[摘要] 时下的房地产调控政策已经回到2008年。比如，买房不限购，甚至还有财政补贴;首套住房利率打7折，首付降至3成甚至更低;降低住房公积金放贷门槛，提高贷款限额;营业税免征年限由5年改为2年等等。政策背后的实质还是通过房地产调控政策的放松来鼓励民众买房，从而稳定住房消费。
时下的房地产调控政策已经回到2008年。比如，买房不限购，甚至还有财政补贴;首套住房利率打7折，首付降至3成甚至更低;对结清购房贷款的家庭购买改善型二套住房执行首套房贷政策;降低住房公积金放贷门槛，提高贷款限额;营业税免征年限由5年改为2年等等。政策背后的实质还是通过房地产调控政策的放松来鼓励民众买房，从而稳定住房消费。
松绑调控的目的有两个：一是在房地产市场相对低迷的情形下，将行政性调控手段回归到市场化运行;二是政府希望以“稳楼市”来“稳增长”。
“稳增长”才能“稳就业”，自不必说，但还有更重要的。那就是，当前摆在中国经济面前的现实问题是必须赶在人口老龄化到来之前跨越“中等收入陷阱”。具体目标就是要保持6%到7%的经济增长，为中国经济结构转型和全面深化改革赢取时间和空间。
总体来看，今年楼市的宽松政策主要还是由鼓励一套房刚需拓展到二套改善型需求，无论是房贷政策还是税收政策的调整，都是为改善型需求提供大的便利，坚持“稳定住房消费需求”的大方向还没有改变。但是，这并不代表鼓励投资性住房需求的事情不能做，具体做不做，要视经济未来的走势而定，如果未来2到3个月中国经济的宏观层面继续承压，则楼市宽松政策将会进一步“发酵”。
首先是继续释放流动性。市场普遍预计我国已经进入降息降准周期，年内估计还会有2到3次降息，1到2次降准。不管是定向还是不定向，降息降准对楼市回暖都是利好。但是，首套房贷款利率进一步下调的空间已经不大，因为银行在利差的约束下动力已显不足。目前贷款基准利率为5.9%，首套房的利率下限是7折，也就是4.1%。而在存款利率上浮空间打开之后，部分银行5年期存款利率已经达到5.2%，打7折的话，贷款银行是要亏本的。所以，在存款利率不下调的情况下，7折利率不太可能成为主流，有可能的是二套房利率上浮10%会逐渐取消。
其次是限购政策会进一步修正。目前还执行限购政策的就剩下北京、上海、深圳、广州和三亚五个城市了。三亚年内很可能会动摇，其他四个城市估计会小范围修正。比如，取消140平米以上的非普通住宅的限购;下调非户籍家庭购房缴税和缴纳社保的年限。对于其他三线以下小城市，有可能会允许外籍人士在国内买房，也会有越来越多的城市加入购房契税返还或者直接财政补贴的队伍。
再次是调整购房税收政策。营业税免征已经从5年改为2年，进一步下调的空间基本没有了。暂停执行对非住房征收20%的个税政策是焦点，即使继续执行，也会不再按差额的20%征收，而是按交易总额的1%简易税率征收，这在年内是大概率事件。
后，也是重要的一个政策，就是国家住房银行呼之欲出。关于国家住房银行的发展模式，目前热议的有两种：一种是国家开发银行的模式，即住房银行通过发行金融债筹集资金，然后直接向购房者和开发商提供资金支持;另一种是类似美国的“两房”模式，即住房银行通过购买商业银行的住房抵押贷款来支持个人住房市场(即个人住房贷款的资产证券化)。目前来看，实行“两房”模式的概率更高。虽然国家住房银行与美国的“两房”在设立初衷和资金规模上有一定的区别，但其本质仍是给中低收入家庭融资买房，这一政策对未来住房消费的撬动作用不可估量。
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“330楼市新政”从公布至今已将近满月，关于新政规定的首付比例“商贷二套四成首付，公积金贷首套二成、二套三成首付”的落实情况，广西已于4月24日起执行公积金贷款新政，首套不论面积多大首付均为20%。但关于二套房首付四成的执行，目前广西各银行表现仍不尽相同，政策未得到彻底执行。
之前，央行、住建部、银监会于3月30日联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%；使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款家庭，再次申请住房公积金购房，低首付30%。
