[摘要] 3月19日，由住房和城乡建设部政策研究中心、中指研究院联合主办，房天下与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的第十五届中国房地产发展年会在京召开。本届年会以“新常态：进与变”主题，力邀国内外知名经济学家、政府官员、专家学者、地产大腕等共同探讨2015经济新常态背景下的中国房地产发展之路。
编者按：3月19日，由住房和城乡建设部政策研究中心、中指研究院联合主办，房天下与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的第十五届中国房地产发展年会在京召开。本届年会以“新常态：进与变”主题，力邀国内外知名经济学家、政府官员、专家学者、地产大腕等共同探讨2015经济新常态背景下的中国房地产发展之路。在此背景下，南宁房天下专访了多位楼市大佬，畅谈2015楼市新动向，汇聚多方观点，为购房者建言。
广西振业房地产股份有限公司总经理李伟平认为，南宁市作为东盟的门户，发展前景看好。但南宁具有特殊的地理位置，以及不同于其他城市的土地政策，造就了独特的投资软硬环境，城市自身的特点决定了房地产开发的新常态。对于房地产行业与互联网的融合，李伟平认为有三个关键点需要解决：一是诚信，二是支付，第三个是配送的问题。房屋也是一种特殊的商品，与别的商品不同的是，房地产不可能离开实体店进行经营，因此产品本身和客户体验两者都是重中之重。
广西振业房地产股份有限公司总经理李伟平
房天下：据2月份房天下调查数据显示，南宁房价持平占比69.69%，而涨价项目占比21.21%，出现了维稳甚至上升的迹象，您认为，南宁整体房价近期内是否有上涨趋势，您如何看待2015年南宁的房价走势？
李伟平：2015年以来南宁市房价呈现微涨的态势，而根据目前公布的数据，上个月南宁市的房价却出现了微跌。房价上涨的趋势可能会在2015年的下半年出现，就振业来说，可能也将在今年下半年进行价格的上提。
从经济学的角度来说，价格是由价值决定的，房价升高的真正原因在于目前我们的经济总体上存在通货膨胀的趋势，不断上扬的房价只是一种货币表现，因而没有必要对高企的房价产生恐惧心理。这几年的市场上不只是房产，大多数商品价格都在上升。而相较于其他商品价格上涨的趋势，房价上涨的趋势还算是非常小的。只是由于体量大，总价高，因而显得特别突出。由于通货膨胀的原因，房地产开发成本在提高，建材的价格在提高，人们的收入也在提高，房价的提高也就成了一种必然。当房价上涨时，消费者的收入也将上涨，无须过分担心由于房价高而买不起房的现象出现。
房天下：据统计，南宁3月份共计17幅地块推向市场，出让总面积为406190.39平方米，五象新区仍是供地主战场。而五象新区正是目前南宁改善性住宅以及高端住宅市场的聚集地，您觉得，这对整个南宁楼市将会产生怎样的影响？
李伟平：去年南宁推出了非常多的主题公寓，许多都在五象新区。五象新区作为供地主战场，目前的开发呈现出规模小、开发量少、周期长的特点，因此目前只有具备雄厚实力的大型房企在五象进行布局。如果振业要在五象拿地，规模就必须大一点，做小盘是不行的。就人气人流长远的规划是可以的，因为目前五象的售价并不高。
南宁面对东盟，发展前景良好，也是振业集团在广西布局的重要一城。近年进入南宁的房企当中，有许多来自深圳。深圳的房企思维比较开放，做的产品比较具有创新性，创意要强一点。有的企业比较注重修炼“内功”，有的企业更为重视市场动态。振业在南宁同样秉持“可持续发展”的战略，积极进行土地储备工作。但除五象新区之外，其他城区所提供的地块大都是旧住宅区或是拆迁改造的，给房地产开发带来了较大的难度。
在开发量规模都较小的情况下，即使像万科这样的大开发商在南宁也不是市场的领导者，大部分品牌房企都还是南宁市场的挑战者。像五象新区这样众多房企共同进行小量开发的模式，单个楼盘容易出现有价无市的情况。
房天下：春节后，随着返邕客流增多，南宁楼市也快速步入强销阶段，恰逢央行降息，业内人数预计3月中下旬，南宁将迎来年后的波推货热潮，您认为，这是否意味着南宁楼市已出现回暖趋势？
李伟平：除了政策面暖风频吹，南宁楼市的发展主要还是要靠人口基数的发展。去年南宁的GBD是3千多亿，从市民的感受来看，堵车是GBD增长的一个标志之一，说明外来人口、企业来南宁多了，增加了经济能量。另外一方面，从堵车也可以看出，土地紧张仍是制约楼市发展的一大因素。现在在老城区不大可能拿地了，只能是拆迁旧改的项目。
南宁是东盟的门户，举办世锦赛、修建场地，开发的硬环境非常好，确实要感谢政府做出的贡献，但还要注意简政放权、营造良好营商环境的软环境建设。
房天下：3月份南宁进入不动产统一登记过渡期，对于房地产市场而言，不动产统一登记实施后，会对楼市带来哪些直接的影响？
李伟平：我们认为不动产的登记没有问题，不动产登记是保护产权的必然措施。但登记后续会推出房产税，一旦推出房产税，购房者的心理就不同了。而不动产登记的实施本身带来许多疑问，比如是按套数还是按面积进行征收，房地产商在拿地缴纳的土地使用费是否可以从房产税中扣除，都是房产税的征收可能遇到的问题。但从中国特色和长远发展看来，房子作为一种特殊商品，其保值增值的作用仍然是其他产品所不能替代的，因此不动产登记的实施短期内可能会带来抑制房价的效果，而长期的影响则是微乎其微的。
房天下：不动产登记实施恰逢央行降息，二者利好政策冲击楼市。前者促使房价面临下调压力，后者降低资金成本则会促使房价上涨。此种具有“对冲性质”的局面会对南宁楼市带来何种影响？
李伟平：不动产登记和预期中的房产税征收可能会促使部分购房者减少房地产的购买和持有，不动产投资环境变得不明朗。在金融政策利好的情况下，资金有可能会流向股票市场而非不动产市场，带来一个资金流向的影响，可能会出现跷跷板效应。
房天下：互联网的发展冲击着旧有的房地产营销模式，互联网思维的运营管理方式、产品研发模式促使行业变革，“全民营销”、“合伙人制”、“社区APP”等一系列创新出现。您如何看待互联网与房地产的融合？
李伟平：房地产和互联网融合是一个大趋势，而且有加快发展的趋势。像微信营销、带客，一线城市相对比较发达，广西也跟着比较近，因为广西做这个的很多都是从深圳回来的，从那边接触一些新的理念、新的技术。互联网营销，比如电商、微信营销也有几个盘运用，但是传统营销比较多。互联网营销我们也是积极跟进的，保持关注，同时也在探讨。房子也是商品，只是不动产，网上买房也还只是个概念，落实还不是很好。网上真正意义卖房至少要解决三个问题，一个是诚信，一个是支付安全，第三个是配送的问题，即不需实际到达现场就可以解决实际体验、配套等等一系列复杂的房屋产品展示。
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