[摘要] 2015年的房地产走势如何？京津冀一体化对去库存影响几何？企业如何升级转型才能应对未来市场的激烈竞争？未来哪种地产业态将会成为主流？带着上述问题，新华网专访了中共中央党校国际战略研究所副所长周天勇博士。
2015年的房地产走势如何？京津冀一体化对去库存影响几何？企业如何升级转型才能应对未来市场的激烈竞争？未来哪种地产业态将会成为主流？带着上述问题，新华网专访了中共中央党校国际战略研究所副所长周天勇博士。
2015年房地产走势：不喜不悲
周天勇表示2015年房地产处于分化与融合的状态，从存量上看是供大于求的。不过2015年也是刚性需求高的一年，房地产行业同经济领域的其他行业一样，都面临着转型的问题。
2015年房地产企业应该有一个守势的心态。原因在于：从存量、刚性需求、不动产登记条例的出台、地产税的征收这些方面对于房地产而言都是向下的因素；而向上的因素是刚性需求的爆发，以及今年两会期间计划生育政策的可能放开也会增加购房需求；中央刺激经济的政策，2015年经济政策主导是实施货币政策，比如降息，降准，以及对住房公积金的改革，这些都会潜在增加房屋的需求量。此外还有一些特殊的点，例如张北的冬奥会，北京到张家口高铁沿线的房产项目都有一些卖点；农民收入增加之后，土地制度的改革，农民在城里买房的比例会增加，所以对于房产而言有下行的因素也有稳住的因素。
对于2015年北京是否有可能放开限购，周天勇认为北京政策很难预测，政府要控制人口增长、解决交通拥挤问题、改善环境，因此采取限购措施，“但从一个学者的角度出发，不管任何城市，是不应当有限购这样的政策的”。
去库存关键：户籍等多项改革促需求释放
“能否减少库存，关键的因素在于需求。”首先对于京津冀一体化范围内的城市的户籍制度需要逐步放开，人如果进来，那就会有购房需求；无论北京亦或是天津，如果放开限购，那么很多人都会买房。要把京津冀的经济气氛活跃起来，户籍制度的改革以及与户籍制度连在一起的教育制度的改革，再加上限购的放开，会对去库存有助益。去库存的压力也会迫使企业转型。如果没有市场需求，那会是竞争力强的房企销售多一些。例如北京在户籍制度和限购没有放开的情况下，要看企业的商业模式、营销模式、与互联网的结合程度、周边的环境交通设施、性价比等等。其中重要的是与互联网的接合。
未来地产发展：与互联网深度融合
在未来三十年的时间里，养老地产会快速发展。这是周天勇的判断，但他认为目前养老地产存在两个问题：，开发商只是把养老地产当成噱头，没有去真正做养老地产；第二，养老地产实际上是亏损的。对于养老地产的转型，首先要在养老设施上真正靠近老年人，再有医疗配套服务要到位，还有养老地产的市场是分成高中低三个档次的，房企不应该单独涉猎其中一种；后小区物业管理也应当向养老型物业转变或者将之外包。
现在互联网对于人们生活的改变已经渗透到地产行业，以后大型的商业地产将会逐渐减少，如何应对未来人民生活方式的变化、工作方式的变化等带来地产的变化？周天勇预测：会产生一些新兴地产，为了保护环境，未来住宅会节能、环保、甚至发电，新能源地产将会是一种发展趋势；另外通过智能家居理念，我们可以远程控制家居。
养老地产、旅游地产、新能源地产都将引起地产圈的深度变革，还有公司的小型化、能源技术的进展、互联网技术的进展，人们生活方式的转变都将会和地产息息相关。（孙梦姝）
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据悉，在不动产登记落地之后，房地产税问题成为热门话题，经济学家李稻葵称房地产税大家都该交1%，经济学家厉以宁称当前房地产作用不可低估，没有房地产带动经济拉力不够；北京市工商联副会长张杰庭则建议说一线城市年轻人买房该降首付、加补助……
但也有一些身在行业内的政协委员未谈及地产，如宝龙地产董事会主席许健康、复星集团董事长郭广昌今年一共递交了5份提案，无一提到房地产，而针对医疗、保险和投资。
不再提“调控”
国务院总理李克强在2015年政府工作报告中表示，明显的一个变化是，与往年的政府工作报告相比较，今年针对房地产的内容中，再未提及“调控”二字。
报告表示，将加大保障性住房建设力度，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
2015年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套。农村危房改造366万户，增加100万户。新增保障性住房同比去年增长了5.7%。
要用改革的办法解决城镇化难点问题。加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，把城市危房改造纳入棚改政策范围，统筹推进农房抗震改造。抓紧实施户籍制度改革，落实放宽户口迁移政策。
建立规范多元可持续的城市建设投融资机制。发展智慧城市，保护和传承历史、地域文化。
房产税晚应于2017年实施
贾康财政部财政科学研究所原所长
中央政治局要求，财税改革的重点和基本事项应在2016年做出来。
按照这个节奏要求推测，今年应该启动立法，在2017年两会上经人大审议批准，通过后开始实施。这样才能符合中央关于改革时间表的要求。从这个意义上说，房地产税也是等不起的。
不动产登记条例3月1日开始实施，到2018年完成是指所有城市、乡村还有海洋完成登记，城市应会先完成，2017年房地产税开征的配套条件应该是对得上的。
而房地产税一方面可以将以往开征的多种间接税负担并入房地产税税种，减少大多数老百姓的税收负担；另一方面，作为直接税，房地产税的税负不能轻易转嫁。
李稻葵 清华大学中国与世界经济研究中心主任
应当把房产税看成是一个大物业费的概念，维护小区外面物业环境，是良税而不是恶税。但税率要低，而且是普世的，人人都要交，而不是一部分人交。
同时强调机制建设，纳税人要问责，要对税收使用者问责。依赖房产税来调控房价只能是杯水车薪，望洋兴叹。房产税的比例应该是低于1%，短期内也不可能成为地方税收的主要来源。
谭浩俊 清华大学中国与世界经济研究中心主任
人人都交房产税实质是对公平的破坏，可能让房产税变成又一个不合理的个人所得税，使缴税者都成了普通居民和普通购房者。至于房产税能否成为地方财政的重要收入来源的问题，他表示一方面，要看房产税政策的设计和意图，以及与之配套政策的完善和优化，使其不要出现重复征税，尤其不要伤害普通百姓和完全用于居住的住房需求；另一方面，要看税率的高低和征收范畴的大小，如果征收标准较低、范围较小，也是很难成为地方财政主要来源的。实行房产税根本的目的应当用来调节房价、平衡房价、遏制住房的过度投资，使其真正发挥对房地产市场的调控作用。
黄其森 泰禾集团董事长
建议对北京总价1000万以上住宅取消限购。像北京这类城市，总价1000万以上是个门槛，不是一般普通消费者能承受的，这几年北京每年顶多消化两三千套，无伤大雅。
放开这类住宅限购，去行政化，可以活跃市场，增加税收。北京拍卖的土地动辄楼面价都近5万元了，开发商只能往高端做，豪宅不做也要做，豪宅化或被豪宅化将是较为普遍的现象。限购松绑，是豪宅销售的出口，也是今后土地拍卖的出口。
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