[摘要] 昨日，记者从自治区住建厅获悉，《物业收费办法》从即日起到3月18日向社会公示并征求意见。
在日常生活中，物业收费是业主和物业公司存在争议的焦点。为了规范广西住宅物业服务收费管理，自治区物价局和自治区住房和城乡建设厅在广泛调查研究的基础上，结合实际制定了《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法》（试行稿）（以下简称《物业收费办法》）。昨日，记者从自治区住建厅获悉，《物业收费办法》从即日起到3月18日向社会公示并征求意见。
在此期间，市民有任何意见或建议，可通过电子邮箱或信函形式向自治区物价局和自治区住建厅反馈。那么，公示中的《物业收费办法》对物业收费作了哪些规定呢？让我们先熟悉以下其中的一些关键条款。
根据服务合同收取费用
《物业收费办法》对物业服务的收费范围作出了明确的规定，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
【关键词】收费标准
实行政府指导价和市场调节价
按照《物业收费办法》依法成立业主委员会之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价；别墅和依法成立业主委员会之后的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行市场调节价。
实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地价格主管部门规定的指导价范围内，根据实际提供的物业服务水平确定，并报经当地价格主管部门备案后执行。各级价格和房产行政主管部门要加强对执行情况的监管。实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。
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【关键词】收费等级
服务质量的高低决定收费的高低
按照《物业收费办法》的规定，今后物业服务收费将根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价，等级越高收费标准也越高；反之，物业服务不好，收取的物业费也将降低。各市的物业服务等级标准，由设区的市房产行政主管部门参照自治区物业管理服务等级标准指导意见制定并公布。住宅小区物业服务等级须3年评定一次，达不到等级服务标准的须进行整改，整改不达标的，经当地房产行政主管部门认定，作降级处理。
此外，对于一些获得荣誉的物业小区，物业服务收费标准可以适当上浮，荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的项目，其物业服务收费可经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经当地房产行政主管部门核实、价格主管部门核准，按项目现行物业服务收费标准上浮10%；荣获自治区级物业管理小区荣誉称号的项目，物业服务收费标准上浮8%；荣获市级物业管理小区荣誉称号的项目，物业服务收费标准可上浮5%。
【关键词】公共部分
物业小区中，公共部分的使用也成为了小区业主与物业之间经常出现矛盾的摩擦点；此外，物业公司也往往由于擅自利用公共部分营利而受到相关部门处罚。
为此，《物业收费办法》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应经业主大会同意，或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，所得主要用于补充住宅专项维修资金。
而占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放汽车的，应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，才可以收取车辆停放服务费，收费标准不得高于同一小区露天配套停车场车辆停放服务费标准，所得主要用于住宅专项维修资金。
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【关键词】明码标价
物业收费怎么收，收取的费用用到哪些地方了？
《物业收费办法》明确，物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督。除本办法中规定的收费项目及业主自愿委托要求提供特定服务的收费外，物业服务企业不得另行收取其他费用。
此外，物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分的收支账目。
新修订的《广西物业管理条例》2013年元旦起施行
日前，重新修订的《广西壮族自治区物业管理条例》（以下简称《条例》）表决通过，并将于2013年1 月1 日实施。《条例》针对近年来导致物业纠纷频繁发生的一些情况进行了细化。基层政府牵头首次业主大会、业委会经费保障、物业擅自提高收费标准业主可拒交等一些现实中已在探索的行为得到更加明确的法律界定。
基层政府牵头首次业主大会
“一些小区入住三五年仍没成立业委会很常见，对物业的监督自然也就无法进行。”江南大道附近某小区原业委会成员唐女士告诉记者，玉林有的楼盘虽然入住多年，也有一批热心的业主积极筹备，但业委会就是难以出炉。究其原因，业委会成立必须要业主、开发商和主管部门的通力合作，只要其中任何一方工作不到位，一个看似简单的工作就会变得非常复杂。
