[摘要] 记者从南宁市住房保障和房产管理局官网获悉，该局出台《物业服务企业信用信息管理规定（征求意见稿）》（以下简称意见稿），对物业服务企业及从业人员建立其信用信息档案。今后，若是市民想找物业服务企业，可先看看其信用档案是否合格。
物业整改不合格资质不达标或将被“清”出市场，连续两年无信用等级物业或被“劝退”，从业人员一年内被通报三次将上榜信用“黑名单”……昨日(3月2日)，记者从南宁市住房保障和房产管理局官网获悉，该局出台《物业服务企业信用信息管理规定（征求意见稿）》（以下简称意见稿），对物业服务企业及从业人员建立其信用信息档案。今后，若是市民想找物业服务企业，可先看看其信用档案是否合格。
对物业及人员实行“加减”分制
市住房局建立物业服务企业信用信息档案，记载物业服务企业的基本信息、业绩信息和警示信息，并通过发布平台向社会公布，提供企业信用信息查询服务。市民想要了解一个物业服务企业信誉如何，其经营是否规范、服务是否优良，只要登录物业服务企业信用信息平台查询，便可一目了然。
《意见稿》规定，本市实行物业服务企业及从业人员信用记分制度。企业负责人和从业人员应当及时查询信用记分情况，并予以改进。物业服务企业及从业人员信用评定基本分均为100分，实行加减分制，记分周期从每年1月1日起到12月30日。记分周期期满，重新记分。
物业服务企业及从业人员信用记分结果未达标的，企业的法定代表人、相关负责人、从业人员应当接受市住房局或委托的行业协会对其进行相关法规和信用知识再教育培训。
企业和个人信用记分有3级
《意见稿》对物业从业人员的信用也有规定。依据信用记分结果，从业人员记分为85—99分时，由项目所在地城区、开发区、县物业管理行政主管部门对其提出书面警告，并责令改正；从业人员记分为70—84分时，对其进行约谈，并进行培训或继续教育，记入从业人员信用信息档案；从业人员记分为69分及以下的，建议注销其《岗位证书》，并建议企业撤换该从业人员，将其违法违规行为和处理结果记入信用信息档案，不得再申请从事物业服务活动。
而企业记分为85—99分时，企业所在地城区、开发区、县物业管理行政主管部门对其提出书面警示，责令限期整改，改正期间该企业不得参加物业管理项目考评，并告知企业注册地物业管理行政主管部门；企业记分为70—84分时，约谈该企业法定代表人，同时核查企业的资质条件，经核查不符合资质条件的，一年内不得参加物业管理项目考评，一年内不得晋升资质等级。
企业记分为69分及以下的，依法核查企业的资质条件，两年内不得参加前期物业管理招投标，不得以其他方式承接新项目，不得参加物业管理项目考评，不得晋升资质等级。经物业管理行政主管部门认定，整改不合格且资质核查不达标的，对三级资质企业撤销资质证书，清出物业市场；对一、二级资质企业向上级主管部门提出降级其资质等级或撤销其资质证书的建议。
连续两年无信用等级或被“劝退”
《意见稿》还规定，对企业信用实行等级管理，分为AAA级、AA级、A级和无信用等级。AAA级表示信用，AA级表示信用良好，A级表示信用一般，无信用等级表示企业信用欠佳。对于信用等级达到AAA级的企业，实行信用激励机制，支持企业发展，鼓励其做大做强创优，并在资质检查中，AAA级企业可予免检。
对于无信用等级的企业，实行重点监管和市场限制并重机制。企业管理项目被限期整改三个月内，主管部门将对其进行回查，检查整改情况及有无新的违法行为；在企业资质检查等日常管理中予以重点审查；值得一提的是，原分值记录作为历史数据保存在信用信息档案中，将作为资质升级、转正的依据。
连续两年被核定为A级的物业服务企业被列为重点监管企业，责令限期整改并核查资质条件，必要时按程序降低资质等级；连续两年被核定为无信用等级的物业服务企业按资质管理程序，对该企业服务的项目提出限期退出的建议，严格核查资质条件，可依职权撤销资质证书，清出物业市场。
一年被通报两次将上“黑名单”
根据《意见稿》，经信用年审，企业或从业人员近两年内有重大违法违规行为，被物业等行政主管部门行政处罚的；企业或从业人员一年内记不良记录被通报三次（含三次）以上的；企业或从业人员被有关物业管理行政主管部门清出，且在清出期限内的；其他不符合进入规定的；发现有上述情况的企业和从业人员不得进入物业市场。
应当申报信用年审而未申报的；涂改、伪造信用年审审核意见的；一年中记不良记录被通报两次（含两次）以上的；发生重大物业问题，造成集访，社会影响恶劣的；有其他重大违法违规行为的；有上述行为之一的物业企业或从业人员，列入信用管理不诚信“黑名单”。
此外，企业在记分周期内，无物业管理项目的，不予信用等级评定。违反本规定，擅自公布、更改、删除企业信用信息的，依法追究行政责任。
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近日，发改委下发文件，决定放开“非保障性住房物业服务”“住宅小区停车服务”等7项服务价格。价格“松绑”后，小区物业费是涨是跌？市场化的定价机制能否提升小区物业服务的质量？长期存在的物业管理纠纷能否迎刃而解？
