[摘要] 本地市场方面,本周南宁楼市整体均价8049元/㎡，环比下降0.09%。本周共有11个项目开盘，为本月活跃度最高的一周，但与9、10月相比市场活跃度明显成色不足。
一、宏观解读
1、宏观经济
10月份70个大中城市房价仅温州、秦皇岛同比下降
11月18日，国家统计局公布了2013年10月份70个大中城市新房销售价格变动数据，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市只有2个，分别是温州和秦皇岛，持平的城市有3个，上涨的城市有65个，环比价格变动中，涨幅为1.3%，为下降0.1%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，上涨的城市有68个。10月份，同比价格变动中，涨幅为19.0%，为下降5.3%。
宝创点评：
本周，国家统计局公布了10月份我国70个大中城市新房销售价格变动情况，从总体上看，70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.7%，比9月份的环比平均涨幅收窄0.2个百分点。从环比涨幅比较看，70个大中城市中，10月份新建商品住宅价格环比涨幅为1.3%，比9月份的环比涨幅收窄0.6个百分点。一方面，目前楼市正处于一个惯性上涨的时期，从十八届三中全会调控方向来看，楼市调控集中在“长效机制”的建立，由限制购买转为税项及增加公租房供应入手。另一方面，从中央的政策看，对楼市的调控不再是一刀切，而是让房地产调控回归市场化，让市场来对楼市进行调节。
2、政策法规
广州“穗六条”发布二套房首付比例调至七成
11月18日，广州市国土房管局转发了《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，在限购、二套房首付、商品住房供应等调控方面进一步抑制。“穗六条”规定：一、加快中低价位商品住房供应，控制高端商品住房供应；二、增加住宅用地供应；三、抑制不合理住房需求；四、提高第二套住房贷款的首付比例；五、开发企业理性定价；六、与“穗六条”不一致的内容，以其规定为主。
武汉加入房市调控大军 “汉七条”公布
继北京、上海、深圳、广州四大城市陆续出台房地产调控新政后，武汉也加入到调控大军当中。11月22日，武汉市政府召开专题会议，公布了《进一步加强房地产市场调控工作的意见》，将从外地人限购升级、保障房建设提速、加强土地供应、加强市场监管等多个方面升级调控。“汉七条”规定：一、坚决抑制投资投机性住房需求；二、切实加强住房用地供应管理；三、继续加大保障性安居工程建设力度；四、严格执行差别化的住房信贷政策；五、努力增加普通商品住房有效供给；六、全面加强市场监管；七、与“汉七条”规定不一致的，以其规定为准。
宝创点评：
今年以来，房地产行业持续保持着上扬态势。十八届三中全会后，北京、上海、深圳、广州、武汉5个城市楼市调控也已相继升级，出台了调控政策。10月11日，深圳出台了“深八条”，涉及土地供应、银行信贷、安居房和保障房建设、商品房预售等多个方面。10月23日，北京出台了“京七条”，明确加快发展自住型商品住房建设、进一步严格差别化住房信贷政策等内容。11月8日，上海出台了“沪七条”，在二套房首付、限购及土地供应等调控方面均有所“加码”。如今，广州、武汉相继加入到调控行列中，相应出台了“穗六条”和“汉七条”。“深八条”、“京七条”、“沪七条”、“穗六条”、“汉七条”的相继出台，给房地产市场带来的影响在于购房者转向短期观望，给市场传递坚持楼市调控不动摇的姿态。这些调控政策基本上都是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系和继续严格执行限购政策调控市场，而与“京七条”不同的是，“深八条”、“沪七条”、“穗六条”、“汉七条”在二套房首付上提至七成，提高购房门槛。但在以刚需客户为主的市场中，差异化的信贷的调控政策在对地方房价起到的调控作用有限。
二、南宁楼市整体概况
本周南宁楼市整体均价8049元/㎡，环比下降0.09%。
三、一级土地市场
宝创点评
GC2013-088地块位于五象新区总部基地内。地块具有良好交通优势，该地块为四面临路，且地块北面为主干道—五象大道，其具有良好通达性。本地块的竞得方——绿地集团，将会规划1栋210米5A写字楼，2栋准5A写字楼。前段时间国土局成功出让的三宗地处五象新区的地块GC2013-046、地块GC2013-074和地块GC2013-074的楼面地价分别为1144元/㎡、846元/㎡和1053元/㎡，用途均为商务金融、批发零售用地、住宿餐饮用地。GC2013-088地块与其相比，楼面地价波动不大。
目前，五象新区总部基地已有深圳宝能、合景泰富等大型房企相继拿地，且均为商业用地，随着本次绿地集团的进驻，可见未来五象新区的商业金融地位和影响将日益显现。
四、房地产市场观察
1、开盘项目整体情况
2、《南国早报》广告投放情况
本周广告总体投放情况：
本期报版广告，投放项目共44个，投放总频次为51版。本周投放项目较上周有小幅度增加。从投放内容看，以优惠信息为主，其次为预约信息。从投放区域看，青秀区活跃度，其次为西乡塘区、兴宁区。
五、综述
宏观方面，11月18日，国家统计局公布了2013年10月份70个大中城市新房销售价格,65个城市环比上涨,涨幅1.3%,68个城市同比上涨,涨幅19%,房地产市场呈现稳定的上升趋势。同时,继 “深八条”、“京七条”、“沪七条”后，2013年11月18日广州市国土房管局针对房地产过热现象出台“穗六条”,11月22日,武汉市政府公布“汉七条”。政策的相继出台，给房地产市场带来的影响在于购房者转向短期观望，给市场传递坚持楼市调控不动摇的姿态。这些调控政策基本上都是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系和继续严格执行限购政策调控市场。
本地市场方面,本周南宁楼市整体均价8049元/㎡，环比下降0.09%。本周共有11个项目开盘，为本月活跃度的一周，但与9、10月相比市场活跃度明显成色不足。且从市场推量而言，由于目前在售项目多为消化前期剩余物业，因此推量均较为保守，除翰林御景以外，本周开盘项目推量均不足200套，部分项目推量在170套左右，部分项目推量不足100套。其中，蓄客时间较长的和居·邕江郡翰林御景、常青藤、瀚林·山水源及启美尊府项目去化量较高，均达到100套左右，而和居·邕江郡去化量,为169套。其余项目去化量约为30套。与9、10月份开盘热销相比，本周开盘项目单盘去化量均有所降低，整体呈下滑走势。开盘项目销量主要受4方面因素影响，一是，因为“金九银十”销售旺季后，市场消化大部分需求客户，后续客源不足；二是，因为十八届三中全会召开后，中央对房地产市场采用新的调控思路，楼市发展局势不明朗，客户观望情绪加重；三是，部分项目价格持续上涨，当项目价格上涨超出客户心理预期及支付能力时，对快速走量的销售模式形成较大阻力，导致项目去化量不理想；四是，推出户型单一，客户选择性少且个别项目推出物业面积过大非市场主流户型，总价过高导致销售率低。
综上所述，随着本年推售高峰的结束，市场后续将以持续消化剩余货量为主，少量推新为辅以保证各项目的持续销售。也有少量热销项目选择在年底推新以完成年内的销售目标，值得市场关注。
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