[摘要] 近期，曾经豪夺南宁地王的一家房企陷入老板“失联”、楼盘停工的危机，２０００多名业主权益严重受损。危机之下，开发商与银行互相指责，政府介入协调。
近期，曾经豪夺南宁地王的一家房企陷入老板“失联”、楼盘停工的危机，２０００多名业主权益严重受损。危机之下，开发商与银行互相指责，政府介入协调。
背景显示，这家房企的母公司本是搞钢材贸易为主，近年来多元扩张“冒进”房地产，结果遭遇重创。这一事件暴露出楼市发展变化中的哪些问题？新华社记者进行了调查。
开发商、银行互相指责资金链危机谁之过？
今年２月２５日，在推迟交房近２个月后，南宁市红日山湖楼盘的业主们按约定来收房，看到的却是紧闭的大门和一纸停工告示。更令业主紧张的是，不仅工地停工、售楼部关门，他们也已无法与开发商负责人、售楼人员取得联系。
开发商广西红日东升投资有限公司在告示中称，去年下半年，项目贷款银行农业银行突然中止放贷导致建设资金紧张，并登报对红日山湖销售资金实行封闭管理、造成业主恐慌，“出于无奈，红日山湖必定暂时停工。”“公司决定解散项目贷小组，全权交给农行托管，延期交房由贵行自行负责。”
农行广西分行营业部相关人员表示，农行于２０１３年批复同意投放６亿元贷款用于红日山湖项目建设，专款专用，到２０１４年３月已经累计发放贷款４．４５５亿元。根据网签销售情况，红日山湖项目销售面积已达２０多万平方米，按市场均价计算销售额已达１８．８２亿元，如加上公司项目自有资金及农行投放的按揭贷款，总投入已达２９．２７５亿元，远远超过调查时项目总投入的１６．３９亿元，而开发商一直未按信贷监管要求向农行如实反映楼盘销售情况，回笼至指定监管账户的销售货款也只有１．９亿元。
“我行发现红日公司大量挪用销售货款和抽逃销售货款的行为后，多次责令其资金归位，但公司一直不配合、不整改，且擅自到房管部门对农行抵押物非法撤押，严重威胁银行债权安全，在这种情况下，农行暂停了余下的项目贷款的发放。”农行人员表示。
部分业主还反映，开发商还存在“一房多卖”嫌疑，已经交钱购买的房子被抵押给了小贷公司。
虽经各方联系，红日公司法人代表张功科至今不肯露面，只派人出来处理此事。参与处置此事的南宁市相关部门负责人表示，虽然红日公司出现资金链断裂问题，但并非资不抵债，目前政府部门正在协调，以推动楼盘尽快复工。
从高调扩张到问题频出
号称“中国房企５００强”的红日公司曾高调活跃于南宁房地产市场。２００９至２０１０年间，红日公司连续拍得南宁多个地块。２０１０年３月，红日公司以单价８６５０万元／亩、总价１５．９２亿元夺得南宁地王，创下南宁土地出让史上的新纪录。
知情人士表示，红日公司老板早通过钢材贸易积累了雄厚资金，随后进军房地产市场。据红日公司官网介绍，广西联航·红日集团创建于１９９３年，注册资金为１．２亿元，是一家以经营钢材贸易为主，投资领域涉及房地产开发、物业服务、港口码头、矿产开发、铁矿贸易、物流仓储以及酒店等多元化、跨行业经营的大型民营企业集团，旗下设有十多家全资子公司，分布在广西、天津、云南等地。
有业内人士分析，红日资金链出现问题，或许涉及钢材贸易等其他方面的经营问题，但其在房地产市场采取的激进策略及对市场调整变化的判断不足可能是主要原因。
事实上，２０１０年红日在拿下“天价”地王之后不久就传出退地消息。今年１月，广西联航投资有限公司开发的钦州红日国贸楼盘的业主也举报称，开发商未对签订的购房合同进行备案，也联系不上了。
业内人士认为，红日公司的危机凸显了近年来部分企业盲目进军房地产行业的恶果。南宁市房地产业协会会长、广西保利置业集团董事长吴光明表示，在前几年楼市热潮中，各种资金纷纷进入房地产市场，“资金、人才、管理等方面的储备和经验都没有就高价拿地，助推了楼市的不正常发展，也为后续开发建设埋下了隐患。”
房企洗牌趋势将加快
广西地王危机并非个案。受楼市低迷、信贷紧缩等影响，去年以来，河北、河南、江苏、安徽、江西等多地出现房企资金链断裂问题。河北邯郸金世纪、万聚、卓峰等开发商还涉及非法集资，出现还本付息困难，一些项目停工。
据相关统计，沪深两市７５家上市房企公布的２０１４年年报显示，平均负债率为７４．０５％，短期借款同比大增２９．３３％，房企偿债压力大，资金链紧张已成公开的秘密。国家统计局年初公布的数据显示，２０１４年房地产开发企业到位资金同比下降０．１％，而２０１３年增长２６．５％。
有业内人士认为，目前在楼市“去库存”背景下，金融机构仍将严格防范房企风险，一些中小房企资金面仍将持续紧张甚至出现资金链断裂问题。
