[摘要] 随着2014年的落幕，时间不急不缓步入了2015年。当“ 时代”不复存在，“野蛮生长”难以为继，转型、变革、创新逐渐成为2014年房企的关键词。
导语：随着2014年的落幕，时间不急不缓步入了2015年。当“时代”不复存在，“野蛮生长”难以为继，转型、变革、创新逐渐成为2014年房企的关键词。
回首2014年，房企很忙：大型房企忙着多元化转型，中型房企忙着深耕区域，小型房企忙着扩张规模。
不管是从哪个阵营中，都能窥探出一丝危机交错的气息。
特殊的转折期，造就可贵的经验。第三期《新华解码：2014房企启示录》，试着梳理2014年各大阵营房企的轨迹，为刚刚开局的2015年提供一点启示。
“企业到了一定规模之后利润率反而下降，这是中国房地产市场的发展趋向，一方面土地成本越来越高，另一方面竞争越来越激烈，房地产企业不可能再获取高额利润。”正如易居中国控股有限公司执行总裁丁祖昱所说，2014年房地产行业发生了以巨大的变革，房企之间分化加剧，出现了三个阵营。
丁祖昱认为，处于 阵营的房企在保持规模上升的同时都在探索一种适合自身发展的转型方式。“万科提出要进入家装产业、万达走国际化路线、恒大多元化跨界。”
规模扩张致房企竞争加剧
日前，各大房企陆续发布年终销售业绩，绿地集团以2408亿元销售总额、2115万平方米的销售面积登顶2014年度中国房企榜首，其国内收入2255亿元，较上年增加43%，海外收入达到153亿元，较上年增加467%。
在业内看来，2014年绿地实现高速增长与其海外突出表现密不可分。过去两年时间，绿地海外 额累计超1200亿元人民币，并先后进入韩国、澳大利亚、美国、英国、马来西亚、泰国、加拿大、德国、法国等四大洲9国13城。绿地集团董事长张玉良表示，海外收入到2020年占公司总收入超过四分之一。可以预见，未来海外市场将是绿地房地产板块销售收入重要组成部分。
同样位列榜单10的万科，今年12月万科实现销售面积206.8万平方米，销售金额250.3亿元，同比分别增112.0%和128.7%。2014年全年累计实现销售面积1806.4万平方米，销售金额2151.3亿元，分别比2013年同期增21.1%和25.9%。
回顾过去的一年，转型成为万科提及频 的词汇。 2013年，郁亮首次提出，万科将由传统的住宅开发商向"城市配套服务商"转型。经过这一年多的探索和尝试，转型的思路变得逐渐清晰。"具体而言，未来万科的业务将分为三部分，"郁亮表示，"在传统的住宅领域，我们会按照'好房子、好服务、好社区'的'三好'标准，继续为城市家庭提供 的居住服务；同时，我们也会积极拓展消费地产和产业地产领域。"
根据规划，2015年，万科将加大商业服务、 、养老等社区配套服务，打造更丰富全面的社区生活体验；此外，还将针对养老、医疗、度假等城市发展亟需的需求，为城市居民提供针对性的产品和服务；同时也将拓展产业地产、创业园区等领域。
多元化跨界还需三年摸索期
除了以上两家房企以外，其余五家千亿房企同样竞争激烈。2013年跨入千亿军团的恒大地产，2014年表现突出，从近期公布的业绩情况来看，恒大2014年全年实现合约销售金额约为1315.1亿元人民币，已完成全年合约销售目标1100亿元的119.6%；年度合约销售面积约为1819.8万平方米。合约销售金额、合约销售面积分别同比增约31.0%及22.2%。同时，恒大亦将2015年的合约销售目标上调至1500亿元人民币，并表示有信心达成该合约销售目标及保持其于中国物业市场的领导地位。
业绩保持稳步增长之外，恒大今年跨界动作频繁，先后在快消、农业、能源、乳业等领域进行多元化探索。
事实上，在今年上半年恒大业绩发布会上，许家印就曾高调表示恒大坚定不移的发展多元化，根据市场抓机遇。许家印认为， 500强企业绝大部分发展到一定程度和规模后，都会选择多元化战略。恒大的规模、团队、品牌，如果不走多元化战略，会失掉很多发展机会。
对此丁祖昱表示，“房企在多元化探索中分两种方向，一种是在房地产上下游，另一种则完全偏离房地产行业。例如恒大现在做文化、粮食、快消、光伏，与房地产完全不相干，这是一个摸索的过程，为未来房地产规模很难再持续上升寻求可替代方案。很难去判断这种转型的好与不好，转型是否成功可能要到2018年才能判断。”
海外地产是契机抑或盲目扩张？
近几年，开发商加大力度深耕海外，据机构不完全统计,2012年以来绿地、万达、碧桂园、万科、等十余家大型房企,在海外有房地产项目或确定 计划, 规模已达上百亿美元。2014年国内房地产市场低迷或成为了开发商 海外力度加大的重要导火索，海外地产骤然成为了中国房企的又一战场。
今年开始走国际化路线的万达集团，在海外表现也尤为突出，海外频频拿地，向外扩张意图十分明显。斥资10亿英镑的海外地产 项目也于2014年10月份亮相。除此之外，万达在美国、西班牙、澳大利亚等国家有多个项目，资金投入程度紧跟绿地。
