仿佛还在昨天，房地产业的暴利吸引社会资本纷纷涌入，行业甚至被戏称为“傻子也能赚钱”，也促成了中小房企的大量出现。而当行业行至今日，它们面对的却是另一番局面。
市场低迷下，高负债经营遭遇融资难和融资贵，加上项目亏损累加的后果本就足以致命，而行业洗牌期却已同时不约而至。
“不是要不要转的问题，而是市值在百亿元以下的多数中小房企都要被迫转型。”作为浙江省会杭州的房产大鳄，滨江集团(002244,股吧)董事长戚金兴如此概括当下的行业现状。对于中小房企而言，新常态下转型的求生之路如何走，已成为当前紧要的命题。
新政难挡房地产“新常态”到来
如今在浙江，房企倒闭正在成为大概率事件。
本月，上市公司宁波建工(601789,股吧)一则公告引起关注。其公告透露，与公司合作的一家当地房企陷资金链危局面临破产，而宁波（楼盘）建工超亿元工程款亦被拖欠。
无独有偶，去年下半年开始，房地产企业倒下的消息从各地频频传出：浙江清水湾置业申请破产牵出新西湖小镇“烂尾”问题；曾是民企500强的温州（楼盘）中城建设集团上月破产重组；绍兴（楼盘）多处楼盘成为“烂尾楼”，金品置业、越红房产母公司等多家当地知名企业进入破产重整阶段……
对于房企倒闭高频次出现，浙江大学教授、浙大房地产研究中心主任贾生华表示：“开发商的问题是积累下来的，主要是由于前几年投资过热的风险逐步释放。
“从市场健康发展角度看这是必要的，如果所有的冒险、头脑发热都能得到正常的报酬，那么就会鼓励这个市场走向不理性。所以市场会教育大家回归到一个合理状态。”贾生华说。
另一方面，地产商日渐缩水的业绩则更能证明“躺着都能赚钱”的时代已经过去。
以浙江杭州为例，此前发布的《2014年杭州市房地产市场监测报告》显示，有近七成房企陷入亏损困局。而从浙江房地产上市公司层面看，十余家企业去年业绩缩水已成为共象。
上月底，房地产救市动作可谓火力全开：27日，国土部、住建部提出统筹调整土地和商品房供给；30日央行降低二套房首付比例；同日财政部将个人购买二手房免征营业税的期限调整为2年。
社科院某经济学家日前在杭州表示，市场不会因为政策的回暖而告别调整，痛苦的调整刚刚到来，政策只是暂时减轻了痛苦。“在总体供给过剩的局面下，市场恢复到过去的可能性不大。政策不足以支撑房地产企业完全翻身，至少还需两年的消化期。”
贾生华则认为：“救市的目的并不是救这些开发商，房地产市场需要有一个稳定的发展，不能过度低迷，为的还是市场恢复和平稳。”他表示，当前经济进入新常态，房地产行业也同样如此。
财经专栏作家叶檀也在近日指出，地产的黄金时代已经过去，作为软着陆的经济体，中国房地产已迎来白银时代。
行业洗牌倒逼企业“壮士断腕”
对于多如牛毛的中小房企而言，在市场低迷折磨的同时，房地产行业已经开始的大洗牌，也正加剧着它们的危机感。
近年房地产市场领域内“大者恒大、强者恒强”的现象，几乎成为行业的明朗趋势。“市场集中度提升”、“大房企时代来临”等行业预言已一个个变为现实。如今中小房企的竞争优势正在逐渐失去，开始被挤出市场。
中国房地产协会研究报告称，未来部分现金流压力巨大，抗压能力相对较弱的中小房企将选择主动退出和寻求并购，大型企业则有机会进一步提升规模，从而实现行业集中程度的进一步提升。
建业集团董事局主席胡葆森曾预测，三年后过半的房地产企业将消失，目前5万家地产商3年以后有一半以上甚至更多将没有新项目可做。
贾生华介绍：“目前我们看到的一些风险暴露，比如资金链断裂等这种还是少数，多数是通过一种存量调整，比如转让股权转让项目，企业重组通过这些来释放风险。洗牌是一种优胜劣汰，对行业发展是有利的。”
杭州恒嘉地产咨询公司总经理邵恒阳告诉记者：“今后房地产市场的格局是龙头房企占据主流市场，中小房企只能在巨头竞争的夹缝中生存。行业的洗牌已经倒逼中小企业走上转型路。”
实际上，浙江开发商尤其是中小房企，对生存的担忧逐渐加剧，已成为不争的事实。
“现在很多房地产公司正处在十字路口，前进还是转向都面临着不可知的风险。”杭州某房地产开发公司总经理唐莹(化名)说，中小房企对外在拿地、销售等方面面临激烈竞争，对内融资、转型等也是挑战。
