[摘要] 3月19日，由住房和城乡建设部政策研究中心、中指研究院联合主办，房天下与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的第十五届中国房地产发展年会在京召开。本届年会以“新常态：进与变”主题，力邀国内外知名经济学家、政府官员、专家学者、地产大腕等共同探讨2015经济新常态背景下的中国房地产发展之路。
编者按：3月19日，由住房和城乡建设部政策研究中心、中指研究院联合主办，房天下与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的第十五届中国房地产发展年会在京召开。本届年会以“新常态：进与变”主题，力邀国内外知名经济学家、政府官员、专家学者、地产大腕等共同探讨2015经济新常态背景下的中国房地产发展之路。在此背景下，南宁房天下专访了多位楼市大佬，畅谈2015楼市新动向，汇聚多方观点，为购房者建言。
南宁龙光房地产开发有限公司营销总监罗媛媛认为，转型年的进与变主要在于三个方面：一线房企的进入带来的新一轮洗牌，南宁楼市由卖方市场进入买方市场的转变，以及从重视产品经济性到重视硬件质量、软性服务的转变。龙光在南宁深耕十年，个大盘——普罗旺斯社区已得到深入的认可，龙光擅长大盘开发、集群管理的特点也受到了广泛的关注。十年以来，龙光致力于与南宁的城市发展同步，争取带动城市区域的发展。
南宁龙光房地产开发有限公司营销总监——罗媛媛
房天下：房地产黄金十年之后，2015年整个行业和市场将更趋谨慎和理性。政策、市场和行业都将迎来根本变化，2015年被赋予“转型元年”。更有甚者说，颠覆型的转变才是房企出路，对此，您如何看待？
罗媛媛：“转型”这个概念，我认为至少包括三个方面：，从土地市场的角度来看，目前前十的一线房企已经纷纷进入南宁，它们都具有非常丰富的操盘经验，本地市场面临着新一轮的洗牌，而政府则在无形之中推动着这一轮洗牌；第二，从市场力量对比看来，南宁市场长期以来都是卖方市场，消费者的许多需求处于被忽视的状态。而在今年，产品和营销手法发生了种种改变，折射出南宁楼市正在转变为买方市场，消费者有望真正成为“上帝”；第三个转变在于产品。新的面积计算办法禁止了“偷面积”的行为，这种开发商将自身利益大化的陈旧方法面临淘汰，房地产开发的重心得以转移到产品本身。如户型设计怎样做到实用、好用，外立面、小区的主题建设开发、园林的设计如何做出创新，所有硬件的打造都会更加受到重视。
至于龙光地产，今年也适应市场的变革，于3月22日将“龙光会”业主团体正式带入南宁，切实做到将顾客摆在位、将产品质量作为工作重点。龙光会服务于所有已成交的业主，由龙光特有的客户关怀部进行管理。在传统的房地产开发模式中，建设方交房之后往往迅速地将物业责任传递给物业管理方，期间产生的房屋质量问题无人解决。而龙光会的出现目的就在于延长开发方的业主服务，从开发到居住环节层层确保产品质量，让业主真正得到满意的新家。如交房前，龙光会就会提前组织业主参观房屋，业主在考察过程中发现的任何瑕疵都可以及时提出，在正式交房之前由开发商进行整改工作。目前，龙光在南宁共有6大楼盘，龙光品牌已深入人心。南宁龙光会成立之后，不仅交房品质将得到严格监控，组织的户外活动也将让业主与业主之间的关系更加熟悉、亲密。龙光会将让南宁的龙光业主付出不及二线城市的房价，就享受到一线城市的全程服务，这就是龙光在转型中做出的重要的一个进与变。
房天下：据2月份房天下调查数据显示，南宁房价持平占比69.69%，而涨价项目占比21.21%，出现了维稳甚至上升的迹象，您认为，南宁整体房价近期内是否有上涨趋势，您如何看待2015年南宁的房价走势？
罗媛媛：在整个房地产行业，3月份的数据参考价值有限。由于春节返乡、外出旅游等原因，每年在3月进行置业的顾客数量都比较有限，因此涨价的现象既是小范围的，也是特殊的，难以预测整个2015年的房价走势。
回到整体房价走势的问题，南宁作为一个后发展城市，楼市受到的国家政策的影响小于城市软硬环境的影响。两会对于房地产行业的态度虽是利好，但无论国家对楼市吹冷风还是暖风，由于南宁的房价本身对于政策的依赖性较小，因此房价走势始终要回到城市建设上来谈。目前南宁可以说正在成为准二线城市：人口和土地规模将近达到二线城市的规模，而居民收入和城市建设距离二线城市还有很大差距，因此整体房价调整的空间比较大。
