[摘要] 2014-2015这两年众多一线房企争相入驻南宁，南宁楼市被赋予了更多期待。随着武鸣的“撤县改区”，安吉万达广场将全面辐射城西数千家商业服务企业和高新技术企业，成为城西中心，而安吉万达•总部国际不仅填补了城西无大型高端商业的空白，更是改变了南宁城市中心格局。提升人居生活骤变，加速安吉CBD新城的腾飞。
那么，安吉万达如何看待南宁写字楼楼市的发展？万达•总部国际如何颠覆城西写字楼时代？万达•总部国际又具有什么样的核心竞争优势呢？带着这些问题房天下走进安吉万达，专访南宁安吉万达广场副总经理张淼先生，让他为我们一一解答。
南宁安吉万达广场副总经理张淼先生
房天下：根据房天下数据中心显示，目前南宁写字楼放量是比较大的，在这样大的放量下，张总您认为未来南宁写字楼发展方向在哪呢？南宁市场是否能消化这一写字楼体量呢？同时，请问在这样的市场下，企业或投资客应该如何选择？
张淼：去年南宁写字楼产品的供应量达到83万㎡，成交量约有37万㎡，虽然供求比略微失衡，但是与其他城市如北上广、成都的情况相比较来看，南宁的市场总体还是呈现良性发展，基本没有泡沫，价格“水分”不大，能够实现有效去化。
南宁写字楼市场比较值得关注的是一个趋势问题：目前南宁主要的写字楼主要分布在五象新区和青秀区，江南区、西乡塘区——包括安吉CBD片区在内都比较少。未来南宁的写字楼发展可能与片区有关，每个片区都将发展出一个商业中心。在其中，每个区域又有自己的侧重点。比如青秀区可能以金融中心为主，五象新区则着重发展大的企业总部、中心基地，安吉片区也有自己的特点。安吉万达的目标就是真正服务于这个片区的企业，尤其是附近高新区的高科技企业及其下游产业。
现在安吉万达项目周边6公里内没有高端的写字楼，仍以传统的商务办公为主。我们曾经做过调研，附近有24-27%企业表示希望附近有高档写字楼，去满足他们的办公需求。投资客群也是如此，看重未来的租售比问题。之前的华润中心售价约2万元/㎡，租金则在150元/㎡左右。像这样不低于7%-8%投资就是投资客群所需要的，出租率的问题他们同样很看重。而且现在写字楼租金也呈现逐年递增的趋势，投资客群可以据此进行选择。
南宁安吉万达广场副总经理张淼接受采访
房天下：今年330的大利好和4.20的再次降准，楼市回暖，此外3月份武鸣实行“撤县改区”，这些利好政策给我们万达•总部国际带来了怎样的机遇，请张总为我们分析分析。
张淼：对于3月30日的利好和4月20日的降准，我们认为对于住宅影响的比较大，对写字楼市场的影响则比较有限。因为投资品更加看重项目本身，受到外部环境的影响较小。
至于武鸣撤县设区，带来的改变是日后安吉片区的辐射半径更大，原来的武鸣等县区会跟南宁市进行一个。未来在此办公的企业不仅仅辐射高新区，也不仅仅是西乡塘区，更会辐射到整个武鸣区的一些企业。影响的范围、辐射的企业数量都大于以前。
南宁安吉万达广场副总经理张淼解读本地市场
房天下：据统计，今年城西在售和即将亮相的写字楼包括有安吉万达•总部国际、安吉•华尔街工谷、大唐天成中心、台湾街•台北中心、东盟财经广场等，那相比其他写字楼项目，我们万达•总部国际具有什么样的核心竞争优势呢？
张淼：目前城西在售的写字楼很多，离我们近的是安吉•华尔街工谷。在我们看来，该项目和安吉万达并不存在太大竞争，因为它是工业用地的性质，另一个项目东盟财经广场也是住宅性质，存在较大区别。
安吉万达有两大无与伦比的优势：一是万达品牌，在万达办公本身就是企业品牌的提升，对于进驻企业的形象具有极大的帮助作用；二是万达独有的一站式配套，项目内有自己的用餐配套，包括商用餐，还有超高的电梯配比——10部电梯，超越同片区的其他写字楼。停车位配比也是傲视全市，是南宁市内停车位配比高的写字楼。
南宁安吉万达广场副总经理张淼介绍项目优势
房天下：目前项目的销售如何？都有哪些商家进驻？
张淼：项目还没有开始销售，仍然在推广期；预计会在5月底6月初进行开盘。目前商家还没有正式进驻。不过意向进驻的包括中国建筑等名企，甚至西乡塘政府也有可能在这里进行租赁——建设一个区域性的服务中心，前景看好。
房天下：近日，项目打出“抢占CBD原始股”和“多组合弹性空间”两个概念，听起来很高端，请问张总，我们该如何理解这两个概念呢？
张淼：这两个概念并不是在体现“高端”，而是凸显我们项目的价值。本身安吉CBD是政府重点打造的一个中央商务区，安吉万达作为安吉CBD的核心区位、核心项目，售价被顾客估计到了9000元/㎡左右，而目前却是“6字头”起抢。这一价格超出了许多顾客的预期，甚至让我们自己的置业顾问大跌眼镜，他们有的人还打算自己购买（笑）。
目前周边高端的写字楼是高新区政府打造的火炬大厦，只有4部电梯，现在已经不够用了，但也很抢手，租金是50-60元/㎡。对于拥有10部电梯的安吉万达写字楼，许多业主预计租金是60-80元/㎡。即使我们保守一点——因为项目还在前期推广阶段，还需要一个市场培育的过程——所以估算平均50-70元/㎡，或者就按60元/㎡去算，那么8000左右的价格，对于自购和投资客户都是惊喜，这就是抢占CBD原始股的意义。
南宁安吉万达广场副总经理张淼解读“原始股”概念
张淼：“多组合弹性空间”的作用则是对外宣传户型的弹性。项目小的户型是40㎡，大的是一整层——2000㎡，无论是刚毕业的大学生网络公司动漫公司都可以满足。比如刚毕业的大学生想成立动漫工作室、小的互联网公司等等，那么40㎡的户型就可以满足他们的要求。毕竟广西大学近在咫尺，安吉万达必然要积极打造大学生创业基地、企业孵化器。同时因为项目还高新区，有许多大型企业，他们需要高端的办公产品。这时候万达品牌就能满足他们企业形象的要求，2000㎡的空间满足他们长远发展的需要。我们的户型从三四个人组成的创业公司到大型企业都能满足，这就是“多组合弹性空间”的概念。
安吉万达广场沙盘一角
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