[摘要] 和全国楼市一样，1998—2013年间，南宁楼市变迁之大令人始料不及。但它的发展始终遵循着两条主线：当市场的大闸被打开的时候，一切都变得无法逆转，遇石则弯，集涓为流，轰然成势，激激荡荡。在这股汇聚河川的大势之下，始终有两种力量在博弈：不断增长的房价与国家宏观调控。
从1000多元/平方米到7000多元/平方米的价格跨越；从10万平方米到600万平方米年销售额的递增；从荒芜的土坡到城市中央商住区的城市嬗变……
和楼市一样，1998—2013年间，南宁楼市变迁之大令人始料不及。但它的发展始终遵循着两条主线：当市场的大闸被打开的时候，一切都变得无法逆转，遇石则弯，集涓为流，轰然成势，激激荡荡。在这股汇聚河川的大势之下，始终有两种力量在博弈：不断增长的房价与国家宏观调控。
可以说,南宁楼市的历史，就是一部南宁人居史，也是一部南宁城市发展史的缩影。在这15年的历史长河里，南宁首批地产代理企业的代表性人物———广西宝资通联行总裁的秦枫，无疑是其中话语权的见证者。透过这位在地产行走20年的“地产师爷”身上，我们试图去找寻南宁楼市激荡15年的发展脉络。
1998—2003 初级增长阶段
15年前南宁楼市销量仅10万平方米
4年完成原始积累
1998年7月3日，刚从北海归来南宁创业的秦枫注意到了一条住宅“放闸”的新闻，他预感一场大的改变要到来。15年后，这位成为广西最牛代理公司宝资通联行的回忆说：“当时听到这个消息很兴奋，房地产市场就要迎来大增长时代了。但谁也没有想到，房地产业有那么快的节奏和那么强的爆发力。”秦枫所说的住宅“放闸”的新闻，指的是1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，即23号文件，这是全面住房商品化的开始。此后，中国房地产业的市场化道路正式启动，1998年也被看成中国房地产市场元年。而南宁楼市，也在这一年进入上升通道。
1997年年底，金融大鳄索罗斯所引起的东南亚金融危机呼啸而来，受金融危机的影响，国内商品库存猛增，消费需求严重不振。
新上任的国务院总理朱镕基做出了催热房地产启动内需的决策：包括停止福利化分房、放开房地产金融配套政策，现在我们所熟悉的住房按揭就是从那时候开始的。
一直在房地产圈混的秦枫1998年起做了房地产代理业务。几个朋友重新汇聚在一起，其中一个就是现在的南宁地产代理界大佬江和志。他们凑了5万块钱，在二手市场里买了两台586电脑，成立了南宁宝资通项目咨询有限责任公司，并制定了50万元的年营业目标。这家公司在数年后将成为南宁本土代理公司。
虽然秦枫的宝资通是当时的代理公司，几乎没人跟他抢生意，但1998年的楼市市场并无代理可言，他要考虑的问题就是生存。“南宁房地产市场整体偏冷，大批的积压房让大家觉得很头痛。”统计局的数据显示，1998年南宁市的房地产销售金额3个多亿，销售面积10万平方米，但却有40万平方米的积压房等着清理。简单地说，就是供大于求。
当时的埌东、凤岭南、凤岭北都还是一片荒郊，新兴住宅主要集中在老城区，但也只有屈指可数的几个：荣和新城、瑞士小区、滨湖小区、恒大安居小区、香港花园、桃花源小区、东宝花园等。
秦枫守了一年，终于在1999年的秋天接到了单生意———民族大道和新竹路交会的欧景庭园项目代理。“当时卖的是楼花，什么都还没有，天来了很多人，成交了40多套。”秦枫回忆说。类似这样火热的销售场面将在未来数年中重演，甚至愈演愈烈。