唐莹的公司在杭州属中等规模，经历了地产业的“黄金十年”，其公司也曾乘着“风口”顺风顺意。而如今的唐莹，更多的却是是对公司未来的迷茫。
“去年开始，杭州的高价地我们已经不拿了。目前消化库存是一方面，另一方面，我们一直在寻找新的转型方向。”唐莹说，自己正考虑两个方向。“一个是金融投资，一个是房地产服务业，但还没下定决心实施。”
“之前大家习惯了赚"快钱"，而现在想转却并不容易。目前有前景的行业大多是我们不熟悉的，甚至是中国人不熟悉的。钱该投到哪里去心里也没有底。”这并非只是唐莹一人的担忧。
邵恒阳向记者介绍，目前许多迟迟找不到转型路径的房企已经临时成为“投资公司”：手里的钱不够在公开市场拿地，二级市场又没有项目入手，只能先买理财产品获得维持运转。
贾生华指出：“房企尤其中小房企，按原来的思维模式和经营模式已难以为继，大多数企业要放弃这种借钱，拿地，开发，销售的套路，转型已经十分迫切。要靠自己创新、模式转变以及投资和决策水平的提高，逐步适应市场的发展，企业和企业家，要有勇气革自己的命。”
相关阅读：房地产救市新政频出 中小房企或可搭政策便车 中华工商时报
3月30日，多部门发房产新政，包括二套首付降为40%，首套房公积金贷款首付降为20%，二套房公积金贷款首付降为30%；此外，个人出售两年以上住房免征营业税。加上刚落地的国土部与住建部发布的新政，严控二三线城市土地供大于求的状态。还有此前央行宣布降息，至此，房地产松绑政策利好形成组合拳。
新政利好，当日地产股竟成领跑龙头，多只地产股疯长。近日，龙头房企万科也公布重大利好年报。同时，近期因年报业绩下滑或者首亏的公司也一路蹿红。
事实上，近期不少上市房企相继公布2014年年报，部分房企同比利润下滑、库存高企，成业界关注热点，特别是年报首亏的房企的表现尤其引人关注。
据Wind资讯统计数据显示，关注的36家已公布2014年年报业绩预警的企业中，1家续亏，6家首亏；其中，首亏房企为阳光股份、金丰投资、同达创业、荣丰控股阳光股份、亚太实业以及多伦股份，续亏企业为东方银星。
据了解，在6家业绩首亏的房企中，预计首亏额度高的是阳光股份，预计亏损5.4亿-5.9亿元，同比下降380%-460%。
年报首亏阳光股份出售项目渡难关
近日阳光股份股票市场表现良好，据机构近日分析，阳光股份出售项目帮助公司渡过业绩和资金流难关，大步走出困境，上调评级至“买入”；据悉，公司以3.3亿元出售朝阳区零售物业项目45%股权，净回笼资金2.2亿元，产生投资3945万元。出售后，公司持股比例下降至10%。
据分析，阳光股份2014年亏损，主要因为天津杨柳青项目计提减值和上海松江项目运作损失共计亏损6.8亿元，母公司利润预告则为亏损5.4亿-5.9亿元，对应2013年的1.9亿元净利润大幅下降；由此，公司负债率高企，净负债率为76%。
业内人士分析，阳光股份公司规模较小，但2011年以来扩张造成了负债率上升，也带来了经营的压力。但此次出售实现了利润和资金回笼，回笼资金已占公司正常年度资金回笼的20%，此举或为公司2015年发展赢得了新的思路和模式。
作为一家商业地产企业，目前阳光股份仍有6个自持、18个参股项目。据机构分析，公司在手项目足以支撑其走出业绩陷阱，业绩上公司经历了2013年之前的下滑和2014年的亏损，管理上高管的部分变更也将带来经营的改善，基本面探底，上调评级至“买入”。但公司业绩改善的可持续性仍存在一定风险。
营收同比少九成金丰投资谋求新转型
年报首亏的上市房企金丰投资2014年营业收入11亿元，较同期减少87.64%；归属于上市公司股东的净利润同比减少3.6亿元，较同期减少623.61%。
金丰投资表示，2014年受房地产市场交易量萎缩的影响，经营业绩大幅下滑，全年共实现收入11亿元，其中介代理业务收入1.1亿元，比去年同期减少35.63%。
据分析，2014年公司营业收入大幅下降，主要原因是因为去年同期公司出售了富豪金丰酒店，使得去年营业收入金额较大；同时，因受重大资产重组和房地产市场成交低迷的双重影响，公司日常经营业务收入也受到了较大影响，同时一些开发项目仍处于投入期。
