[摘要] 商铺售后返租，业主因开发商拖欠贷款被银行列入“黑名单”,官司胜诉，强制执行却陷入死胡同.
对于南宁市中山路外滩新城的业主王先生来说，自己的铺面就在眼前，房产证也在手，银行贷款也还清了，与开发商的官司也赢了，但他想要收回铺面，希望仍然渺茫。南宁市青秀区人民法院表示，这起案子已经陷入执行死胡同，只能寄希望于开发商、市场承包方以及业主方达成和解。8月26日上午，法院组织各方又商谈了一上午，仍以失败告终。
1 售后返租 层层托管转包再出租
8月26日上午，王先生手持房产证，指着中山路66号外滩新城二区商场2层的一个格子铺告诉南国早报记者，这就是他想收回的铺面，房产证上标明，该铺面的建筑面积为22.72平方米，其中含公共面积10.22平方米。
2001年10月，王先生以总房价款41万多元绑定购买了铺面加住宅，并与南宁桂源房地产开发实业有限公司（以下称为开发商）签订了《商品房买卖合同》和《商铺托管合同》。王先生以该铺面作为抵押向银行按揭贷款了30多万元。按合同约定，铺面托管给开发商经营20年，即到2021年底，在托管经营的前15年中，开发商每月代王先生还按揭贷款，至2017年贷款还清后，需支付8%的给王先生。
南宁德瑞科实业发展有限公司（以下简称“德瑞科”）的总经理戈先生介绍，开发商又将该铺面所属的整个商场转给他们公司托管。2007年时，他们又向开发商购买了商场3.5万平方米的商铺，成了大业主。而余下的255户小业主铺面，“德瑞科”也继续管理，后上交给开发商还业主的银行贷款，王先生的铺面就属于这255户的范围。
后来，“德瑞科”将包括小业主在内的整个商场承包给现在的粤发市场管理方管理经营，市场方将整个商场打造成一个花鸟玉器市场，分租给每个小租户经营花鸟、玉器类等商品。
2 拖欠贷款 小业主被列入“黑名单”
业主邓女士等人说，所有小业主的铺面，几乎都有因开发商拖欠银行贷款不还的记录，而“黑锅”却由业主来背，被银行列入了“黑名单”。现在，他们不能贷款，不能办理信用卡，更不能出境。
王先生表示，2010年10月，他到银行贷款，却被银行告知，因他长时间不还贷款，信誉不良，已被列入“黑名单”。他一查才知，开发商违反约定拖欠了银行13个月的按揭款未还。早在2006年，王先生就因开发商拖欠银行贷款而向法院起诉，后来开发商支付了拖欠的贷款，双方达成了和解。
此次拖欠的情况更加严重，为了消除不良记录，在银行的要求下，王先生自己掏钱将13个月所欠贷款以及铺面余下的贷款共计15.9万多元全部还清。贷款还清后，王先生要求收回铺面。后来，开发商将收上来的6万多元商铺转给了王先生，“德瑞科”也补给了他5万元。
3 格局改变 测绘不出具体数据
不过，王先生不再相信开发商，为避免类似事情再次发生，他一心要收回商铺自己管理。2011年8月，王先生将开发商起诉到南宁市青秀区人民法院，提出解除与开发商的商铺托管合同、开发商归还商铺等诉求。
2011年12月，法院判决：解除王先生与开发商签订的《商铺托管合同》，开发商返还商铺，并向王先生支付2011年11月以后的商铺托管至判决生效之日止。
但开发商没能履行判决，王先生又于去年5月28日向法院申请强制执行，然而，又一年过去了，执行没有下文。
“我们想尽了办法，但执行仍陷入了死胡同。”青秀区人民法院执行局邱副局长表示，当初，为方便统一经营管理，开发商对商铺内部的格局做了很大的改变。为此，法院委托南宁市房地产测绘队进行测绘，以便划出属于王先生的面积。但测绘队发现，现场已经无任何铺面的原界址点标记，可作为参照物的柱子、墙体、楼梯间等，都已被铺面包围或被装饰物覆盖，不能直接利用作为测量参照物。也就是说，王先生原先购买的商铺已经不能准确地测量出来，他房产证上的22.72平方米，已经不能具体划分出在什么位置。
“如果在不能保证铺面测量度的情形下强制执行，就有可能侵占到其他业主方的地界，造成新的侵权纠纷。”邱副局长说，强制返还商铺，也会损害现有市场方和租赁方的利益。
4 终结执行 四方协商毫无进展
执行不下去，只能寄希望于和解。8月26日上午，法院执行局组织开发商、“德瑞科”、粤发市场方以及王先生商谈，但事情并无进展。
开发商负责人李先生表示，此事已进入强制执行阶段，他服从判决，愿意与王先生等人解除合同，返还商铺。但是“德瑞科”和粤发市场方认为，他们两方从来没有违反托管合同的约定，一直按合同按时交租金给开发商。开发商擅自解约，将损害到他们两方以及现有各铺面租户的利益。
据了解，“德瑞科”2007年购买商场的3.5万平方米时，是作为不良资产以6亿元的价格收购的，事后，“德瑞科”还清了这3.5万平方米的所有贷款。对于小业主的铺面贷款，仅用铺面的租金不够，因此，托管合同中约定有这么一层意思，即“德瑞科”或粤发市场方只管上交给开发商，由开发商交铺面贷款，至于够不够还铺面贷款，那是开发商的事。现实情况下，按市场价，小业主的一个较好位置的20多平方米的铺面，收月租不到1800元，但每月却要还银行贷款超过2300多元。而在“德瑞科”看来，那6亿元中已包含了对铺面贷款的补偿。
据介绍，目前，“德瑞科”每年上交租金约250万元给开发商，李先生则称，他们每年为小业主还贷款就高达五六百万元。
记者获悉，因该案执行无望，目前法院已终结此次执行程序。
延伸阅读：南宁仙葫开发区征地款引争执 980万元该怎么分
