[摘要] 今年以来，在省城购买首套房、二套房、公积金贷款买房时的首付比例均有所降低。而从之前几年来看，但凡首付比例调整，总会存在银行贷款基准利率调整的“身影”，而这些相辅相成的调控政策，一次又一次的影响了楼市的进程。
近日，央行松绑二套房首付，由原来的低6成降至低4成，在收紧了近5年后，二套房首付比例降回2010年水平。这并不是今年一次关于购房首付的调整，记者整理发现，今年以来，在省城购买首套房、二套房、公积金贷款买房时的首付比例均有所降低。而从之前几年来看，但凡首付比例调整，总会存在银行贷款基准利率调整的“身影”，而这些相辅相成的调控政策，一次又一次的影响了楼市的进程。
房价“跟着房贷走”
去年以来，央行连续两次降息，导致房贷基准利率连续下降。五年期贷款基准利率从6.55%下调至5.9%。同时，利率上浮空间由1.1提至1.3倍，各银行房贷折扣差异进一步被拉开。记者梳理2010年以来房贷基准利率变化趋势发现，房贷调控呈现先紧后松的走势，并且基本与国家对房地产行业调控的力度成正比。
2010年“国十一条”及“国十条”相继推出，国十一条虽然是“国四条”的细化，然而其措辞明显比后者严厉，抑制性的内容远多于支持性的内容。
同年4月，“国十条”的房地产调控文件紧锣密鼓的出台。自此，房地产市场正式进入新一轮调控状态。“国十条”将90平方米以上的首套房贷首付比例严控在30%以上，二套房首付比例更达到50%以上。同时，要求对商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，根据风险状况，第三套及以上住房贷款暂停发放。并强调，地方政府在调控房地产行业上的责任。在愈加严厉的调控力度下，2010年11月，五年期贷款基准利率上调至6.4%
2011年，政府对房地产的调控愈演愈烈。甚至各地纷纷开始出台“限购令”，这是有房地产调控以来严厉的控制需求的政策，充分表明了房地产调控一定要取得成效的决心。同时，五年期贷款基准从6.6%跃至7.05%。“限购令”的实行和房贷基准利率的大幅升高让省城楼市开始降温，房价涨势也得到遏制，2011年1月，省城新建住宅均价为8422元/平米，到了2012年5月，甚至降到了8368元/平米，这也是省城房价经历的有史以来长时间的下降期。
2013年，“限购令”仍在扩大，并且更有针对性。政策首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收，增大了购房者的交易成本，对二手房市场产生了明显影响。
随着调控力度的进一步加大，省城楼市房价增长的势头开始变得缓慢，整个2013年，省城房价仅从8717元/平米上涨到了8753元/平米，涨幅几乎可以忽略不计。但市场上的观望情绪却开始逐渐浓郁，2014年，省城楼市几乎迎来历史上惨淡的一年，虽然取消限购政策让楼市“网签”变得热闹，但从真实的成交来看，大部分房企都难以完成年初所定下的任务。“救市”的态度一直持续到2015年，季度政府出台各项政策，3月3日再次降息，3月16日，公积金贷款方面放宽了首套房认证标准，3月30日，国家对二套房的限制再次放宽，首付由6成改至4成。林林总总的政策，都在表明，政策已经由“紧缩”至“宽松”的方向发展，救市举措也愈加丰富。
房贷基准利率10年变22次
房贷基准利率的变化关系着购房者的切身利益，记者梳理发现，自2005年以来，央行对于5年以上贷款基准利率进行了22次调整，而从趋势上来看，则呈现“前松后紧”的走势。
2005年3月，5年以上贷款利率上调至6.12%，这也拉开了其不断上涨的序幕，在经历了7次小幅的调整后，于2007年9月上涨至7.83%，达到近5年来的顶峰，记者计算发现，如果按照现在房贷基准利率5.9%计算，以贷款100万，贷30年为例，相比2007年，现在贷款仅利息便可省下46.37万元。
在2007年之后，房贷基准利率基本呈现出下降趋势，并且调整次数不断下降，在经历了14次调整后，今年3月下降到了5.9%的10年来低点。
记者发现，房贷利率的调整与市场表现离不开关系，在省城甚至商品房市场刚刚起步的2005年左右，房贷利率呈现一年多调的现象，甚至仅2007年1年便调整了5次。而在2008年以后，这样的调整开始变得少起来。同时，房贷利率的走势也与楼市销量有着明显的“重叠”，2008年到2011年间，房贷基准利率基本保持在6%左右的较低位置，而这段时间也是省城楼市为火爆的一段时期，到了2011年，房贷基准利率再次回到7%以上，伴随着限购政策的执行，楼市销量开始急转直下，而去年以来连续两次下调房贷基准利率后，楼市再次开始向暖。
8.5折房贷已多年未见
记者发现，在总体趋势上，银行对房贷的打折力度跟国家对房地产的调控力度基本上成反比。“紧缩”政策下，银行普遍折扣低，甚至取消打折优惠；在“宽松”的政策下，则与之相反。不同时期也有不同表现。
2008年以前，济南各大国有银行打折的力度保持在8.5折到9折之间。2010年，轮房地产调控政策出台，全面告别7折优惠，低折扣为8.5折。有些银行甚至取消了优惠政策。
2011年，信贷额度紧张，中小银行均执行基准利率，四大银行低折扣保持在8.5折。2012年3月，济南出台房价控制目标后,银行房贷利率并未一升到顶,符合条件的客户仍有可能拿到优惠。多数银行8.5折的折扣已取消。
2014年，9月30日，央行新政中规定“首套房利率低可打七折”，但是政策颁布之初，大部分股份制商业银行对此似乎并不“感冒”。只有少数执行9.5折的折扣。
2015年，各种新政陆续推出，公积金贷款首套房5年以上利率已调整为4%。国有四大行首套房多已取消利率上浮政策,首套房贷款执行基准利率,但暂时没有折扣。去年此时,国有四大行首套房利率全部上浮5%。国有银行之外,股份制银行口风普遍宽松,多声称首套房贷利率可打折目前折扣都在9.5折左右。
