邓勇建议，在新政策下，卖买双方可以进行协商，税费各自承担相应费用，如果差价比较大的，不能各自承担的，可以协商由买方承担一部分，以此降低购房成本。“从目前情况来看，国家还会陆续出台一些税收政策，建议有买房需求的人不要放弃买房愿望。”他说，以此下去，购房交易成本会越来越高，调控政策只会越来越深入，越来越持续，不能因为提高个税就放弃买房，这是非常不明智的。
猜测2
二手房买家是否会分流至新房？
会有分流，对新房价格没太大影响
由于此次新政细则对于二手房的影响要大于一手房，所以业内人士普遍分析会有相当一部分买房者从二手房市场分流到一手房，那么是否又会引起新房的涨价？“因为房产需求量是固定的，二手房受到限制，一手房就会相对稳定和增加。”广西合富辉煌广西公司副总经理陈戈说。
陈戈认为，此次调控对二手房进行“一刀切”，可以说是毁灭性的打击，购房成本相应会增加15万元至20万元，这也在一定程度上抑制了投资投机者炒房赚钱。这使更多人都会选择购买一手房，刚需市场都部分集中到一手房去，因为一手房没有繁锁性的手续，而且价格可能会更便宜。荣和副总裁周鹰也认为，新政策对南宁楼市没有太大影响，随着城市进程化的加速，一手房有上升空间，有市场需求，这将有利于推动一手房成交量的增加。“国家的调控政策是对操作上进行规范，对规范提出更高的要求，对投资投机者提出更理性的要求。”周鹰说。
对于房价来说，保利总监苏劲松认为对南宁不会有很明显的影响，这对开发商推高房价没有直接关系，没有理由抬高价格。“从这两年楼市控制来看，这种投资性炒房族已经很少了，去年比例不超过10%。”周鹰也认为今年南宁楼市供需正常，房价没有太大的影响，对房价不会有冲击和波动。
猜测3
是否会引起租赁市场反弹？
短期内可能不会有大影响
“国五条”细则出台后，还有一种普遍的猜测是因为二手房交易成本上升，一些没有迫切需求的房东可能不会考虑卖房，而是转卖为租，引起房屋租赁市场的反弹。对此，中介认为，租赁房源会有一定幅度的上升，但是租金不会大涨。部分房东也表示，目前暂时还没考虑提价。
市民罗阿姨在海格拉斯大酒店进行了小户型的投资，每个月都能获得1000余元的租金收入。她认为，这次楼市新政策的颁布虽然会对房地产市场造成一定影响，但总体来说，主要的被影响者还是集中在二手房交易中的卖方和买方。对于出租房屋的房东而言“基本上没有什么影响。”并且罗阿姨表示：“她身边的其他房东目前还不会考虑提高房价。”在西乡塘区投资小户型的房东陈先生表示，新政策在现阶段不会直接对房租产生影响，但从长远来说，征收的这部分税费会导致购房者持观望态度，届时租房市场将船高水涨，租金的提高也必然会成为现实。
房租要上涨，影响就是租客。黄小姐是外地人，毕业后计划在南宁继续发展，她表示，刚出校门的大学生根本没有资金购买房子，只能前期租房，等到时机成熟再考虑买房。对于新政策的硬性规定，她认为，一旦房租上涨，也是没办法，毕竟买房花费的价格更贵。
虽然目前还是以租房为主，但覃先生仍然表示，一定要买上新房。他说，目前房地产正处于低迷期，并且由于国家限制房价的政策，所以预计价格不会有太大的提升空间。新政策虽然增加税费，并且有可能由此使得房租上涨，但在具备买房能力之前，打工一族的他们也只能依靠租房生活。
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■本次调控时间表
●各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，并于一季度向社会公布。
●市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。
●2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
●大力推进城镇个人住房信息系统建设，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。
■各地影响
北京:二手房签量明显增多
3月2日是“国五条”细则出台首日，记者走访北京多地多家二手房门店调查了解到，购房人前去门店或各区县房屋登记大厅咨询的数量明显增多；二手房网签量和过户量明显增多。“满五年的住房”房源成了眼下二手房中介和买房人眼中的“香饽饽”。但整体而言，无论是卖方还是买方或者中介，均处在对北京实施细则落地的等待和观望中。业内普遍预测，北京实施细则下周可能出台。
南京:交易中心忙到加班
“国五条”细则一公布，周末正常开放的南京房产交易中心这大厅的门都快被挤爆了。昨晚到了下班时间，门口还有100多个已取号的客户，交易中心不得不加班至12点来保证所有人都能完成过户手续。而且因为人多，交易中心边上的小商店都跟被抢过似的，矿泉水、面包、饼干，全卖脱销了。