尽管年报业绩不佳，但金丰投资坚持“投资+服务”的定位，谋划企业新一轮转型发展。公司于2014年10月、2015年1月分别成立了上海地产优家房屋租赁管理有限公司、上海地产金弘商业投资管理有限公司，将新业务开拓聚焦到房屋租赁管理、社区商业服务和社区服务平台三个方向。
据悉，旗下公司进行“专业化房地产流通服务商”的新定位，2015年正推进两项改革：一是探索门店合伙机制，调动全体员工积极性；二是按照移动互联网业务趋势改造现有业务架构，积极探索创新销售模式，实现线上线下融合销售。
业内人士分析，刚颁布的楼市新政无疑是极大促进民众住房需求，这对于定位于房地产服务如中介公司来说，无疑是极大利好；金丰投资积极开拓房产服务领域，应是明智之举。
但可以预测，2015年金丰投资依然面临着资金偏紧的局面。而且目前公司两个在建商品房项目均集中在无锡地区，且为相对高端项目，因此受到无锡市场低迷的影响较大，风险仍存。
荣丰控股业绩预告净利润下降2644.98%
早在2014年7月初，荣丰控股因为涉嫌信息披露违规，被证监会调查，就发布了下半年首亏预警。2014年近年底，荣丰控股首次发布年度业绩首亏预告表示，预测2014年年度亏损额为3500万--4500万元，净利润下降2644.98%。在已发布业绩首亏的上市房企中，荣丰控股净利润亏损幅度可能是大的了。
对于业绩变动的原因，荣丰控股表示，房地产市场整体需求放缓，市场持续低迷，集团旗下北京荣丰项目已接近尾声，长春国际金融中心项目及重庆项目尚未达到销售条件，导致业绩出现亏损。
事实上，关于净利润下降或者亏损的企业其业绩变动的原因，主要还是由于今年房地产行业颓势，销售价格下行，毛利率减少，销售不力导致项目存货增加，进而加重企业资金压力，导致净利润下滑，业内人士分析。
悲观人士认为，今年以来房地产市场持续低迷，中小房企受制于现金周转和布局过于集中等多种因素，难以平衡风险，或将面临被并购消失的命运。
但也有乐观人士表示，今年房地产救市新政频出，中小房企也有借机一搏求存发展的机会，比如，或寻求特色，或减少成本，或加快转型等等，中小房企完全可以搭乘政策利好便车，企业小，但也可以很独特很美。
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“不是要不要转的问题，而是市值在百亿元以下的多数中小房企都要被迫转型。”作为浙江省会杭州的房产大鳄，滨江集团(002244,股吧)董事长戚金兴如此概括当下的行业现状。对于中小房企而言，新常态下转型的求生之路如何走，已成为当前紧要的命题。
新政难挡房地产“新常态”到来
如今在浙江，房企倒闭正在成为大概率事件。
本月，上市公司宁波建工(601789,股吧)一则公告引起关注。其公告透露，与公司合作的一家当地房企陷资金链危局面临破产，而宁波（楼盘）建工超亿元工程款亦被拖欠。
无独有偶，去年下半年开始，房地产企业倒下的消息从各地频频传出：浙江清水湾置业申请破产牵出新西湖小镇“烂尾”问题；曾是民企500强的温州（楼盘）中城建设集团上月破产重组；绍兴（楼盘）多处楼盘成为“烂尾楼”，金品置业、越红房产母公司等多家当地知名企业进入破产重整阶段……
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“从市场健康发展角度看这是必要的，如果所有的冒险、头脑发热都能得到正常的报酬，那么就会鼓励这个市场走向不理性。所以市场会教育大家回归到一个合理状态。”贾生华说。
另一方面，地产商日渐缩水的业绩则更能证明“躺着都能赚钱”的时代已经过去。
以浙江杭州为例，此前发布的《2014年杭州市房地产市场监测报告》显示，有近七成房企陷入亏损困局。而从浙江房地产上市公司层面看，十余家企业去年业绩缩水已成为共象。
上月底，房地产救市动作可谓火力全开：27日，国土部、住建部提出统筹调整土地和商品房供给；30日央行降低二套房首付比例；同日财政部将个人购买二手房免征营业税的期限调整为2年。
社科院某经济学家日前在杭州表示，市场不会因为政策的回暖而告别调整，痛苦的调整刚刚到来，政策只是暂时减轻了痛苦。“在总体供给过剩的局面下，市场恢复到过去的可能性不大。政策不足以支撑房地产企业完全翻身，至少还需两年的消化期。”