历年房贷政策变化一览
●2010年4月15日
国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
●2010年4月17日
国务院：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
●2010年11月3日
中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。
●2011年1月27日
国务院出台新国八条贷款购买二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。同时，要求调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。
●2014年9月29日
央行：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再购买第二套房执行首套房贷款政策。
●2015年3月30日
中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会：对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%；用公积金贷款，首套房首付降至20%;二套房首付降至30%。
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放眼2015年楼市，“小阳春”表现喜忧参半。忧的是楼市在今年季度楼市成交整体表现平淡；喜的是在3月的后几天，7部门相继出台有关房地产调控的利好政策。
从土地、建设，到信贷、税收，与房地产市场多个环节相关的政策出现变化。2015年房地产调控的大幕就此拉开。
多种利好新政接连出台
自去年“9·30”新政以来，种种利好房地产市场的政策已经逐步释放，央行已进行两次降息、一次降准，释放了一定的流动性（指资产能够以一个合理的价格顺利变现的能力）。业内认为，至此，房企资金紧张程度得到很大缓解，房地产信贷具有放松的空间。
“两会”一直被视为楼市的风向标，基本可以定调今年中国楼市的主旋律。而在刚刚结束的“两会”上，政府工作报告中提出“支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，与2014年表述有着明显区别，并未出现“调控”“抑制”等词汇，而是用了“支持”“促进”。
央行降准降息，不动产登记施行，两会定调后，多种新政接连出台。紧接着，央行下调二套房首付比例至4成，同时财务部发文，购买2年以上住房免征营业税。业内人士指出，“房地产市场迎来了决定性利好，直接为市场增加了有效购买需求。预计各地方政府将出台更积极、激进的松绑政策。”
政策将继续救市？
在330等多项政策组合拳出台后，不少业内人士猜测，根据今年中央在针对房地产市场的调整思路，为了稳定住房消费、让房地产市场进一步去库存，未来还将有救市政策出台。
对此，援引华夏时报文章可作出回应，房地产救市政策是否出台，主要取决于房地产投资增速以及房地产销售数据是否回升，如果不明显，政策还会继续放松，地税的一半以上是由房地产及相关上下游产业链提供，加之新兴产业的体量尚难对冲传统产业的收缩，房地产的地位仍举足轻重。
甚至有声音指出，此次房地产调控新政的出台，是为了稳定和支持自住消费和改善型消费，不能理解为是政府的救市行为。
在2015两会政府工作报告中，“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”尤为抢眼，仔细研究3月底7部门相继出台的房地产新政会发现，不搞一刀切、因地制宜、因城施策成为大的亮点。
清华大学房地产总裁班客座教授杨文斌先生在某研讨会上指出，“目前中国房地产的需求没有问题，而结构是大问题，城市的分化特别严重。总结起来是，一线城市无病可治，二线城市各自为阵，三四线城市无药可救。在二线城市中，2014年的数据显示三个城市表现好，南宁是其中一个。”
一季度南宁在大环境下，各项政策红利也不断涌现。 目前南宁等市已在探索实施棚户区改造“以购代建”模式，也在不断优化住房公积金政策，用公积金购买保障性住房、公积金贷款限额也提高了，市民享受到了更多便利。另外，消息称广西将加大财政支持新型城镇化发展力度，促进全区城乡区域协调发展。
3·30新政后，在南宁房产交易大厅咨询业务的市民增多
南宁开发商普遍认同的是，南宁房地产市场环境相对稳定健康，没有较大供需矛盾。去年“9·30”新政出台，南宁才宣布解限，在二线城市中属于较晚解限的一个，这也是基于南宁实际情况而定的。近年来，在一轴两带三中心的规划指导下，南宁重点向南发展，拟投资2800亿元开发五象新区对接东盟。在一系列开发建设大潮下，五象新区不负众望成为南宁房地产新高地。
房天下数据监控中心统计到，2015年3月份，商品房签约8350套，环比上升69.89%，较2014年同期上涨31.48%；签约面积750733.73平方米，环比增加272893.49平方米。在政策利好支持下，南宁楼市成交量也呈现回升态势，为羊年楼市打下了一个良好的开端。在“3·30”房贷政策之后，南宁已有部分楼盘发布即将提价的通知。但是有业内人士表示，房贷新政虽有刺激作用，但房价大幅上涨的可能性不大，因为从现阶段来看楼市整体处于供过于求阶段，开发商提价只会面临有价无市的被动。
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