中国房地产研究会副会长胡志刚表示，当前楼市总体发展环境和趋势已经发生转变，房地产企业也将迎来新一轮洗牌，一些此前高速扩张、高价拿地或者产品比较粗放的企业将被逐步淘汰出局。
万科发布的年报也认为，房价单边上涨、规模整体膨胀的黄金时代已经结束，住宅行业的利润率和将逐渐回到社会平均水平，房企出路在于创新和改革。
专家提醒，在房企新一轮洗牌过程中，应该强化政府“有形之手”在风险防控、危机位置等方面作用，维护消费者权益和市场稳定。
吴光明表示，鉴于开发商“跑路”事件屡屡发生，政府部门应对区域内房企特别是中小企业进行摸排。危机一旦发生，可派出监管小组对后续经营管理进行全程监管，或通过市场化手段引入新的投资者逐步化解危机，而对于“跑路”的开发商应该从重追责。
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近期楼市利好政策频出，但并未扭转楼市的下行态势。昨日，国家统计局发布了房地产开发和销售情况，1-3月份，商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，商品房待售面积达到64998万平方米，创下一年以来库存新高，同比增长24.6%。
业内人士分析，在成交不振及高库存的基础上，房地产开发投资增速进入中速发展阶段，房企拿地积极性不高，地方政府的土地财政也受到影响。另外，开发商今年上半年仍会以“平价走量”为主，在多项政策利好下，一二线城市的房价可能会出现上涨，三四线城市则涨价动力不足。
一季度房地产开发投资增速回落进入中速发展阶段
统计局发布的数据显示，今年1-3月份，房地产开发投资16651亿元，同比名义增长8.5%(扣除价格因素实际增长9.5%)，增速比1-2月份回落1.9个百分点。分区域来看，只有中部地区的投资增速提高，东部和西部地区的增速持续回落，且降幅较上月有所扩大。
“一季度的数据比预计的要糟糕，反映了目前房地产市场投资缺乏动力”，某房地产研究院研究员严跃进分析，今年季度各类松绑政策纷纷出台，楼市发展环境较好，但近期很多资金流入了股市，而非实体经济，这使得包括房地产市场在内的部分资金被抽走。
严跃进指出，房地产投资降温已成定局，但这是相对于过去的高位投资而言。横向比较，房地产投资增速总体上仍高于其他行业，只是房地产行业由高速进入了中速增长阶段。
随着楼市的持续低迷，地方政府的土地财政也受到了影响。数据显示，1-3月份，房地产开发企业土地购置面积4051万平方米，土地成交价款1123亿元，二者同比分别下降了32.4%和27.8%。
“土地财政受重创成为不可避免的话题”，在严跃进看来，目前地方政府面临两个尴尬，，受制于库存压力，地方政府土地出让受到比较严格的管控；第二，目前房企拿地积极性不高，对于土地的意向价格也出现下调。
值得注意的是，1-3月份，土地购置面积的降幅超过了成交价款的降幅，这也意味着，虽然土地购置面积和成交价款双双下降，但地价并没有降低，反而提高了。严跃进分析，土地市场的价格涨势基本没有周期波动特征，土地价格受稀缺性等因素影响，总体处于上涨态势。中原地产首席分析师张大伟也认为，整体土地价格在上涨，特别是一二线城市的涨幅比较明显。
一季度楼市销量下跌库存高企 三四线城市涨价动力不足
除房产投资增速外，商品房成交量同样不容乐观。统计局数据显示，1-3月份，商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1个百分点，其中，住宅销售面积下降了9.8%。
与此同时，楼市库存量仍在持续攀升，3月末，商品房待售面积64998万平方米，创下一年以来库存量新高，比2月末增加1076万平方米，同比增长24.6%。其中，住宅待售面积增加了639万平方米。
面对如此情况，业内人士分析，开发商在高库存状况下，“平价跑量”仍是佳的市场策略。但目前城市间存在明显的分化，某研究院提供的数据显示，截止到3月底，北京、上海、广州、深圳及天津、杭州、南京等24个一二线城市的商品房住宅库存正在减少，这意味着，三四线城市的楼市库存仍在继续增加。
针对不同的城市的市场表现，张大伟预测，“330新政”之后的成交数据显示，一二线城市的表现相对较好，三四线城市的表现较弱。预计在各地政策的频繁刺激之下，一二线城市的观望人群有望加速入市，后续房价可能会出现上涨，而三四线城市则涨价动力不足。
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