河南:打算卖房的望而却步
实施细则对河南楼市有何影响，记者采访了多位郑州市民，他们对于限购区域应该覆盖城市全部行政政区的最为关注。此前郑州市并非全城限购，如果细则实施，将势必影响到新楼盘的价位。此外，从严征收二手交易房20%的个税，也让不少打算卖房的业主望而却步。根据郑州市一个网站的调查显示，受此次政策出台的影响，超过4成的受访者表示将延迟置业计划。
上海:购房者排队长队过户
在上海的房地产交易中心，前来办理二手房过户和资讯的市民排起了长队。不少购房者担心，一旦二手房转让按照所得的20%计征个税，会对他们的购房带来影响。
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“国五条”细则刚上桌，市民的讨论就炸开了锅。不论是买卖双方、持续观望的市民，还是业内人士，都发表了各自的声音。
购房市民租房买房都有忧虑
24岁的庞先生本来计划在5年内买房，但过高的房价让他不得不考虑二手房。此次出台的新政，他称“始料未及”。他觉得，20%的个税会直接减缓二手房的成交，房租会随着需求增加而上涨。所以，不管是买房还是租房，都是购房者心头之痛。
李先生每月有4000多元的收入，他正打算买一套二手房。新“国五条”的发布虽然还没有立刻对购房者产生影响，但李先生明确表示，担心20%的个税会“羊毛出在羊身上”，承担这个负担的大部分还是购房者。
中介公司尽快办好下定手续
昨日上午11时许，记者来到位于龙腾路的两间房地产中介公司。
在顺家房地产置业公司，只有一名置业顾问在办公。据该职业顾问介绍，虽然新“国五条”已经出台，但目前没有具体的实施方案和条例，所以很多顾客仍处于观望阶段，现阶段交易仍然保持平稳状态。在南宁市恒创地产公司，七八名置业经理正在电脑前整理资料，也无顾客在现场咨询。店内的黄经理说，虽然新“国五条”引起了社会的广泛关注，但这两天打电话进行相关咨询的购房者还比较少，主要还是在网络上进行咨询和预约。
南宁市大学路一房产中介公司经纪人小李说，现在她手里有两个要求置换新房源需求的客户，他们都要先卖掉一套房源，再购入新房源。昨天，公司已经通知他们，要尽快办好已经定下的客户的相关手续。
据悉，3月1日“国五条”细则出台后，南宁不少地产中介公司召开了紧急会议，连夜通知手头上所有在谈的客户，提醒客户在南宁细则落地之前办好入户手续。广西桂人房地产有限责任公司李总表示，昨天他们已通知公司人员尽快办理那些手头上已经接的客户手续。他认为，到细化措施的出台还有一段时间，这段时间还会加快买卖双方的协议达成速度，南宁市将会出现房产交易赶搭“末班车”现象。同时，税务部门也将会出现排队缴税现象。
业内人士对房价影响不会太大
新政策的出台虽然招来市民众说纷纭，但不少业内人士认为，这两年南宁的房价已经由于限购的实施得到了控制，而存在刚性需求的购房者仍能保障房地产市场的运行操作，所以总的来说，对南宁楼市不会有太大影响。
保利总监苏劲松认为，在房价方面，新政策对南宁不会有很明显的影响，这对开发商推高房价没有直接关系，没有理由抬高价格。
荣和副总裁周鹰也认为，目前供需正常，没有太大影响，对房价不会形成冲击和波动。
不过，合富辉煌广西公司副总经理陈戈分析，房价有可能往上涨，而增长幅度估计在10%至15%。（记者王小欢 张丽颜 实习生陈蓉）
【各方观点】
［专家声音］
北师大房地产研究中心主任董藩
此举明显是针对北京等最近房价上涨热点城市。根据观察细则，其中提高二套房首付比例和贷款利率等规定，说明个别像北京等最近房价上涨过快的城市调控力度要加强，“首付提高到七成预示着二套房已经买不成了”。
上海金融与法律研究院研究员傅蔚冈
“夫妻会为了买二套房贷而离婚复婚。”傅蔚冈认为肯定会有这样的情况，“假如为了孩子的，你愿意吗？”为买房离婚又复婚划算吗？
傅蔚冈算了一笔账，“财产分割省下房产价值20%的个人所得税，离婚后一方再享受首套房房贷。
总价300万元的房子，最终能省下将近50万元，你真的不愿意？”
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世界其他地区住房转让个税收取情况一览
英国：如果是卖方自住房屋，不用缴税。如果是非自住房屋，资产所得超过了征税起征点，减去每年每位自然人的免征额大概1万英镑后，按照18%—28%征税。
法国：针对自住的房屋税率是7%—10%，不自住的是20%左右税率。 新加坡：2011年1月14日之后购买的房屋，4年之内转售都要缴印花税，分别为16%、12%、8%和4%，按年逐年递减。
美国：受财政悬崖谈判结果影响，新的美国个人或家庭资产税率水平在15%到20%之间。收入人群将享受此税的相应减免。
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