虽然近几年，中国客户在海外房地产 成几何，但单靠国内客户，显然难以养活开发商已经或将要开发的 项目。协纵国际集团创始合伙人黄立冲表示，很多海外扩张的房企，针对的潜在客户还是中国人，会选择一些不是正常国际房企可能选择的地方，比如说，马来西亚。当地的需求不够刚性， 的回报可能会很小，未来可能面临转手或出租困难的窘境。除了要面临客户局限大的困难，高力国际调研及咨询董事陈厚桥则强调，房企 金额如此之大，还将面临市场、政策以及资金等方面的风险。（新华房产调查记者 赵毅 卢永城）
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如今的房地产行业已经进入大鳄争食的时代，中小房企的生存境遇愈发艰难。随着行业集聚程度的进一步深入，相对于规模越做越大的大型房企，中小房企的处境可谓“凄凉”，对外，在拿地、销售等方面要面临大房企的激烈竞争，对内，融资、转型等都将面临更为严峻的挑战。
虽然2014年底市场出现翘尾行情，但是从2014年全年市场表现来看，房地产行业的境况显然已经大不如从前，商品房销售额全年同比降幅近8%，销售均价同比跌幅近5%。与此同时，大型房企的市场份额却在不断增加，50强房企的销售额门槛已经高达140亿元。对诸多中小房企而言，继续寻求规模扩张极有可能碰壁而亡，如何在夹缝中谋求生存空间，已经成为这些企业不得不思考的命题。
中小房企生存环境越来越难
来自中指研究院的统计数据显示，从销售业绩分布来看，销售额超过百亿的房企出现清晰的断层，绿地、万科等七家千亿级企业销售规模继续扩大，12家企业的销售规模在300亿~1000亿元，与 集团之间拉开了500亿元的销售差距，而100亿~300亿元的企业则多达61家，竞争异常激烈。
某上市房企研究 副主任张化东在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，百亿企业阵营之间的分化正在拉大，规模房企的规模越做越大，强者恒强的趋势愈发明显，销售额100亿~300亿元的房企，很多是从区域市场走向布局的房企，抵抗市场波动风险的能力有限，未来也存在不少变数。
新城控股副总裁欧阳捷表示，7家千亿房企的销售额占商品房销售总额的七分之一，过去5年它们的平均复合增长速度达到34.7%，由于房地产行业进入平稳发展期，未来增长率按照过去5年的复合增长率的一半计算，到2026年它们将会占领整个市场，届时预计会有90%的房企将会消失。
除近80家销售额达到百亿的房企以外，全年销售额在100亿元以下的小房企更是不计其数，这些企业的市场关注度低，不少都是偏安一隅，无力向外扩张，在市场行情下行的背景之下，生存形势更为艰难。
由于金融机构为了控制 风险，中小房企很难获得开发贷，信托等其他融资渠道的成本又居高不下，中小房企没了“救命钱”，与大企业在土地市场的拼抢显得不堪一击，这就导致了一系列连锁恶化反应。在市场低迷时期，中小房企销售策略并不占 ，去化难度加大，资金匮乏拿不到可以开发的土地，项目运作陷入停顿，就将面临资金链崩盘的高风险。张化东表示，中小房企主要的生存压力，正是来自高昂的融资成本和严重的人才流失。
中小房企需尽早转型
在规模房企越做越大，平台 遥遥领先的情况下，中小房企不得不在细分市场中找寻一线生机，提升产品性价比和专注差异化产品或许才是出路。
欧阳捷认为，在规模房企越做越大的情况下，那些“小而美”的企业并非不可能出现。如果中小房企可以瞄准细分市场，凭借精准的定位和精良的品质，在区域市场获得拥趸并非绝无可能。但是，由于这样的楼盘要求突出质量和性价比，因此利润空间比较有限，没有利润积累就无从谈及扩张，这样的房企可能今后也只能过过“小日子”了。
张化东更是表示，这些公司谈不上区域深耕，以后可能只是做城市深耕，甚至手上只有几个项目，与当地的 、金融机构处理好关系，控制成本，把这几个项目做到 才可能是出路。
这也意味着，今后房地产市场的格局将会是，龙头房企占据主流市场，中小房企只能在大企业没有涉及的“夹缝”中，寻找转型的可能性。
中小企业机会在于创新
中小房企的转型迫在眉睫，但步伐却已经落后于大型房企。而中小房企作为市场的跟随者，往往缺乏大胆变革的决心和实力，转型的佳时机或许已经错过。张化东认为，房地产行业是大象才能起舞，眼下房企的各种创新业务未来能有多少价值还不得而知，中小房企如果也想通过创新业务分一杯羹，转型之路将会 艰难，毕竟中小企业的创新能力和承受风险的能力都不如大企业，尽管花样年做出了估值极高的彩生活，但类似房企却 少见。
一位业内人士告诉记者，中小房企的表现受市场波动的影响更为显著，由于房企规模化发展的空间已经比较狭窄，成长型房企的规模扩张会受到制约，其在资本市场的表现并不会 乐观。
不过，这并不意味着中小房企完全没有生存下来的机会。欧阳捷认为，跑马圈地的时代已经过去，创新业务的发展渐成趋势，中国的城镇化之路还有二三十年可以走，如果中小房企能抓住市场机遇，觅得一线生机也不是没有可能。
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