贾生华则认为：“救市的目的并不是救这些开发商，房地产市场需要有一个稳定的发展，不能过度低迷，为的还是市场恢复和平稳。”他表示，当前经济进入新常态，房地产行业也同样如此。
财经专栏作家叶檀也在近日指出，地产的黄金时代已经过去，作为软着陆的经济体，中国房地产已迎来白银时代。
行业洗牌倒逼企业“壮士断腕”
对于多如牛毛的中小房企而言，在市场低迷折磨的同时，房地产行业已经开始的大洗牌，也正加剧着它们的危机感。
近年房地产市场领域内“大者恒大、强者恒强”的现象，几乎成为行业的明朗趋势。“市场集中度提升”、“大房企时代来临”等行业预言已一个个变为现实。如今中小房企的竞争优势正在逐渐失去，开始被挤出市场。
中国房地产协会研究报告称，未来部分现金流压力巨大，抗压能力相对较弱的中小房企将选择主动退出和寻求并购，大型企业则有机会进一步提升规模，从而实现行业集中程度的进一步提升。
建业集团董事局主席胡葆森曾预测，三年后过半的房地产企业将消失，目前5万家地产商3年以后有一半以上甚至更多将没有新项目可做。
贾生华介绍：“目前我们看到的一些风险暴露，比如资金链断裂等这种还是少数，多数是通过一种存量调整，比如转让股权转让项目，企业重组通过这些来释放风险。洗牌是一种优胜劣汰，对行业发展是有利的。”
杭州恒嘉地产咨询公司总经理邵恒阳告诉记者：“今后房地产市场的格局是龙头房企占据主流市场，中小房企只能在巨头竞争的夹缝中生存。行业的洗牌已经倒逼中小企业走上转型路。”
实际上，浙江开发商尤其是中小房企，对生存的担忧逐渐加剧，已成为不争的事实。
“现在很多房地产公司正处在十字路口，前进还是转向都面临着不可知的风险。”杭州某房地产开发公司总经理唐莹(化名)说，中小房企对外在拿地、销售等方面面临激烈竞争，对内融资、转型等也是挑战。
唐莹的公司在杭州属中等规模，经历了地产业的“黄金十年”，其公司也曾乘着“风口”顺风顺意。而如今的唐莹，更多的却是是对公司未来的迷茫。
“去年开始，杭州的高价地我们已经不拿了。目前消化库存是一方面，另一方面，我们一直在寻找新的转型方向。”唐莹说，自己正考虑两个方向。“一个是金融投资，一个是房地产服务业，但还没下定决心实施。”
“之前大家习惯了赚"快钱"，而现在想转却并不容易。目前有前景的行业大多是我们不熟悉的，甚至是中国人不熟悉的。钱该投到哪里去心里也没有底。”这并非只是唐莹一人的担忧。
邵恒阳向记者介绍，目前许多迟迟找不到转型路径的房企已经临时成为“投资公司”：手里的钱不够在公开市场拿地，二级市场又没有项目入手，只能先买理财产品获得维持运转。
贾生华指出：“房企尤其中小房企，按原来的思维模式和经营模式已难以为继，大多数企业要放弃这种借钱，拿地，开发，销售的套路，转型已经十分迫切。要靠自己创新、模式转变以及投资和决策水平的提高，逐步适应市场的发展，企业和企业家，要有勇气革自己的命。”
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3月30日，多部门发房产新政，包括二套首付降为40%，首套房公积金贷款首付降为20%，二套房公积金贷款首付降为30%；此外，个人出售两年以上住房免征营业税。加上刚落地的国土部与住建部发布的新政，严控二三线城市土地供大于求的状态。还有此前央行宣布降息，至此，房地产松绑政策利好形成组合拳。
新政利好，当日地产股竟成领跑龙头，多只地产股疯长。近日，龙头房企万科也公布重大利好年报。同时，近期因年报业绩下滑或者首亏的公司也一路蹿红。
事实上，近期不少上市房企相继公布2014年年报，部分房企同比利润下滑、库存高企，成业界关注热点，特别是年报首亏的房企的表现尤其引人关注。
据Wind资讯统计数据显示，关注的36家已公布2014年年报业绩预警的企业中，1家续亏，6家首亏；其中，首亏房企为阳光股份、金丰投资、同达创业、荣丰控股阳光股份、亚太实业以及多伦股份，续亏企业为东方银星。
据了解，在6家业绩首亏的房企中，预计首亏额度高的是阳光股份，预计亏损5.4亿-5.9亿元，同比下降380%-460%。
年报首亏阳光股份出售项目渡难关
