[摘要] 眼下，在地产告别黄金十年的形势下，转型已经成为房企的共识。
眼下，在地产告别黄金十年的形势下，转型已经成为房企的共识。
核心房企转型各有各的路
与普通房企相比，一线房企更意识到转型的重要性，率先跨出步。8月16日，SOHO中国在香港举办新闻发布会，董事长潘石屹表示，soho中国将告别散售模式，转而持有北京、上海有价值的物业，公司未来盈利主要来自租金收入。
除了SOHO中国，目前不少房企将触角伸向了商业地产开发和持有。中海地产一直侧重于住宅的批量开发，商业地产较少。去年11月16日，中海地产推出中海环宇城品牌，品牌发布会和全球招商仪式在上海举行，首批五座环宇城分别坐落于南京、沈阳、天津、济南和珠海五个城市。
而另一些房企则在养老地产上崭露头角。今年8月13日，万科与长春市政府签署健康养老住宅及文化创意产业项目战略合作协议，在长春打造健康养老住宅社区。万科作为地产龙头，养老地产上已颇有经验。早在2010年万科就在北京试点养老地产项目“万科幸福汇”。
与万科、恒大、龙湖和雅居乐这些早就开始旅游地产的企业相比，世茂集团算是较晚进入旅游地产的公司。近期，该公司在大连计划未来15年内投入500亿打造御龙湾项目，而在武汉也将计划投资400亿建设武汉御龙湾项目。
一位业内人士告诉记者，近几年来看，一线房企都已开始转型之路，包括从产业链定位和盈利模式转型，业态定位转型，以及区域定位转型。
不少中小房企将转为投资商
与核心房企一样，中小房企也面临转型，但是不同企业在这个问题上思路不同，有的房企选择转型先做型，加速做大做强，而有的房企则转换思路，慢慢转型为投资商。
在近期的2012年齐鲁品牌地产联盟峰会上，华创置业总经理宋时九表示，本土房企转型应先做型，深耕本土，练好内功。以华创置业为例，先后开发过住宅项目港澳花园，和中海地产尝试合作开发中海奥龙观邸，介入商业地产，打造位于奥体东路17万的公寓和写字楼项目。
华创置业属于本土中小房企中勇于尝试、做大做强的代表企业。但是更多中小房企并非如此顺利，在和核心房企竞争中，面临土地成本、资金实力和采购成本上多重劣势，在产品竞争中面临败退境地。
一些业内人士表示，未来5年到10年，中国地产格局将发生很大变化，强者越强，大型房企在开发中越发顺利。而多数中小房企则会退出舞台，变为投资商。
本土品牌房企尝试多元化
在市场竞争中，一些本土龙头房企也大胆尝试和发展，用于转型，成为市场的引领者。作为济南本土领头羊的重汽地产，据悉今后可能去探讨工业地产开发，目前已尝试建设200多万平米的工业地产。另外，重汽地产还要深入济南市场，并在济南市做一级市场的探讨。
而作为济南本土不多见的上市公司，天业地产屡次尝试，开发过住宅天业翠苑、新东方花园和盛世花城。更涉足商业地产，开发创展中心、天业国际和天业龙奥天街，以及绣水如意国际商都。还尝试济南国际会展中心会展项目。
农历春节临近，房地产销售迎来淡季。但在经历2013年的狂飙突进之后，众多房企依然早早开始布局新一年的攻势。日前，上海、广州以及杭州等多个城市频繁出现“地王”，房企在一、二线城市的土地市场竞争呈现白热化趋势。
而在2013年表现抢眼的众多大型房企，也纷纷公布了新一年的销售目标。其中绿地更是高调宣称要“赶超”万科，引发业界对于地产行业格局变化的关注。业内人士指出，今年房地产行业仍将上演“强者恒强”的竞争格局，大型房企优势愈发明显，但在规模排名上或将出现变化。
动态
开年土地交易升温
农历大年廿八，上海和广州两地的土地市场热闹非凡，广州、上海两地同一天土地出让收入超过了159亿元。而1月23日开始的6天内，包括广州、深圳、杭州、上海等地都出现了激烈竞争，不少地块的出让价格甚至超越了此前楼市最火爆时期的水平。
1月28日下午，广州挂牌出让7宗地，吸引了保利、中海、佳兆业、万科等22家房企参与。除了因无人报价而流拍的番禺区钟村街汉溪村地块，其他6宗地都顺利成交，其中5宗溢价，合计出让金额58.27亿元，竞配建保障房和安置房共计21750平方米。
该场拍卖会上，珠海房企华发以总价17.15亿元拿下荔湾和海珠两宗宅地，配建总面积为12150平方米，成为该场竞拍的“配建之王”。招商地产则顺利夺下其在广州的第二宗地，斩获番禺万博区商业地块，最终成交总价14.6亿元，折合楼面价14528元/平，成为番禺新晋“商业地王”。
而仅仅20后，保利地产经历40回合举牌，最终以成交价8亿元拿下番禺汉溪村宅地，折后楼面价18694元/平米，刷新番禺单价纪录。此后，保利又在黄埔区蟹山路48号地块的拍卖中拿下黄埔单价。该地块的争夺“激战”上百回合，保利以16.6585亿元配9600平米保障房力压另外五家房企胜出。