新政发布后，南宁楼市在接下来的时间里，表现得喜忧参半，喜的是楼市逐渐活跃度，南宁开盘及暖场活动逐渐增多，楼市出现了回暖迹象；然而，忧的是商品房成交仍时涨时跌，购房者似乎刚加理性买房，对新政持观望态度，而业内人士对南宁房价的预期，也是涨落各执一端。
南宁房产交易大厅咨询处
广西4月24日起执行公积金贷款新政
近日，去自治区政务服务中心办理公积金贷款的市民都有意外惊喜：首套房贷款低首付比例为20%，不再限制购房面积；二套房低首付已经实现从50%降至30%。据了解，4月24日起广西区直公积金中心正式执行贷款新政，这是“330新政”国家层面对个人住房贷款公积金政策做出调整后，广西方面得以落实。
值得一提的是，针对公积金贷款限额方面的问题，区直中心贷款科科长卢钊特别提醒市民，由于公积金贷款的额度受个人缴存额度的影响，每个市民之间有差异。此外，新政对公积金贷款利率调整没有说明，利率是否出现变动还看各银行的标准。
“二套四成首付”政策仍未彻底执行
关于商业贷款二套四成首付的规定，南宁房天下曾于4月14日进行一次调查，发现已经有中国银行、工商银行、招商银行、浦发银行、光大银行、中信银行等6个银行执行房贷新政，而建设银行、农业银行等银行尚未执行新政，依然执行原有政策。银行工作人员表示：“银行会考虑客户的个人信用情况、银行跟开发商的合作情况来给予不同程度的优惠，此外，销售经理也能在一定程度上给予客户优惠，但总体上是维持在新政水平。”
而在4月25日时，据南国早报报道，区直中心贷款科科长卢钊表示目前广西各银行商业贷款的执行二套房首付比例的规定各不相同，低4成，也很可能高于4成。 总的来说，二套房贷四成首付的标准仍未得到彻底执行。
业内人士对南宁房价涨落各执一端
目前广西已落实公积金贷款新政，首付新政再次得到完善，这对南宁楼市来说将会有怎样的转机？利好政策是否让楼市回暖，房价是否会上涨？
南宁华南城住宅配套部总监谭志宏认为，目前公积金利好政策才刚刚开始，后续还将会有更大的政策支持力度，来推动房地产行业的发展，一系列政策对楼市影响作用是明显的，对开发商而言，进一步降低了企业的融资成本，对购房者来说，申请贷款的条件也会相对宽松，这将会刺激更多购房者入市，因此，5月份南宁楼市或将会出现量价齐升的情况。
南宁华南城住宅配套部总监谭志宏
然而，地产犀利名嘴悬爷则表示，今年推出的政策力度已接近8成，但政策效应具有滞后性，楼市回暖需要在二季度才开始显现。5月份南宁房价将会平稳运行，不会有大幅涨价的势头，更有开发商为促销而降低房价，如中海、联发、盛天小世界等目前价格略低于市场价格。“从4月份的开盘情况也可以看出，上周大牌项目万达茂、荣和千千树开盘劲销100多到200多套，这已经是比较理想的效果了，但很多项目一年只卖到一千套房，这说明了南宁楼市库存还是比较大，因此，房价不会轻易上涨。”悬爷如是说。
政策细则不断落地 开发商认为未来还有更多新政推出
2015年上半年，从“330新政”到央行降准等政策，政策组合拳不断推出，目前也逐渐得到落地，值得期待的是，未来是否还会有更多利好政策出台来推动房地产以及各领域经济的发展？
对此， 南宁华南城住宅配套部总监谭志宏认为，今年国家整体经济发展速度较为缓慢，下行压力比较大，进而影响到了民生、就业等社会各方面的问题，而房地产作为国民经济的支柱产业，必须托起经济发展的重担，因此，国家会更加重视其发展，未来将会有更多的新政来推动。
地产犀利名嘴悬爷也表示，一系列政策的出台是国家针对经济下行压力而推出的，不论是央行降息降准，还是“330新政”等，都表明了政府的态度，即促进消费，拉动经济增长。“新政的推出，有利于开发商消化库存，同时，二套房需求将会增加，之前买不起二套房的人现在开始陆续入手，尤为重要的一点的是，新政也加速了二手房的流转，投资性需求也渐渐显露出来，更多人想通过卖掉一套从而买进二套，期间的效益可观。”悬爷说到。
地产犀利名嘴悬爷
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