针对此种情况，《条例》明确了基层政府和自治组织的职责，规定乡镇政府、街道办事处在县级政府房产行政主管部门指导下，具体负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会、物业服务企业相互之间的物业纠纷。此外规定由基层政府和街道办筹备召开首次业主大会，业主大会筹备组的组长由政府和街道办的代表担任，成员除他们之外，业主代表总人数要占2/3的比例。
此外，《条例》降低了业委会成立门槛，规定：物业管理区域内，交付使用的物业建筑面积达到50%以上，且已交付专有部分20%以上的业主书面申请成立业主大会的，房产部门将会同街道办事处或乡镇人民政府筹备召开首次业主大会会议。
“2007、2008年我们就开始探索在集团小区成立业委会，方便各项管理及对接，应该说是当时玉林较早一批成立业委会的。”物业管理比较规范的玉柴小区物业管理公司总经理曾庆光介绍，当时物业公司给业主发放选举票，由业主选出业委会成员。 由于玉柴小区背后有企业集团的力量在起作用，各项工作还算顺利进行，但其他一些商品房楼盘小区可能就没那么幸运了。
“《条例》中强调了基层政府和街道办在物业管理中的责任，对如何成立业主大会很有指导性，对业主大会的决定事项规定也比较具体，操作性强。”曾庆光总经理认为，《条例》弥补了现行法规对业主大会如何筹备规定比较笼统的不足。“基层政府牵头‘拉杆立旗’，很多工作可避免推诿拖拉。”
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业委会经费有保障
“现在每月50元左右的补贴虽不算多，但多少让工作人员增强了责任意识。”唐女士说，之前其所在业委会没有活动经费，业委会的工作人员仅凭“一腔热忱”为居民们奔波，长此以往，原本热心小区事务的人慢慢疲怠，“小区一度陷入无人管的状态。”
据了解，目前城区大多小区业委会普遍存在经费难的问题，影响了业委会工作的开展。为了使业委会的力量更“强大”，从制度上保障业委会有效运行，《条例》规定，经业主大会决定，可以从下列渠道筹集经费用于业主委员会开展工作:（一）从物业共有部分经营所得中按一定比例提取；（二）业主自愿捐赠；（三）其他合法方式。
工作经费开支范围、标准和业主委员会成员的工作补贴，由业主大会决定。为保障经费的“阳光操作”，规定业主委员会应当每半年向业主公布收支情况。还对业主委员会工作作出相应的规范，如业主委员会应当建立定期接待、工作记录和信息公开等制度。
物业不辞而别 或赖着不走罚10万
“业主一致认同开发商找来的前期物业管理小区时问题多多，就换了另外一家物业，我们现在的物业已经是第二家了。”说起前期物业，曾为业委会成员的唐女士仍有些愤愤不平。据唐女士介绍，前期物业由于达不到居民业主的要求而没有与其续约，但该物业公司撤走时拒不移交账本等相关资料。“业委会要求公开相关项目细目亦遭到拒绝。”近年来，因新老物业交替引发的争端屡见不鲜，一些物业企业或者干脆突然撤离的，或者始终赖着不走。
针对上述行为，《条例》规定，物业服务合同终止或者解除后，10日内，物业服务企业应当与业主委员会办理交接手续，包括移交全部物业档案；物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物；物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料；清算预收、代收和欠收的有关费用等内容。且《条例》的规定有针对性、能管得住，如：物业服务企业未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务；不交接或擅自撤离，由房产行政主管部门责令限期改正，不改正的，处5万元以上10万元以下罚款。
“城区部分小区频繁更换物业公司，其中的交接工作尤为重要。”曾总认为，《条例》相关处罚的规定具有震慑作用。
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物业擅自提价业主可拒交
物业服务收费实行的是政府指导价和市场调节价，按照规定，普通住宅类的物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的，实行市场调节价。《条例》规定：物业公司违反规定和物业服务合同，扩大物业服务收费范围、提高收费标准或重复收费的，业主有权拒绝。
针对业主不缴纳物业费的情况，《条例》也作了责任规定：业主违反物业服务合同约定不按时足额交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳，不交纳的，物业服务企业可以向法院提起诉讼。
据了解，在物业服务与管理中，物业服务收费是引发物业管理矛盾的原因之一。一方面，一些物业在不告知小区业主的情况下，擅自提高服务费；另一方面，部分业主认为物业提供的服务不到位而拒交物业费，从而与物业产生纠纷。但现实中物业不应实施停水停电来逼迫收缴物业费，而业主也不能因放弃了“享受物业服务”的权利而不履行“缴纳物业费”的义务，双方应通过法律途径维护自己的合法权益。
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