今年的南宁城市建设，对楼市产生重大影响的有两个重要因素。一是东站的开通，二是地铁的建设。东站的开通展现城市扩张的图景，与外省的距离也大大缩短，如广州就缩短到3，可以实现一天之内往返。包括东站在内的新南宁建设预示着整体房价仍有新爆点。其次，地铁的建成通车则影响总体房价的均衡。尤其是西乡塘版块、江南区和五象新区，由于地铁1号线预计在年内通车，这些原本欠发达的片区到达城市中心的时间与经济成本都大大降低，有望得到长足发展。以往青秀区房价高至老城区两倍的状况将被改变，城区房价整体趋向平衡。
房天下：据统计，南宁3月份共计17幅地块推向市场，出让总面积为406190.39平方米，五象新区仍是供地主战场。而五象新区正是目前南宁改善性住宅以及高端住宅市场的聚集地，您觉得，这对整个南宁楼市将会产生怎样的影响？
罗媛媛：老城区由于硬件环境的局限，难以做出更好的开发。如道路的狭窄、交通的不便，配套的老化和落后，再加上这些区域都是具有一定历史的城市居民区，决定了这些土地不适合、也大不可能被用于房地产开发。
五象新区相当于一张白纸，相较于老城区具有相当大的可塑性。随着品牌房企的进入，市民在五象新区看到了更先进的生产力，看到了优质企业强强联合共同开发下的新城市样貌。就像前不久武鸣撤县设区，同样让市民看到了政府推动南宁进入准二线城市行列的决心。在这样的决心下，五象新区进行开发的软硬条件俱佳，有望成为继东盟商务区之后的又一个高端城市集群带。作为城市发展的重要部分，它将助力南宁市的长期发展。
房天下：春节后，随着返邕客流增多，南宁楼市也快速步入强销阶段，恰逢央行降息，业内人数预计3月中下旬，南宁将迎来年后的波推货热潮，您认为，这是否意味着南宁楼市已出现回暖趋势？
罗媛媛：3月中下旬由于新政还未出台，政府风向标还未明朗，因此楼市是否回暖难以预测。并且根据3月下旬之前的数据来看，羊年的南宁楼市仍是平淡开局，总体来说处在一个不稳定状态。
然而，从两会召开到结束，我们可以明显地看到楼市确实出现回暖趋势。就龙光自身的数据来看，各盘入场量达到了3月前的2-3倍，成交量达到了平均每天12-15套，多的时候还达到了20多套。这样的数据可以看出消费者的信心指数已经发生了触底之后的反弹，楼市整体看涨。
从南宁全市来看，近期内出让的地块也达到了20幅，共计59万㎡。这样的供地量表明了目前市场上的大量品牌房企将长远地留在南宁进行开发，因此正积极进行土地储备甚至年内开发。因此回暖趋势是显著的，楼市未来较为乐观。
房天下：3月份南宁进入不动产统一登记过渡期，对于房地产市场而言，不动产统一登记实施后，会对楼市带来哪些直接的影响？
罗媛媛：这是一个广受关注的问题，但目前还远未进入实施阶段，对楼市带来的影响极不明朗，任何预测都为时过早。
房天下：互联网的发展冲击着旧有的房地产营销模式，互联网思维的运营管理方式、产品研发模式促使行业变革，“全民营销”、“合伙人制”、“社区APP”等一系列创新出现。您如何看待互联网与房地产的融合？
罗媛媛：业界对于营销有一句著名的话：“把客户送到家”，意为让客户在进家门之前都在接触产品的信息。而互联网营销将这一理念变成了“把客户送入梦乡”，得益于移动App的开发运用，客户躺在床上就能通过手机终端了解产品信息。直到进入梦想之前，都在对产品进行了解和体验。
房地产营销也是如此，客户了解得越多，就越能买到心仪的产品；而对于业内来说，作为产品的提供者，我们对客户了解得越多，对营销就越有利。因此互联网对房地产行业的影响是积极的，业界也永远期待更真实、更立体的一个平台的出现。
房天下：3月19日，第十五届房地产发展年会在北京将举办。针对目前的市场现状与2015的发展趋势，本次主题为《新常态：进与变》。您是怎样理解2015房地产界的“进与变”的？
罗媛媛：“新常态”不仅是习主席重点强调的一个关键词，对于房地产行业来说，它也是每个开发商在每个年度都会思考的问题。如何巩固市场占有率、如何进行推进和创新的工作，也是龙光一直以来所关注的。
龙光在南宁深耕十年，个大盘——普罗旺斯社区已得到深入的认可，龙光擅长大盘开发、集群管理的特点也受到了广泛的关注。十年以来，龙光与南宁的发展同步，并致力于带动城市区域的新发展。在新常态下，龙光也期待与新进入的品牌房企一起努力，共同开发这座城市。
业内人士谈2015南宁楼市
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