从此宝资通打开了销售代理的大门。4年后的2003年，宝资通服务项目超过50个，建立起500人团队。当然，那时候的南宁楼市经过了量变的跨越，销售面积从10万平方米增长到了100多万平方米，销售金额超过60亿元，增长了20倍，秦枫不发愁市场过冷了。
在秦枫日后回忆，1998年的房地产市场并不完整且没有形成规模。直到两三年后的2001年，随着房地产金融政策的完善，整个房地产政策体系才有了较完整的雏形。从此南宁市房地产行业完成了初级增长阶段的原始积累。
2003—2010 快速增长阶段
销售量猛增
楼市玩过山车 房价频现“万元户”
在过去的5年时间里，南宁楼市经历了核聚变般的跨越式增长，这是一个值得玩味的年代：一方面是房地产销售额的高歌猛进，一方面是房地产行业如过山车般激烈轮转：从高空跌至谷底，并迅速反弹，冷热交替之快，变换之莫测，令人咋舌。
那个疯狂的开始，至少得从2007年南宁。克而瑞（广西）调研数据显示，2007年南宁楼市的销售面积达到15年来的顶峰，接近600万平方米。
那一年，宝资通的年代理销售总额创纪录达到40个亿，服务项目超过160个，成为南宁代理界的翘楚。
那一年，桂林籍贯的柳州人秦枫前所未有地感受到了南宁城市魅力要超越柳州了，开始有些首府范了：全区的购买力比较集中地形成，广西之外的购房客户群进入南宁买房。也正是那一年，所有人都感到了房价在攀升，2007年底和2008年初：房价破4000元/平方米，2007年全年共有5个月的均价环比涨幅超过3％。
但南宁楼市的此轮暴涨并未能持续多久，2008年全球金融危机席卷而来，楼市迅速跌至谷底。这是一场房价狂欢中的意外事件，大家都措手不及。
“银行连按揭款都不放，开发商手上没人有钱。”广西汇东置业总经理黎卫回忆，2008年6月—2009年2月，是南宁楼价的谷，那时候所有的开发商都卖不动：利海亚洲国际宣布停工，盛天茗城已站上6000元/平方米的价格一下子降到4280元/平方米的一口价，楼市进入冰冻期。
2008年11月，政府提出约4万亿元人民币的刺激内需计划。南宁也快速出台15条救市措施。市场奇迹般峰回路转。2009年，南宁楼市很快摆脱了颓势，房价呈现爆炸式增长，南宁房价“万元户”开始出现。
领世郡1号、凯悦国际、盛天国际、云星·钱隆天下等单价相继过万。12月东商区全部在售楼盘房价过万。而让人始料不及的是：2009年，南宁商品房均价从年初的4000元/平方米左右，12月商品房均价达到将近6000元/平方米。
此时南宁楼市已经不仅仅是纯居住和投资需求，炒房团开始加入南宁楼市大军，操着各地方言的外来购房者拥入南宁，温州、东北等投资客一出手就订购数套甚至整层。他们的出现在2009—2010年期间，对南宁楼市造成了本质上的影响。而南宁房价的极度飙升，和这些投资客的拥入不无关系。
不过对于这段历史，黎卫印象最深刻的倒不是房价，而是与之相伴相生的宏观调控政策，他能像背书一样流利地数出这些政策的出台顺序。“国八条、国六条、国十一条、国十条……”。
据悉，2003—2013年，国务院及相关部委共计出台了70余项重要的宏观调控政策，从2003年的121文件开始，房地产行业的宏观调控似乎贯穿了10年。这些政策主要集中在金融、财税、土地、行政四个方面，政策出台之多、密度之高、力度之大前所未有。
秦枫在其新浪博文里对这段楼市调控做了总结性发言：自2003年以来，中国房地产市场已实行了N次以压、堵为行动导向的房地产调控，一直控到史上最严再到超越最严的今天，在房地产市场的行业外部性环境没有变化的前提下，以“限”为纲，只堵不疏，历史则将惊人相似。
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