8月22日上午，村民李维官又到农业银行进行对账。对账单显示，从2010年10月至今，他所在的南宁市仙葫开发区那舅社区细那舅坡二队的集体账户上，已经有600万元定期存款、380多万元活期存款。这980多万元，是全队得到的征地款。因村民们对分配方案争执不下，这笔钱至今没有发放
两种分配方案较劲
李维官是细那舅坡二队原来的队长。因为征地款一直无法分配，村民们去年在社区的主持下，通过投票表决，罢免了他的队长职务，并选举了原来的会计李卓繁担任新队长。
由于当初开设二队集体账户的名字，是队干李维官、李卓燃、李维典3个人，虽然已不担任队长，但银行还是每月通知他去对账。8月22日，在对账单上签完字后，银行人员告诉他，手续还没有办完，还要等新队长李卓繁来盖章。原来，980多万元征地款的定期存单、活期存折、二队公章，都保管在李卓繁手里。李维官说：“集体的这些钱，是几个人在共管。”
作为新任队长，依然不能解决村民们要求分配征地款的愿望，李卓繁也很烦恼。他光有公章、存折没有用，银行要求有李维官等3人的印鉴、至少有一个人亲自到场，才能取钱出来，但李维官等3人都不同意。钱就这样一直沉睡在账户上。
据李卓繁介绍，980多万元的征地款，是从2010年10月份开始陆续进账的，来源是分配给队里的高速铁路沿线征地款。一直无法分配的原因，是村里分成了两派，大家对如何分配征地款，产生了不同意见：一方要求按人头平均分配，一方要求按各自承包经营的土地数量进行分配。
因为主张“平均方案”的一方人多地少、主张“承包方案”的一方人少地多，双方多次商量分配方案，社区、开发区管委会等部门，也多次协调，但谁也说服不了谁。
巨额征地款引争执
细那舅坡二队至今被征用的集体土地，将近100亩，包括水田、开荒地、林地、菜地等。全队的人员其实并不多，原来共有9大户人家，如今细分后有20户左右，共70多人。追溯起来，他们都是一个祖宗繁衍而来。
据李卓繁介绍，全队的水田，在1981年时承包到户。1987年，去世村民的水田被重新分配调整。1997年进行第二次调整时，现在提出“平均方案”的部分村民，在当时因为嫌弃调整出来的田“太差”，不肯接受调整，就被如今提出“承包方案”的村民，继续耕种。
以原老队长李维官等人为代表的村民，要求地多的农户与他们平均分配征地款，结果遭到拒绝。
在争执不下的情况下，以新队长李卓繁等为代表的村民提出两个解决方案：一是有争议的水田调整问题，可以先搁置，但开荒地、旱地、林地等没争议的部分征地款，应该先发放；二是都搁置争议，先给每个村民发放几万元，以解决部分人经济紧张的局面。可两个方案都没有被采纳。
以老队长李维官等人为代表的村民认为，1997年时的水田调整，不是他们不要地，是占地的人当时“喊打喊杀”，不肯让出田。导致他们这方有“30多岁的人了，至今在村里没有地”。对于水田以外的荒地等，李维官、李维典等人也提出了异议，认为有些开荒地、林地，本来就是如今地多的村民当时抢着开荒的。
既是村民，又是那舅社区工作人员的李维典认为，根据《土地管理法》的规定，土地虽然承包到户，但所有权却是全体村民集体所有，征地款当然应该全体享有，平均分配。
广西尚未出台分配办法
据了解，细那舅坡二队获得的征地款，主要包含有三部分：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。前两者占据了征地款的大部分，而在这大部分中，荒地、林地的补偿费，又占据了大部分里的“大头”。
李维官介绍说，在2010年10月份以前，征地中先行获得地上附着物和青苗补偿费，已经按照村民实际耕种的土地面积发放。此后，有村民认为，占地多的村民，已经“占耕”那么多年，再给青苗补偿费，对不得地的村民不公平，后面就一直没再发放任何款项。
农村集体土地被征收，获得的补偿款该如何分配呢？国务院颁布的《土地管理法实施细则》明确规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费，归地上附着物及青苗的所有者所有。”“征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。”
问题就出在后续的分配上：土地补偿款到了村集体账户，又该如何再分配呢？哪些人员才有资格获得安置费用呢？法律法规对此没有规定，但有部门规章进行指导。
国土资源部在2010年6月26日发布的《关于进一步做好征地管理工作的通知》中，就要求“合理分配征地补偿费”、“省级国土资源部门要会同有关部门，按照征地补偿主要用于被征地农民的原则，结合近年来征地实施情况，制定完善征地补偿费分配办法，报省级政府批准后执行。”、“应支付给被征地农民的，要直接支付给农民个人，防止和及时纠正截留、挪用征地补偿安置费的问题”。
8月23日，记者从自治区国土资源厅法规处获悉，因涉及部门比较多，我区目前还没正式出台“征地补偿费分配办法”。
记者了解到，细那舅坡二队在前几次征地时，程序比较规范，但后面的陆续征地，连征地协议都没签署就“被征”，有的地被建设项目使用，“地不见了，钱也没见”。有的村民反映，自己地上附着物的补偿，还可能给了别人。只有规范征地程序、规范分配方法，才能防止腐败的滋生。
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