[摘要] “逃离三四线”，这是从今年初就在房地产圈里流传的一种说法。由于供应量过大，人口导入速度缓慢，三四线城市曾经不被地产圈内广泛看好。在今年的博鳌房地产论坛上，甚至有房企提出以后不会考虑在三四线城市拿地。
“逃离三四线”，这是从今年初就在房地产圈里流传的一种说法。由于供应量过大，人口导入速度缓慢，三四线城市曾经不被地产圈内广泛看好。在今年的博鳌房地产论坛上，甚至有房企提出以后不会考虑在三四线城市拿地。
不过，《每日经济新闻》记者从中指研究院获得的数据发现，截至今年11月，主要三四线城市土地出让金收入同比上涨近50%。无论是成交面积，还是平均楼板价，三四线城市的土地出让都要好于2012年。
大型地产商的销售业绩构成，足以说明三四线城市的重要性。代表性的莫过于碧桂园。数据显示，今年前10月，碧桂园共实现合同销售金额797亿元，远超年初制定的620亿元的销售目标，今年内极有可能迈进千亿俱乐部。研究数据显示，在碧桂园前三季度销售面积中，三四线城市占比高达78.3%。
三四线城市仍是投资热点
回顾媒体报道，可以发现三四线城市“被抛弃”的论断，是从去年末开始的。当时有机构发布了《中国城市房地产风险榜》，榜单前50名绝大部分是三四线城市。随后一些经济学家纷纷抛出类似观点，认为部分三四线城市房地产会因为供应量过大而崩盘。
在这个背景下，当今年一二月份一线城市土地价格开始走高时，就有业内人士判断认为：主要是开发商为躲避三四线城市的风险，集中大量资金抢购一线城市地块所致。也有开发商对媒体表示，三四线城市供应量过大，且很多属于人口流出城市，有比较高的风险，应该从三四线城市撤离，回归一线城市。
事实上，中指研究院对三四线城市过去一年的土地成交情况统计说明，绝大部分的开发商不仅没有撤离三四线城市，反而增加了在这些城市的投资。
该机构的数据显示，今年1~11月，主要三四线城市共出让土地20345宗，较去年增加24.5%；合计成交建筑面积为7.4亿平方米，较去年增加17.5%；土地出让金为9693亿元，较去年增加50%。
不仅土地成交金额和成交面积大幅增长，成交楼面单价也出现了一定幅度的攀升。根据上述机构的统计，今年三四线城市住宅用地的平均成交楼板价达到了1005.63元/平方米，而前一年这个数字只有878.96元/平方米。
研究机构提供的21个典型三四线城市样本也显示房企大规模进军三四线城市的趋势。今年1~10月土地出让金同比出现下跌的城市仅有7个，其中常州、扬州、镇江降幅在50%以上；土地出让金同比上涨的城市有14个，其中桂林、九江、廊坊、连云港、文昌的涨幅在80%以上。
行情逆转须待新城镇化
为什么三四线城市的土地市场并不像很多人预期的那么低迷，反而出现成交价格和成交面积的整体上涨？
研究报告也许能说明其中的原因，今年前三季度，一线城市土地成交面积同比涨幅为17%，二线城市成交面积同比涨幅为22%，三线城市成交面积同比涨幅为16%。
其中，三线城市正逐步分化为两类：一类是房地产市场恰好处于快速发展期的三线城市，这类城市今年继续保持稳步发展步调，从2013年1~9月商品住宅成交量来看，洛阳、北海、廊坊、晋江等城市较去年同期市场规模增长都在50%以上，泉州同比增长了95%。
另一类是个别投资过热的城市，这类城市由于前几年开发过剩，今年风险快速积蓄，惠州、常州等城市1~9月商品住宅成交面积基本与去年同期持平。
“尽管三四线城市存在供应过剩的情况，但并不等于说所有企业都不去那里拿地。”业内人士告诉《每日经济新闻》记者，由于一线城市市场容量有限，一些大型企业的转向更多是为了平衡业务布局。实际上，对于许多拥有产业基础支撑、人口密集、邻近经济发达城市的三四线城市，仍然存在投资价值。
该人士也认为，今年三四线城市房地产行情回暖更多的是对过去两年多“低迷”的弥补，同时也是一二线城市行情带动的结果，三四线城市房地产行情大逆转估计要等到新一轮城镇化全面展开后才能开始。
普华永道中国合伙人孙颖说，虽然业界担心二三四线城市存在供应过量的风险，但相比一线城市来说，三四线城市的房价和成本都要低得多。在这样的背景下，投资者的策略并不是一味撤离这些城市，而是优化投资组合，选择购入城市的核心位置。
张宏伟认为，三是品牌房企资金面已不太紧张，今年开始积极跑量拿地换仓，其重点布局的一、二线城市市场成交量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动了房价继续坚挺并保持微涨。
数据也显示，11月十大城市住宅均价为18748元/平方米，环比上涨1.16%，比上月缩小0.79个百分点。具体来看，上海上涨1.83%，涨幅，南京、广州、杭州、天津涨幅在1.5%-1.8%之间，比上月有所扩大，深圳上涨1.2%，武汉、重庆(主城区)、成都和北京涨幅在1%以内，其中北京上涨0.18%，涨幅比上月大幅缩小2.38个百分点，表明“京七条”对市场预期和房价的影响继续释放。而从同比看，十大城市平均价格上涨16.56%，连续第13个月上涨，且涨幅较上月扩大0.87个百分点。本月，十大城市全部同比上涨，北京、广州、深圳涨幅均超过25%，其中北京涨幅缩小；南京、上海、成都涨幅在10%-15%之间；杭州、重庆(主城区)、武汉、天津涨幅在5%-10%之间。十大城市平均价格上涨16.56%，连续第13个月上涨，结构性地带动房价继续坚挺并且保持微涨。
“四是地价上涨甚至‘地王’的频现，导致‘地王’效应持续发力，推动周边楼盘价格上涨，一定程度上也带动了‘地王’”所在城市房价的上涨。”张宏伟认为，从开发企业拿地及市场布局策略上看，开发企业出于战略布局考虑积极布局一、二线城市房地产市场。土地市场由2012年下半年以来的溢价率表现较高转为今年楼板价的实际上涨，甚至“地王”的出现。在这个时期，土地价格上涨，“面粉”价格贵，也就意味着房价难改继续上涨预期。尤其是最近一段时间由于政府推地策略与品牌开发企业布局策略的调整，致使“地王”频出，导致当前土地市场虚热，这有可能推动土地市场价格持续走高，房价自然很难下降。
新一轮楼市调控年底启动 一季度房价涨幅或见顶
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