记者调查发现，“政府限价”下我国物业收费标准长期偏低，是导致物业管理水平不高、物业纠纷不断的重要原因。定价机制“松绑”后，高端住宅物业管理费将有望上涨。业内人士同时表示，要真正实现我国物业管理行业的健康发展，还需要完善的法律机制配合，让市场化的选择机制充分运行。
收费标准普遍偏低
据业内人士透露，正是由于“政府指导价”这一限制的存在，我国小区物业费收费标准普遍偏低。比如，依据上海市2005年发布的《上海市住宅物业服务分等收费标准》，包括综合管理服务等4项基本物业管理服务的总费用高标准不超过1.2元/建筑平方米×月；而北京市2005年出台的《北京市物业服务收费管理办法》则明文规定，住宅物业服务收费基准价标准为0.9元/建筑平方米×月。
记者进一步查阅资料显示，其他城市如青岛、大庆等的物业收费基准还要更低。即使收费标准较高的深圳，在2008年制定的新规中将高层住宅的高物业收费标准定为3.9元/建筑平方米×月，也比此前的标准降低了13%。
业内人士指出，我国的房地产市场，除了土地供应环节之外都已经完全市场化运作，然而物业管理作为房地产在长期存续过程当中的重要环节，却一直还受到政府的严格限制。“扭曲的定价机制往往导致市场行为的扭曲，不利于行业的健康发展。”复旦大学经济学院教授范剑勇认为。
与此同时，记者调查发现，在一些城市，物业费的定价权已经存在“双轨制”。比如依据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》，已成立业主大会的住宅小区，其物业服务收费实行市场调节价，即由业主大会和物业管理公司协商决定；而没有成立业主大会且容积率高于0.5的小区，其物业服务收费则实行政府指导价。比如沪上一些相对高端的社区，其物业费可以达到3.2元/建筑平方米×月，远远超出政府制定的基准。
低收费导致低水平管理
国内某大型物业管理公司相关负责人告诉记者，物业公司在做定价时，前期会根据社区的大小、户数等具体情况，配备一定的安保人员、绿化技术人员，再通过成本的核算制定相应的物业管理收费标准。“但是由于政府限价的存在，企业还是不得不在政府允许的范围内做出调整。”这位负责人坦言，资金实力雄厚、特别是有地产商背景的物业公司，为了维护自身的品牌形象，会进行亏本经营，但是对于一些中小型的物业管理企业，则会以提供更低质量服务的方式来应对管理费的不足。
“政府限价表面上看是降低了居民生活的成本，实际上却给小区业主造成了更多的隐性损失。”世邦魏理仕中国区资产服务部资深区域董事吴沂城表示，一个小区并不是建好了销售出去就完事了，更重要的是不断地保养和维护，如果没有有效的物业管理，小区的折损速率将大大加快。
事实上，发达国家的很多房产历经百年风雨仍然能够良好使用，与精心的物业管理不无关联。专家认为，反观国内，尽管近二十多年房地产行业高速发展，但是物业管理水平却始终处于低水平的循环当中，一些楼宇甚至建成不到十年就显现出衰败的迹象，很大程度上就是因为物业管理的不到位，造成对资源的浪费。
前述大型物业管理公司相关负责人指出，市场化的定价机制下，因为需要业主和物业公司协商定价，将促使业主和业主委员会更为积极地关注所在小区的物业管理，参与到社区治理当中。“而伴随着物业费的提高，物业公司将有更多的资金用于社区的管理和维护，从长期来看，将影响住宅小区的品质，影响到房产的保值增值。”
吴沂城指出，尽管政府指导价也划分了多个层级，但是仍然难以满足不同层次的市场需求，仍然存在将市场需求“一刀切”的弊端。业内人士预计，政府部门取消价格限制之后，通过市场化的定价方式，将逐步形成业主和物业公司双向选择、自由协商的定价机制，高端客户对于物业管理的需求将得到释放，高端小区的物业管理费将出现一定幅度地提升。
然而，专家同时指出，提高小区物业费谈何容易，频频发生的物业管理纠纷无不与物业费涨价密切相关。“业主和物业公司互不信任，业主认为物业公司收了钱没提供服务，而物业公司抱怨管理费不足亏损经营。”吴沂城表示。此外调查显示，一些居民缴纳管理费意识不足，物业费欠缴现象仍然严重。
范剑勇认为，发改委给物业费定价机制“松绑”，是让市场在物业管理的资源配置当中发挥决定性作用。尽管物业管理行业还有很多待解的“疑难杂症”，但是市场化的定价机制无疑为很多问题的解决迈开步伐。“很多问题都不能政府部门设想一个方案再让市场照此解决，而是通过市场的自由竞争实现均衡。”范剑勇说。
然而，吴沂城认为，当前业主大会的法律地位还不够明确，影响了居民、业主大会和物业公司之间的有效沟通。现实来看，业主大会对物业公司以行使权利为主，而较少对物业公司承担义务，而在业主大会的内部，委员会成员对小区其他业主只有服务的义务，而较少能够享受到相应的权利。“市场化的定价机制更要求业主的积极参与，但这种状况又导致打击了业主的积极性。”
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