[摘要] 记者调查发现，国内一些地方坐拥秀美风光，旅游地产却卖不上价，而在海外，旅游胜地的房地产从来都是奢侈的代名词。
据经济之声报道，有媒体报道辽宁东戴河小户型公寓卖出二手车价格。记者调查发现，国内一些地方坐拥秀美风光，旅游地产却卖不上价，而在海外，旅游胜地的房地产从来都是奢侈的代名词。旅游地产为什么在国内外遭遇冰火两重天？
北京的刘先生一年多前在威海乳山买了一套海景房，可今年夏天去度假的体验并不好。
刘先生：他就给你盖好一栋房子，就开始忽悠你说这什么都有，二三期接着建，结果二三期什么都没有。没有网，没有电视。周围饭店很少，100平米的饭馆就是当地的饭馆了。如果想吃饭必须起的特别早，去最近的曲家集赶早市。
贴着旅游度假的标签，但没有完备的配套设施，衣食住行都不方便，这几乎是国内旅游地产的通病。而国外的旅游地产开发则要成熟得多，像马尔代夫，基本上“一个岛就是一个城市”。合富置业首席市场分析师龙斌说，国内的旅游地产正处于地产和旅游资源结合的起步阶段，地产商们的思维还需要“转型升级”。
龙斌：旅游地产不像我们理解的暴利，相对来看开发的难度更大，投入周期非常长，投入资金非常大。如果像开发住宅一样开发旅游地产，开发完了卖完了事，这样的旅游地产后面的问题会更大。只有期的设计阶段，就开始考虑今后长期的运营、维持，不断做旺，旅游地产才可能取得成功。
目前2259个旅游地产项目，分布在85个城市和地区，其中海南占据半壁江山。一位在海南有多个项目的房地产商认为，“度假刚需”是个伪命题，大部分购置旅游地产的人都是从投资价值出发。记者调查发现，不只是海口、三亚，琼海、儋州等地现在还有不少在建的旅游地产项目。一大型房企的内部人士说：“都是岛外的，像北上广这些有经济实力的群体，还是比较看好海南这边的。包括我们公司自己的人也会买一些做投资的，就是买了之后不住，等着之后出售。”
事实上，旅游地产在任何一个国家占比都很小，占比7%，全球平均仅为5%。而海南等国内大部分旅游城市都透支了这个概念，现在是供大于求。
旅游地产：一项危险的投资？
业内知名投资人张羽冲对记者说，“我现在已经不在海南投资房产了。”张羽冲指的是，在海南投资的房产变现能力很差，短时间内很难收到回报。
张羽冲的感受并非个案。据《搜狐焦点2013年海南旅居市场调研报告》显示，目前海南置业群体中，41%是为了度假，31%是为了养老，25%属于常住，仅有3%为投资。
旅游地产正逐渐褪去投资外衣而回归度假本原。
投资光环褪去
在一场关于旅游地产的论坛上，世茂集团[简介实时动态]助理总裁兼营销总经理蔡雪梅与今典集团[简介实时动态]董事长张宝全发生了激烈的讨论。
在蔡雪梅看来，旅游地产是对人的生命质量以及整个生活品质的投资，人生没有任何一种投资的价值会高于自己对于生命质量和生活品质的投资。鉴于此，购置旅游地产，无需考虑投资价值。但在张宝全看来，这是一个伪命题。他认为，大部分购置旅游地产都是从投资价值出发，因为居住需求很低。
争论并没有最终的答案。市场给出的信号则是，缺少投资支撑的旅游地产，还在巨大供应量的泥潭里艰难爬行。
旅游地产竞争白热化的重要表现是，价格战已从局部降价转为全面降价，并纷纷北上拉客。据CRIC对海南五大主要城市的监测显示，在供应量同比增幅达63.11%的背景下，海南楼市以价换量，价跌量涨趋势明显。其他地区旅游地产也是如此。
例如，海口西海岸的恒大[简介实时动态]御景湾以精装起价5688元/平方米入市，比周边项目低2000元。山东海阳的碧桂园·十里金滩甚至推出了折后带精装，均价仅4300元/平方米。8月24日，海航地产在北京推介旗下11个旅游地产项目，一套小户型24万元，还有1万抵40万以及折上折等优惠。
价格战是想激发一批度假刚需的购房需求，但并非所有项目都有吸引力。亿翰智库董事长陈啸天指出，“度假刚需”本身就是个伪命题，度假不可能是刚需，旅游地产是作为改善投资性需求出现的，而海南等城市透支了这个概念。
蜂拥圈地的冲动
旅游地产恶性竞争，是开发商大规模圈地后的结果。
据CRIC数据显示，目前2259个旅游地产项目，分布在85个城市和地区，其中海南占据半壁江山。这些项目分属1629个开发商，其中万科，达到18个。
然而，圈地冲动并未停止。海南正由沿海开发逐渐转向内陆，保亭等城市还存在超前开发的现象。华远地产(行情,问诊)董事长任志强在“亚龙湾西山渡项目发布会”上称，旅游地产的发展空间有限。因为旅游地产在任何一个国家占比都很小，占比7%，全球平均仅为5%。
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受记者采访时称，这两年旅游地产大规模开发，供需关系明显不平衡。“主要体现在两个方面：结构性失衡和产品销售失衡。像海景房，可能就1万个需求量，却有3万个供应量。”
王志纲工作室的王振宇认为，目前整个旅游地产业正处在无序的阶段，出现了一些泡沫，需要重新洗牌，淘汰一些企业，留下优质的开发商。
中国房地产行业协会副会长朱中一在“金泰·南燕湾新闻发布会暨南燕湾丽思卡尔顿酒店签约仪式”上称，海南的目标是2020年建成国际旅游岛，还需要十几年打造。但前几年开发商的进度都比较快，导致市场供大于求。
危险的投资
海南随处可见的现象是，高档住宅小区林立，却鲜有居民出入，大量商铺长期空置。正如典·红树林营销总监齐志辉对本报记者说，很多旅游地产项目，因长期空置、无人打理而成为沉默的资产。
德安杰环球顾问北京公司总经理王晟认为，大部分旅游地产没有旅游生活圈概念，配套设施不完善，容易形成“鬼城”。多数人是冲着投资属性去购买旅游地产，所谓“度假刚需”的“度假”概念，被过度营销了。
清华城市规划设计院风景旅游所所长王彬汕表示，一批开发商做旅游地产，没有经验，沿袭了商业地产、住宅地产的方式，可能只是挂羊头卖狗肉，或者房子卖出去，配套跟不上。宋丁特别担心的是，北方如像山东半岛一些沿海城市，圈地比较疯狂，去这些城市投资是很冒险的。
但国奥地产相关负责人在接受记者采访时称，他们是从城市运营商的角度综合运作旅游地产。比如，桂林国奥城位于桂林漓江上游，功能多样，有活力，不会沦为死城。
据海南房地产业内人士透露，海南今年已出现多起旅游地产并购事件，一些中小开发商正逐渐退出市场。
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