[摘要] 2015年，房地产行业结束黄金时代，进入白银时代，在这关键的“转型元年”，整个行业和市场更趋谨慎和理性，政策、市场和行业都将迎来根本变化。随着央行降准、降息，不动产统一登记等政策影响下，南宁楼市将会出现怎样的变化？对此，南宁房天下独家专访了多位楼市大佬，畅谈2015南宁楼市新动向，为购房者建言。
2015年，房地产行业结束黄金时代，进入白银时代，在这关键的“转型元年”，整个行业和市场更趋谨慎和理性，政策、市场和行业都将迎来根本变化。随着央行降准、降息，不动产统一登记等政策影响下，南宁楼市将会出现怎样的变化？对此，南宁房天下专访了多位楼市大佬，畅谈2015南宁楼市新动向，汇聚多方观点，为购房者建言。
谈政策
不动产登记对南宁楼市影响小
3月份南宁进入不动产统一登记过渡期，对于房地产市场而言，不动产统一登记实施后，会对楼市带来哪些影响？
南宁华南城住宅配套部总监谭志宏认为，不动产统一登记是国家规范管理保护产权的一种手段，并非意在调控楼市。不动产的类型非常多，房子只是其中一种，所谓的“大量抛售”也只是谣言，事实上不可能发生。不动产登记对楼市的影响非常小，甚至不会影响到楼市。
广西云景房地产开发有限公司营销总监张玉亮表示，不动产登记条例单纯是国家为了有效地甄别开发量、销售量和保有量数据上的一个关联而做出的举措。但这对房企来说是一个利好消息。不动产登记实施后，将不动产登记名录和家庭保有量进行一个非常真实的对比，能更有效地分析城市下一步的购买潜力在哪里。现如今，开发商是从房产局拿到的存货量和销售量，但并不准确地知道每年的去化量里有几成是重复购买，有几成是首次购买。所以不动产登记条例政策对房企来说，是一个可以充分利用的大数据，它不会对整体房价有致命的影响，也不足以对整个南宁市整体房价有非常大的撼动。
“不动产登记主要作用是保护老百姓的财产，对于楼市发展谈不上利好，但也绝不是一种压力。购房者容易将不动产登记与房产税的征收联系在一起，但房产税的征收也并不可怕。”南宁市天健房地产开发有限公司总经理李武雄认为。
南宁市冠四海房地产开发有限责任公司营销总监纪刚认为，不动产登记对楼市的影响应该说在前两年就已经有所体现了，因为这个消息其实挺早以前就已经有风声传出，大家也都在慢慢的调整和适应，所以说，现在这一政策的推行对于南宁楼市的影响并不是很大。
在不动产统一登记的同时，2015年3月1日，央行宣布下调各档次存贷款基准利率。不动产登记实施恰逢央行降息，二者利好政策冲击楼市，前者促使房价面临下调压力，后者降低资金成本则会促使房价上涨，此种局面会对南宁楼市带来何种影响？
谭志宏认为，不动产登记对楼市的影响微乎其微，因此跟央行降息并不会产生所谓的“对冲性质”，今年可能还有两到三次的降息机会，每次降息降准都是为购房者降低门槛，减少购房者负担，这对楼市是非常有利的。
而李武雄也表示，表面看降息与不动产登记是两个冲突的因素，但长远看来都是利好，只是会有一部分的消费者认为它是利空，带来了不利的预期，总体上说这两个政策都仍然是有利于楼市发展的。
纪刚称：“中国整体的经济目前正处于转型阶段，应该说2015年会是一个平稳过渡的一年，从政府的角度来说，肯定希望楼市能够平稳过渡，并对经济起到一定的维稳作用，所以两者对于刚需型购房者均起到了保护作用，对于楼市的回暖也会起到一定的作用。”
谈市场
楼市发展靠城市人口基数 快速回暖需新政策出台
春节后，随着返邕客流增多，南宁楼市也快速步入强销阶段，恰逢央行降息，对此，业内人士预计3月中下旬，南宁将迎来年后的波推货热潮。南宁楼市是否已出现回暖趋势？业内人士认为，楼市快速回暖还需新一轮政策出台，但楼市的发展主要还是靠城市人口基数的发展。
汉军集团董事长莫汉军认为，要真正地让市场快速回暖，还需要有进一步的政策出台，所以第四波的房地产刺激政策的出台是非常关键的。根据南宁市目前的市场情况来看，政府还应出台一些鼓励老百姓购房的政策，特别是对刚需、首套以及改善型住房的老百姓而言，通过税收的减免、首套房的首付降低、二套房的首付降低等措施组合拳的推动，即可有效促进南宁楼市的回暖。
广西振业房地产股份有限公司总经理李伟平表示，除了政策暖风频吹，南宁楼市的发展主要还是要靠人口基数的发展。去年南宁的GBD是3千多亿，从市民的感受来看，堵车是GBD增长的一个标志之一，说明外来人口、企业来南宁多了，增加了经济能量。
张玉亮提到，今年上半年开始，南宁房地产的供货量会不断增加，陆陆续续有新盘推出，从需求市场来看，很多从外地返邕置业的情况愈发频繁。
广西云景房地产开发有限公司营销总监张玉亮
李武雄则认为，楼市应该不会一直趋暖，而是呈现冷暖结合的状态。每一个行业的发展都不是一帆风顺的，早期的顺利往往来自于长期处于供不应求状态的市场。现在有所波动的市场才是处于正常的状态，未来的市场将会呈现冷暖结合的趋势。
“目前市场稍微有点回暖的迹象，至于回暖的具体情况得视市场的变化而定，毕竟这还得看国家政策的实施是否到位。但我认为今年的南宁楼市，应该还是比较平稳的，即使出现回暖，市场的变化也不会很大。”南宁市冠四海房地产开发有限责任公司营销总监纪刚说到。
谈房价
楼市发展潜力大 房价将合理上涨
据2月份房天下调查数据显示，南宁房价持平占比69.69%，而涨价项目占比21.21%，出现了维稳甚至上升的迹象，对此，南宁整体房价近期内是否会有上涨趋势， 2015年南宁的房价的走势如何？业内人士均认为，今年南宁楼市发展潜力较大，需求旺盛，房价将会出现平稳而合理的上涨趋势。
莫汉军认为，目前南宁房价持平的占大多数，涨价项目占了接近五分之一，房价出现了上升的迹象，这些与国家的政策有着很大的关系，随着央行降息、降准等众多利好政策的扶持下，购房者也会纷纷出手，届时，整个南宁房价就会出现平稳而合理上涨的趋势，再加上往后国家可能出台的第四波政策的刺激，将进一步加强楼市上涨的趋势。
汉军集团董事长莫汉军
谭志宏也表示，2015年南宁房价会出现合理上涨，但其增长幅度将取决于市场，目前南宁的房价是相对较低的，十年前南宁的房价是三四千，是深圳的一半，但是十年后深圳的房价已经两万多了，南宁才七千多，接近四倍的价差，所以说南宁的发展空间还是非常大的。此外，2014年房价小步快跑的一个情况也说明了2015年南宁房价将会上涨。
“价格走势是供需关系的反映，供大于求的时候价格下跌，供不应求的情况下价格才会上扬。从2014年的数据看来，南宁的房价整体已经呈现微涨的趋势。现在南宁的房价仍在部分上涨，说明楼市发展潜力巨大，未来需求旺盛。”李武雄说到。
此外，李伟平、张玉亮、纪刚也均认为，2015年南宁房地产的整体价格将比去年稍微好些，房价也会有一个稳定上涨的趋势，但涨幅并不会太大。
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