此次广州土地出让，保利以24.6亿元拿下番禺和黄埔两宗宅地，刷新两区单价地王纪录，而广州土地出让总共进账逾58亿元。但相比同一天上海的土地出让价格，仍是“小巫见大巫”，当天上海拍出了总价101亿元的住宅用地，被业内认定为上海住宅用地总价。
事实上，据中原地产监测数据显示，2014年开年，广州、深圳、杭州以及上海等多个城市的土地出让都出现了激烈竞争。如1月23日，深圳前海的商业用地T201-0080宗地公开招标出让，便以134亿元、楼面地价28113元/平方米，再次刷新深圳单价、总价“双料”地王纪录。同日，杭州单价地王也再度诞生。融信投资集团以33.84亿元夺下去年由于市场过热而被暂停的杭州西湖区翠苑单元地块，折合楼面地价为2.94万元/平方米。
中原地产首席分析师张大伟表示，此轮高价地出现的力度超过历史纪录，相比往年楼市最火爆期出现的地王，本轮地王的单价、总价都突破了市场的想象力，房企在一、二线城市的土地市场竞争已经愈发呈现白热化趋势。
分析
千亿级房企强者恒强
回顾2013年的房地产行业竞争格局，年销售额突破百亿元的房企军团扩大到71家，较2012年增加18家，其销售额合计达到2.3万亿元。其中，万科、绿地、保利、中海、恒大、碧桂园6家企业组成的千亿俱乐部阵容更加强大，市场领军优势凸显，已显著拉开与第二梯队的距离。
根据中指研究院的报告指出，经过一轮房地产市场调控的洗礼，市场份额再度向综合实力雄厚、品牌特色显著的房企集中。领军企业不断强化竞争优势，进一步拉大了与中小房企的距离，分化发展的格局在2013年愈加明确。
在6家千亿级房企之后，位列500亿-1000亿元之间有万达、华润、世茂房地产、绿城、融创5家企业，200亿至500亿的企业共有27家，较去年增加12家，越来越多的企业在去年实现百亿规模后加速整合发展资源，通过积极拓展快速提升规模，实现了向更高层级阵营的迈进。
中指院报告认为，整体来看，年销售百亿以上的房企内部的竞争分化格局愈发明显，500亿以上的企业仅仅十余家，成为推动行业发展的领军企业，领先优势更加巩固；而更多的企业介于100亿到300亿之间，且规模差距较为接近，可见这一阵营未来的竞争将日趋激烈，企业将持续迈入分化发展的新格局。
值得注意的是，从百亿企业总部所在地的区域分布来看，珠三角地区企业规模、数量。珠三角入榜企业共27家，占四成，其次为环渤海地区企业21家，长三角、中西部各有18家和5家。而从企业销售规模上看，珠三角企业销售规模，平均销售金额达到426亿元，长三角入榜企业多数集中在100亿-300亿之间，但平均销售金额达到291亿元，环渤海企业平均达到273亿，与长三角地区水平相当。
展望
多家房企宣称“赶超万科”
在争夺土地布局新年的同时，就有不少房企高调公布其新一年的销售目标，甚至公开宣称“赶超万科”以显示其雄心壮志。
在深圳市场，在香港上市的本地房企佳兆业高调宣称，去年首次取代万科，成为2013年深圳住宅成交量、成交金额“双料”。佳兆业地产，万科地产以及招商地产，以62.35亿元、52.39亿元和51.12亿元的金额分列三甲。
与佳兆业在深圳“大本营”赶超万科不同，绿地集团则更为霸气。近日绿地集团董事长张玉良在公开场合表示，新年的愿望是把万科从行业老大的宝座上拉下来。根据中指研究院的报告，2013年，国内房企“老大”万科实现销售金额1776亿元，销售面积1532万平方米，不仅连续第四年超过千亿，而且正以更快速度迈向2000亿大关。
在这份榜单上，绿地集团与保利地产分别以1625亿元和1251亿元紧随万科位居销售金额的亚军和季军，并缩小了与万科的距离。不过，如果从销售面积来看，万科、绿地和保利分别为1532万平方米、1660万平方米和1085万平方米，绿地已经实现了赶超。
根据此公布的信息，万科将2014年的销售目标定为2000亿元，而绿地今年的房地产业务销售额锁定2400亿元。如果顺利实现销售目标，万科保持多年的行业“一哥”地位或将易主。而2013年荣登“首富”的万达董事长王健林，日前流出的内部年会全文讲话稿也显示，2014年万达将成为世界五百强以及的不动产企业，并全力推动万达两个目标公司上市。王健林对万达2014年业绩要求是集团资产达到4500亿元，收入达到2400亿元，经营净利润150亿元。
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