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经济下行加快央行降息步伐 地产行业将持续收益

中指研究院   2015-05-10 20:41

[摘要] 对本轮降息降准来说,房地产市场已经有了巨大变化,市场库存高企、有效需求不足,持续宽松货币政策将在一定程度上继续刺激市场回暖,但总体效应将不及2008-2009年显著。

5月10日,中国人民银行决定,自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。此次降息后,5年期以上贷款利率降至5.65%,为1991年以来低水平。

央行降息


RDER-LEFT: rgb(228,7,7) 5px solid; PADDING-BOTTOM: 0px; LINE-HEIGHT: 25px; BORDER-RIGHT-WIDTH: 0px; MARGIN: 5px 0px 13px; PADDING-LEFT: 10px; PADDING-RIGHT: 10px; FONT-FAMILY: 微软雅黑; WHITE-SPACE: normal; BORDER--WIDTH: 0px; BORDER-BOTTOM-WIDTH: 0px; COLOR: rgb(228,7,7); FONT-SIZE: 16px; PADDING-: 0px; -webkit-font-smoothing: antialiased" class="ue_t">经济数据表现不佳仍为此次降息主因


2015年1季度中国GDP同比增长7.0%,为2009年以来低水平,受“三期”叠加影响,经济动能低于预期。4月份,CPI同比上涨1.5%,环比下降0.2%,物价水平虽然趋于稳定,但需求疲弱仍然持续,整体经济仍面临进一步下行压力。针对此次各方预期中的降息,央行相关负责人表示“当前,国内经济结构调整步伐加快,外部需求波动较大,我国经济仍面临较大的下行压力。同时,国内物价水平总体处于低位,实际利率仍高于历史平均水平,为继续适当使用利率工具提供了空间。“可见,经济下行压力背景下,央行的货币政策操作空间将进一步放大。在这一过程中,房地产市场需求有望受货币刺激继续受益,行业回暖趋势将进一步延续。”


RDER-LEFT: rgb(228,7,7) 5px solid; PADDING-BOTTOM: 0px; LINE-HEIGHT: 25px; BORDER-RIGHT-WIDTH: 0px; MARGIN: 5px 0px 13px; PADDING-LEFT: 10px; PADDING-RIGHT: 10px; FONT-FAMILY: 微软雅黑; WHITE-SPACE: normal; BORDER--WIDTH: 0px; BORDER-BOTTOM-WIDTH: 0px; COLOR: rgb(228,7,7); FONT-SIZE: 16px; PADDING-: 0px; -webkit-font-smoothing: antialiased" class="ue_t">货币宽松调整效应已显现,楼市企稳回升

央行降息

宽松化的货币政策加之330政策对自住和改善性需求的持续支持,房地产市场的复苏趋势已较为明朗,此轮降息必将进一步强化市场各方对楼市回暖持续性的信心。去年11月,此轮信贷政策宽松化调整正式开启,近半年内央行两次降息两次降准,存贷款基准利率存款准备金率的下调交替进行。今年,中央政策聚焦稳增长、促消费,一季度组合出招改善市场供需环境,降准降息、降低二套房首付比例以及公积金政策再宽松,多层利好叠加促使3月后楼市成交量逐步企稳回暖。根据中指研究院50个代表城市周度成交数据,3月商品住宅成交面积每周递增,政策效应初步显现。4月成交复苏之势继续保持,第16周成交量达今年以来高值,较上年同期增长27%,楼市明显企稳升温。在此背景下的新一轮降息,势必将进一步强化楼市回暖的根基。

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但与历史同期的货币宽松相比,本轮房地产市场回升幅度将较为有限。回顾历史,上一次较大力度的货币宽松出现在2008-2009年间。当时,央行五轮降息、四轮降准,采取了适度宽松的货币政策,有效的化解危机,促进经济回温。对房地产来说,除去春节淡季影响,2009年商品房、住宅的销售额和销售面积明显出现反弹。对本轮降息降准来说,房地产市场已经有了巨大变化,市场库存高企、有效需求不足,持续宽松货币政策将在一定程度上继续刺激市场回暖,但总体效应将不及2008-2009年显著。


RDER-LEFT: rgb(228,7,7) 5px solid; PADDING-BOTTOM: 0px; LINE-HEIGHT: 25px; BORDER-RIGHT-WIDTH: 0px; MARGIN: 5px 0px 13px; PADDING-LEFT: 10px; PADDING-RIGHT: 10px; FONT-FAMILY: 微软雅黑; WHITE-SPACE: normal; BORDER--WIDTH: 0px; BORDER-BOTTOM-WIDTH: 0px; COLOR: rgb(228,7,7); FONT-SIZE: 16px; PADDING-: 0px; -webkit-font-smoothing: antialiased" class="ue_t">利好政策是否出尽?执行到位更关键


当前,房地产仍是稳定投资、促进经济增长的重要行业,亦是政府一系列货币、财税、行政政策调控的重点领域。基于近一年来持续的利好政策支持,市场回暖趋势更为明确,预期未来对经济的支撑作用将逐步显现;加之之前针对房地产市场的各类政策频出,部分政策宽松幅度亦接近历史水平,未来可继续调整的政策空间有限。同时,政府从调结构的角度出发,对房地产行业的未来定位也将逐步转变,尚不具备继续大力度出台地产宽松政策的动力。

在此背景下,如何深入执行现有各项政策,保持市场回暖的持续性将更加重要。2月末央行降息后,大多商业银行维持房贷利率折扣在九五折左右,但由于当时银行间资金面尚未全面宽松,整体利率优惠幅度依然较小。二次降准之后,较大规模流动性的释放为商业银行储备了更充足的资金能力,此次进一步降息,有望在乘数效应下进一步降低购房成本。此外,330政策后对二套房的信贷政策还在逐步落实,各地执行水平存在明显差异,未来货币政策与信贷政策的结合效果,将是真正决定市场回暖趋势与持续的关键。

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