近日阳光股份股票市场表现良好，据机构近日分析，阳光股份出售项目帮助公司渡过业绩和资金流难关，大步走出困境，上调评级至“买入”；据悉，公司以3.3亿元出售朝阳区零售物业项目45%股权，净回笼资金2.2亿元，产生投资3945万元。出售后，公司持股比例下降至10%。
据分析，阳光股份2014年亏损，主要因为天津杨柳青项目计提减值和上海松江项目运作损失共计亏损6.8亿元，母公司利润预告则为亏损5.4亿-5.9亿元，对应2013年的1.9亿元净利润大幅下降；由此，公司负债率高企，净负债率为76%。
业内人士分析，阳光股份公司规模较小，但2011年以来扩张造成了负债率上升，也带来了经营的压力。但此次出售实现了利润和资金回笼，回笼资金已占公司正常年度资金回笼的20%，此举或为公司2015年发展赢得了新的思路和模式。
作为一家商业地产企业，目前阳光股份仍有6个自持、18个参股项目。据机构分析，公司在手项目足以支撑其走出业绩陷阱，业绩上公司经历了2013年之前的下滑和2014年的亏损，管理上高管的部分变更也将带来经营的改善，基本面探底，上调评级至“买入”。但公司业绩改善的可持续性仍存在一定风险。
营收同比少九成金丰投资谋求新转型
年报首亏的上市房企金丰投资2014年营业收入11亿元，较同期减少87.64%；归属于上市公司股东的净利润同比减少3.6亿元，较同期减少623.61%。
金丰投资表示，2014年受房地产市场交易量萎缩的影响，经营业绩大幅下滑，全年共实现收入11亿元，其中介代理业务收入1.1亿元，比去年同期减少35.63%。
据分析，2014年公司营业收入大幅下降，主要原因是因为去年同期公司出售了富豪金丰酒店，使得去年营业收入金额较大；同时，因受重大资产重组和房地产市场成交低迷的双重影响，公司日常经营业务收入也受到了较大影响，同时一些开发项目仍处于投入期。
尽管年报业绩不佳，但金丰投资坚持“投资+服务”的定位，谋划企业新一轮转型发展。公司于2014年10月、2015年1月分别成立了上海地产优家房屋租赁管理有限公司、上海地产金弘商业投资管理有限公司，将新业务开拓聚焦到房屋租赁管理、社区商业服务和社区服务平台三个方向。
据悉，旗下公司进行“专业化房地产流通服务商”的新定位，2015年正推进两项改革：一是探索门店合伙机制，调动全体员工积极性；二是按照移动互联网业务趋势改造现有业务架构，积极探索创新销售模式，实现线上线下融合销售。
业内人士分析，刚颁布的楼市新政无疑是极大促进民众住房需求，这对于定位于房地产服务如中介公司来说，无疑是极大利好；金丰投资积极开拓房产服务领域，应是明智之举。
但可以预测，2015年金丰投资依然面临着资金偏紧的局面。而且目前公司两个在建商品房项目均集中在无锡地区，且为相对高端项目，因此受到无锡市场低迷的影响较大，风险仍存。
荣丰控股业绩预告净利润下降2644.98%
早在2014年7月初，荣丰控股因为涉嫌信息披露违规，被证监会调查，就发布了下半年首亏预警。2014年近年底，荣丰控股首次发布年度业绩首亏预告表示，预测2014年年度亏损额为3500万--4500万元，净利润下降2644.98%。在已发布业绩首亏的上市房企中，荣丰控股净利润亏损幅度可能是大的了。
对于业绩变动的原因，荣丰控股表示，房地产市场整体需求放缓，市场持续低迷，集团旗下北京荣丰项目已接近尾声，长春国际金融中心项目及重庆项目尚未达到销售条件，导致业绩出现亏损。
事实上，关于净利润下降或者亏损的企业其业绩变动的原因，主要还是由于今年房地产行业颓势，销售价格下行，毛利率减少，销售不力导致项目存货增加，进而加重企业资金压力，导致净利润下滑，业内人士分析。
悲观人士认为，今年以来房地产市场持续低迷，中小房企受制于现金周转和布局过于集中等多种因素，难以平衡风险，或将面临被并购消失的命运。
但也有乐观人士表示，今年房地产救市新政频出，中小房企也有借机一搏求存发展的机会，比如，或寻求特色，或减少成本，或加快转型等等，中小房企完全可以搭乘政策利好便车，企业小，但也可以很独特很美。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
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